Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Nasıl Satın Alınır?

Kuzey Kıbrıs emlak piyasasına yabancı alıcılar katılıyor ve süreç sorunsuz işliyor — ancak bu süreç, Birleşik Krallık’taki veya AB’nin çoğu ülkesindeki emlak işlemlerine kıyasla daha karmaşıktır. Yabancı uyrukluların ne tür ve ne kadar gayrimenkul satın alabileceğine ilişkin kısıtlamalar vardır; tapu devri yapılabilmesi için resmi bir hükümet izin prosedürünün tamamlanması gerekir ve her bir tapunun hukuki durumunun dikkatli ve bağımsız bir şekilde incelenmesi zorunludur. Bunların hiçbiri piyasayı erişilemez kılmaz; ancak bu, para yatırmadan önce süreci anlamanın zorunlu olduğu anlamına gelir.

Bu kılavuz, taşınma amacıyla bir konut, tatil amaçlı bir gayrimenkul ya da yatırım amaçlı bir gayrimenkul satın almayı düşünen uluslararası alıcılar için hazırlanmıştır. Bu kılavuzda, yabancıların mülk edinimine ilişkin mevcut yasal çerçeve, satın alma sürecinin adım adım nasıl işlediği, alıcı ve avukatının önemli bir belgeyi imzalamadan önce hangi ön incelemeleri yapması gerektiği, maliyetlerin nasıl oluştuğu ve gerçek risklerin nerede yattığı açıklanmaktadır. Kurallar, ücretler ve prosedürler değişebilir; buradaki bazı bilgiler, bu makalenin en son gözden geçirildiği tarihten bu yana güncellenmiş olabilir ve bireysel durumlar önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Nitelikli bir Kuzey Kıbrıs avukatından alınacak bağımsız hukuki danışmanlık, ne kadar ayrıntılı olursa olsun hiçbir rehberle ikame edilemez.

Kısa cevap: Evet, yabancı uyruklular Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alabilirler; ancak bu, miktar ve tür açısından geçerli kısıtlamalara tabidir. Bağımsız bir avukattan yardım alınması sadece yararlı olmakla kalmayıp, şiddetle tavsiye edilir. Tapu, yabancı alıcının adına devredilebilmesi için önceden hükümetten Satın Alma İzni (PTP) alınması gerekmektedir. Satış sözleşmesi, söz konusu sözleşme için belirlenen yasal süre içinde Tapu Sicili’ne tescil ettirilmelidir — imzalamadan önce geçerli süreyi avukatınızla teyit ediniz. Tapu belgesinin niteliği ve geçmişi büyük önem taşır ve ayrı bir durum tespiti gerektirir; tapu kategorisi tek başına bir gayrimenkulün ipotek veya yükümlülükten arınmış olduğunu teyit etmez.

---

Yabancılar Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Satın Alabilir mi?

Yabancı uyruklular, yerel mevzuatta belirtilen kısıtlamalara ve onay prosedürlerine tabi olmak kaydıyla, Kuzey Kıbrıs’ta belirli kategorilerdeki konut amaçlı gayrimenkulleri satın alabilirler. Kıbrıs’ın kuzey kısmı, yalnızca Türkiye tarafından bir devlet olarak tanınan, kendi kendini ilan eden Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) tarafından yönetilmektedir. Bu bölgenin yerel idari ve tapu kayıt sistemi, Kıbrıs Cumhuriyeti’ninkinden ayrı olarak işler. Ancak bu durum, Kıbrıs Cumhuriyeti yasaları veya başka yerlerdeki yasalar kapsamında tanınan hak taleplerini veya hukuki sonuçları ortadan kaldırmaz. Bu ayrım, mülkiyet hakkı konusunda gerekli özen gösterilmesi açısından önemlidir ve aşağıda ayrı olarak ele alınmaktadır.

KKTC mevzuatı uyarınca yabancı uyrukluların gayrimenkul edinme hakkı belirli koşullara tabidir ve bu koşullar, pazarın uluslararası alıcılara açıldığı dönem boyunca birden fazla kez değişiklik göstermiştir.

Kuzey Kıbrıs, Mayıs 2024’te aşağıdaki yollarla yabancı mülkiyet çerçevesini önemli ölçüde değiştirdi: 39/2024 sayılı Kanun . Yabancı sermaye katılımlarını etkileyen diğer kanun hükümleri ve geçiş tedbirleri 2025 ve 2026 yıllarında yayımlanmıştır; bunlara şunlar da dahildir: 42/2025 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ve bir de Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin kuralları düzenleyen 2026 sayılı kararname . “…” olarak adlandırılan ayrı bir yasa değişikliği tasarısı, 399/5/2026 Sayılı Gayrimenkul Edinimi ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik) Tasarısı , 13 Mayıs 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bir yasa tasarısının yayınlanması, tek başına o tasarının kabul edildiği veya yürürlüğe girdiği anlamına gelmez. Bu hukuki araçlar arasındaki etkileşim hukuki açıdan karmaşık olduğundan ve bu makalenin son güncellemesinden bu yana durum yeniden değişmiş olabileceğinden, alıcının avukatı, işlem tarihinde fiilen yürürlükte olan mevzuat ve kanun hükmünde kararname hükümlerini tespit etmelidir. Bu kılavuzda atıfta bulunulan resmi mevzuat yayınları en son 3 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilmiştir; bu kontrol, mevcut mevzuatın belirli bir alıcıya, gayrimenkule veya mevcut bir sözleşmeye nasıl uygulanacağına dair hukuki bir görüş teşkil etmemektedir.

Genel olarak, kısıtlamalar tek bir yabancı alıcının sahip olabileceği gayrimenkul miktarı, gayrimenkul türü ve bazı durumlarda arsa büyüklüğü ile ilgilidir. Bu düzenleme tüm uyruklar için aynı değildir. Belirli ülkelerin vatandaşı olan veya Kuzey Kıbrıs'ta halihazırda gayrimenkul sahibi olan alıcılar, farklı sınırlamalarla karşılaşabilir. Kurallar, tapu yapısıyla da ilgilidir — örneğin, gayrimenkulün bireysel tapusu mu olduğu yoksa ortak mülkiyet düzenlemesinin bir parçası mı olduğu gibi.

Askeri tesislerin veya diğer kısıtlı alanların yakınındaki gayrimenkuller, Satın Alma İzni süreci sırasında konum ve güvenlik kontrollerine tabi tutulabilir. Alıcının avukatı, başlangıçta söz konusu gayrimenkulün bu tür bir kategoriye girip girmediğini ve bunun başvuru süreci açısından ne gibi pratik sonuçları olacağını belirlemelidir.

Bu kuralların pratikteki sonuçlarından biri, bir alıcının sadece beğendiği bir gayrimenkul bulup, satın alma işleminin sorunsuz olacağını varsayamayacağıdır. Herhangi bir önemli ödeme yapılmadan önce, bir avukat, alıcının uyruğu ve Kuzey Kıbrıs’ta halihazırda sahip olduğu gayrimenkuller göz önünde bulundurularak, söz konusu gayrimenkulün mevcut kurallar çerçevesinde o alıcı için uygun olup olmadığını teyit etmelidir.

Yabancı alıcılara yönelik sınırlamalar birden fazla kez değiştirilmiştir. İade edilemeyen bir depozito ödemeden önce, uyruğunuz ve gayrimenkul türünüz için geçerli olan kuralları teyit ediniz.

KKTC İçişleri Bakanlığı’na bağlı Gayrimenkul Birimi, yabancı uyrukluların gayrimenkul edinimi konusunda yetkili idari kurumdur. Bu KKTC İçişleri Bakanlığı başvuru sahipleri için prosedür bilgilerini yayınlamaktadır. Mümkün olduğunda resmi mevzuat ve hükümet kılavuzları doğrudan kontrol edilmelidir; bağımsız bir yerel avukat, bu kuralların belirli bir alıcı, gayrimenkul ve işlem tarihi için nasıl geçerli olacağı konusunda danışmanlık sağlar. Bu makale de dahil olmak üzere yayınlanan makaleler belirli bir zaman dilimini yansıtmaktadır ve işleme özgü incelemenin yerini alamaz.

Ayrıca, Kuzey Kıbrıs’ın Kıbrıs Cumhuriyeti’nden ayrı bir yargı alanı olduğu da belirtilmelidir. Kıbrıs Cumhuriyeti’ndeki idari satın alma ve tescil prosedürlerine ilişkin kılavuz, Kuzey Kıbrıs’taki yerel prosedürler için bir rehber olarak kullanılmamalıdır. Bununla birlikte, aşağıda “durum tespiti” başlığı altında açıklandığı üzere, ihtilaflı mülkiyet taleplerinin değerlendirilmesi ve olası hukuki veya cezai sonuçlar söz konusu olduğunda Kıbrıs Cumhuriyeti yasaları geçerliliğini korumaktadır.

Kuzey Kıbrıs’ta Güncel Emlak Fiyat Örnekleri

Aşağıdaki tablo, 3 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edilen, Cypria Homes’un aktif emlak ilanlarından alınan güncel satış fiyatı örneklerini göstermektedir. Bu rakamlar, resmi piyasa ortalamaları veya tamamlanmış satış istatistikleri değildir. Bu rakamlar, seçilen emlak türleri için ajansın kataloğunda şu anda görülebilen yaklaşık giriş seviyesini göstermektedir.

Alan	Güncel satış fiyatı örneği	Mülk tipi	Tipik alıcı profili
Boğaz	$108.490'dan	1 yatak odalı daire	Şehir hayatı ve yıl boyunca kullanım
İskele	$91.800'den	1 yatak odalı daire	Kıyı bölgelerindeki imar projeleri ve taksitli ödeme planlı projeler
Gazimağusa	$100.614'ten	Daire	Daimi ikamet ve üniversiteyle ilgili talep
Esentepe	$146.781'den	Daire	Kıyı yaşam tarzı ve tatil köyü projeleri
Bahçeli	$344.616'dan	2 yatak odalı villa	Mahremiyet ve denize yakınlık arayan alıcılar
Lefke	$110.848'den	1 yatak odalı daire	Daha uygun fiyatlı kıyı ve yaşam tarzı amaçlı satın alımlar

Fiyatlar, bağımsız değerleme sonuçları değil, satıcıların talep ettiği fiyatlardır. İlan edilen en düşük fiyatlı daire, kat seviyesi, manzara, iç alan, teras büyüklüğü, teslim tarihi, mobilyalar ve ödeme koşulları gibi nedenlerle alıcının nihai olarak seçeceği daireden farklılık gösterebilir. Bu nedenle, rezervasyon yapılmadan hemen önce dairelerin mevcut durumu ve fiyatları yeniden teyit edilmelidir.

Bu rakamlar nasıl yorumlanmalıdır?

Bu örnekler, belirli aktif ilanlarda görünen giriş fiyatlarını göstermektedir; bir bölgedeki tüm gayrimenkullerin ortalama değerini yansıtmamaktadır. Tek bir düşük fiyatlı konut, benzer gayrimenkullerin çoğunun aynı fiyata satıldığına dair bir kanıt olarak değerlendirilmemelidir.

İki gayrimenkulü karşılaştırırken, ilan edilen fiyata mobilya, beyaz eşya, kamu hizmet bağlantıları, varsa KDV, ortak kullanım alanları ve müteahhit masraflarının dahil olup olmadığını kontrol edin. Ayrıca ödeme planını da karşılaştırın: Görünen fiyatı daha düşük olan bir gayrimenkul için daha yüksek bir peşinat ödemesi gerekebilirken, bir diğeri daha uzun taksit süresi sunsa da toplam sözleşme fiyatı daha yüksek olabilir.

Daha doğru bir karşılaştırma yapabilmek için, ilgili dairenin ayrıntılarını, iç ve toplam alanını, katını, manzarasını, teslim tarihini, ödeme koşullarını ve tüm zorunlu ek masrafları içeren yazılı bir fiyat teklifi isteyin.

---

Satın Alma Süreci Nasıl İşler?

İlk talebin yapılmasından tapu devrine kadar geçen süreç, birbirinden farklı bir dizi adımı içerir. Bu adımlardan herhangi birini atlamak veya aceleye getirmek, daha sonra telafi edilmesi zor riskler doğurur. Aşağıda, tipik bir satın alma işleminin nasıl ilerlediğine dair pratik bir özet yer almaktadır.

1. Amacı ve toplam bütçeyi belirleyin. Herhangi bir mülkü gezmeden önce, o mülkün amacını belirleyin — ana konut, tatil amaçlı kullanım, uzun vadeli kiralama veya yeniden satış — ve mülk fiyatı, tüm işlem masrafları, avukatlık ücretleri, gerekli olabilecek mobilya masrafları ve devam eden işletme giderlerini içeren bir bütçe oluşturun. Satın alma fiyatı, toplam harcama tutarı değildir. İşlem masrafları — damga vergisi, tapu tescil ücreti, avukatlık ücretleri, devir vergisi ve muhtemelen KDV ile kamu hizmetleri bağlantı ücretleri — bütçede ayrı olarak yer almalı ve imzalamadan önce bunların kesin tutarları bir avukatla teyit edilmelidir.
2. Aralarından seçim yapabileceğiniz bölgeleri ve gayrimenkul türlerini belirleyin. Kullanım amacınıza uygun bölgeleri araştırın. Bölgeler, altyapı, ulaşım kolaylığı, hizmetlere yakınlık, kiralama talebi ve mevcut gayrimenkullerin profili açısından önemli ölçüde farklılık gösterir. Bir emlak danışmanı piyasa hakkında genel bir fikir verebilir, ancak bağımsız araştırma ve yerinde ziyaretler, sadece ilanlardan elde edilemeyecek ek bilgiler sağlar.
3. Görüşmeler veya uzaktan incelemeler ayarlayın. Yerinde inceleme, yararlı bir bağlam sağlayabilir, ancak hukuki veya teknik durum değerlendirmesinin yerini tutmaz. Seyahat imkânı yoksa, video turu, bağımsız yerel inceleme ve ayrıntılı belgelerin bir arada kullanılması uzaktan incelemeyi destekleyebilir — ancak herhangi bir uzaktan inceleme süreci, sadece satış temsilcisi veya müteahhit tarafından sağlanan materyalleri değil, bağımsız bir kontrolü de içermelidir.
4. Bağımsız bir avukat atayın. Bu adım, herhangi bir rezervasyon depozitosu ödenmeden veya herhangi bir belge imzalanmadan önce gerçekleştirilmelidir. Bağımsız hukuki temsil, sadece usule uygun bir formalite değil, alıcıyı korumak için şiddetle tavsiye edilen bir önlemdir. Avukatı kendiniz seçin ve talimatlarınızı verin; diğer taraflarla olan mesleki, mali veya tavsiye ilişkilerinin yazılı olarak açıklanmasını isteyin; ve avukatın işlemde yalnızca sizin adınıza hareket ettiğini yazılı olarak teyit edin. Avukatın rolü, alıcının çıkarlarını korumaktır ve gerçek bir çıkar çatışması söz konusu olduğunda bu rol yerine getirilemez.
5. Ön hukuki incelemeler yapın. İade edilebilir bir rezervasyonun ötesinde bir ödeme yapmadan önce, avukat, gayrimenkulün tapu durumu, üzerindeki herhangi bir ipotek veya yükümlülük, satıcının satış yetkisi, ilgili imar izinleri ve gayrimenkulün mevcut kurallar çerçevesinde yabancı bir alıcı tarafından satın alınmaya uygun olup olmadığı konusunda ilk kontrolleri yapmalıdır.
6. Rezervasyon koşullarını kabul edin. Ön kontroller tatmin edici sonuç verdiğinde, rezervasyon depozitosu mülkü güvence altına alır ve genellikle mülkü, üzerinde anlaşmaya varılan bir süre boyunca aktif pazarlama sürecinden çıkarır. Rezervasyon koşulları — yasal kontroller sonucunda herhangi bir sorun ortaya çıkması durumunda depozitonun iade edilip edilmeyeceği de dahil olmak üzere — ödeme yapılmadan önce yazılı olarak teyit edilmelidir.
7. Satış sözleşmesini inceleyin ve imzalayın. Satış sözleşmesi, en önemli hukuki belgedir. Bu belgede toplam fiyat, ödeme planı, gayrimenkulün tanımı, bitirme özellikleri, teslim tarihi (inşaat aşamasındaki gayrimenkuller için), gecikme cezaları, Satın Alma İzni ile ilgili koşullar ve her iki tarafın yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Alıcının avukatı, sözleşmeyi incelemeli ve gerekirse imzalanmadan önce değişiklikler için pazarlık yapmalıdır. Tamamen satıcı tarafı tarafından hazırlanan bir sözleşme, bağımsız bir hukuki inceleme yapılmadan imzalanmamalıdır.
8. Damga vergisini ödeyin ve sözleşmeyi tescil ettirin. Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra, damga vergisi ödenmeli ve sözleşme, kanunla belirlenen süre içinde Tapu Sicili’ne tescil ettirilmelidir. Kayıt son tarihi, sözleşmenin tarihine ve hukuki kategorisine bağlıdır. 2024 sonrası bazı kurallar ve geçiş tedbirlerinde 75 iş günü süre uygulanmışken, daha sonraki kanun hükmünde kararnameler mevcut sözleşmeler için uzatma süreleri ve özel düzenlemeler getirmiştir. Alıcının avukatı, söz konusu sözleşmeye uygulanacak kesin yasal süreyi yazılı olarak belirlemeli ve bu sürenin dolmasından çok önce tescili tamamlamalıdır; zira sürenin kaçırılmasının sonuçları, sözleşme türüne göre farklılık gösterebilir. Tescil otomatik olarak gerçekleşmez — aktif olarak tamamlanması gerekir. Tescilli olmayan bir sözleşme, tescilli bir sözleşmeye kıyasla önemli ölçüde daha zayıf bir koruma sağlar. Tescilleme, alıcının sözleşmeden doğan menfaatini kayıt altına alır ve satıcının daha sonraki işlemlerine karşı önemli yasal çözüm yolları sağlayabilir; ancak bu, mülkiyet hakkının kusursuzluğunun garantisi değildir ve ipotekler, önceki sözleşmeler, mahkeme kısıtlamaları veya diğer çakışan haklara ilişkin bağımsız bir araştırmanın yerini almaz.
9. Satın Alma İzni Başvurusu Yapın. PTP başvurusu, Gayrimenkul Birimi aracılığıyla yapılır ve yürürlükteki kriterler çerçevesinde değerlendirilir; onay gerektiren durumlarda, nihai satın alma izni Bakanlar Kurulu kararıyla verilir. Bu süreç zaman alır ve önceden garanti edilemez. Genellikle PTP başvurusu yapılmadan önce bir satış sözleşmesi imzalanır ve tescil edilir; ancak alıcının avukatı, söz konusu işlem için yürürlükteki prosedür kapsamında gerekli olan sıralamayı ve son tarihleri teyit etmelidir. PTP süreci devam ederken, alıcının konumu sözleşmeye dayanır ve sözleşmenin geçerliliğine, usulüne uygun olarak tescil edilmesine ve her iki tarafın da sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmesine bağlıdır.
10. Ödemeleri tamamlayın, teslimatı gerçekleştirin ve mülkiyet devrini yapın. Satın Alma İzni verildikten ve sözleşme kapsamında yapılması gereken tüm ödemeler tamamlandıktan sonra, tapu Tapu Sicil Dairesi’nde alıcının adına devredilebilir. Bu, son adımdır ve alıcının kayıtlı malik olduğu andır. Mülkün teslimi — fiziksel inceleme ve anahtar teslimi — genellikle işlemlerin tamamlanma sürecinin bir parçası olarak gerçekleşir; ancak bu sürecin zamanlaması, mülkün ikinci el, tamamlanmış yeni inşaat veya inşaat aşamasındaki bir proje olmasına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

Planlarınıza hangi gayrimenkulün uygun olduğundan emin değil misiniz? Cypria Homes’un kısa tanıtımını tamamlayın mülk seçim anketi arama sonuçlarını bütçe, konum, gayrimenkul türü ve kullanım amacına göre daraltmak için.

Aşağıdaki tabloda ana aşamalar özetlenmiştir:

Sahne	Ana olay	Bunu kim üstleniyor?	Belge veya kanıt	Atlandığı takdirde ortaya çıkabilecek başlıca risk
Emlak arama	Kriterleri belirleyin, seçenekleri daraltın	Alıcı + emlakçı	Kayıtları görüntüleme, bölge notları	Uygun olmayan satın alma
Yasal atama	Bağımsız bir avukata talimat vermek	Alıcı	Görevlendirme mektubu	Bağımsız koruma yok
Ön kontroller	Mülkiyet hakkını, satıcıyı ve uygunluğu doğrulayın	Avukat	Arama sonuçları, başlık alıntısı	Henüz tespit edilmemiş yükümlülükler
Rezervasyon	Mülkü güvence altına alın, şartlar üzerinde anlaşın	Alıcı + emlakçı	İmzalanmış rezervasyon formu	Mülk veya depozito kaybı
Satış sözleşmesi	İnceleme, müzakere, imza	Alıcı + avukat	İmzalanmış satış sözleşmesi	Tek taraflı sözleşme hükümleri
Damga vergisi + tescil	Vergiyi ödeyin, Tapu Sicili’ne kaydolun	Avukat	Kayıt belgesi	Satıcının daha sonraki işlemlerine karşı yasal korumaların azaltılması
Satın Alma İzni	PTP başvurusunu gönder	Avukat + alıcı	Başvuru referansı, PTP hibesi	Mülkiyet devri tamamlanamıyor
Tamamlama + tapu devri	Bakiyeyi ödeyin, tapuyu alın	Alıcı + avukat + Tapu Sicili	Alıcının adına düzenlenmiş tapu	Sadece sözleşme aşamasında kalmak

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken, tescilli satış sözleşmesine sahip olmak ile tapu belgesine sahip olmak arasındaki fark, en çok yanlış anlaşılan hususlardan biridir. Tescilli bir sözleşme, alıcının haklarını kayıt altına alır ve önemli yasal korumalar sağlar; ancak bu, tam anlamıyla tescilli mülk sahibi olmakla aynı şey değildir ve tapunun üzerinde herhangi bir yükümlülük bulunmadığını teyit etmez. Tapu devri, PTP’nin verilmesi ve tüm mali yükümlülüklerin yerine getirilmesinden sonra, sürecin sonunda gerçekleşir.

Örnek Ödeme Yapısı

Sahne	Ödenmesi gereken tutarlar	Alıcının kontrol etmesi gerekenler
Rezervasyon	Kararlaştırılan rezervasyon depozitosu	Geri ödeme yapılabilir mi ve hangi koşullarda?
Sözleşme imzalanması	Sözleşmeye göre ilk ödeme	Kesin tutar, para birimi ve yasal kontrollerinin tamamlanıp tamamlanmadığı
İnşaat aşamaları	İnşaat aşamasındaki bir gayrimenkul için taksitler	Her bir ara ödeme vadesi gelmeden önce sunulması gereken belgeler
Devir Teslimi	Kalan bakiyenin bir kısmı veya tamamı	Tamamlanma durumu, kusur tespit sonuçları, altyapı hizmetleri ve gerekli onaylar
Mülkiyet devri	Sözleşmenin kalan bakiyesi ve geçerli transfer ücretleri	PTP onayı, ipoteklerin kaldırılması ve tapunun hazır olması

Bu, örnek niteliğinde bir yapıdır; standart bir ödeme planı değildir. Sözleşmede farklı aşamalar kullanılabilir veya takvim tarihleri ile inşaat aşamaları birleştirilebilir. Hiçbir taksit, sadece bir broşürde veya gayri resmi bir ödeme planında yer aldığı için vadesi gelmiş sayılmamalıdır; ödeme yükümlülüğünün başlangıç tarihi, tutarı ve ödememe durumunda ortaya çıkacak sonuçlar, imzalanmış sözleşmede belirtilmelidir.

---

Satın Alma İzni

Satın Alma İzni — genellikle PTP olarak anılır — bir yabancı uyruklu kişinin tapu senedinin kendi adına tescil edilebilmesi için önceden alması gereken resmi devlet onayıdır. Bu, KKTC yasaları uyarınca bir zorunluluktur ve atlanabilecek bir usulî formalite değildir. Yabancı bir alıcının PTP rejimine tabi olması durumunda, gerekli izin verilene kadar tapu o alıcının adına tescil edilemez.

Başvuru, İçişleri Bakanlığı’na bağlı Gayrimenkul Birimi aracılığıyla yapılır ve idari olarak işleme alınır — çevrimiçi başvurular, başvuru sahibi tarafından şahsen, bir avukat aracılığıyla veya yetkili bir temsilci vasıtasıyla yapılabilir. Yürürlükteki düzenlemeler uyarınca onay gerekmesi durumunda, nihai satın alma izni Bakanlar Kurulu kararıyla verilir. Süreç hem alıcıya hem de söz konusu gayrimenkul ile ilgilidir: bir gayrimenkul için verilen satın alma izni (PTP), başka bir işleme aktarılamaz.

PTP başvurusu yapıldığında Bu, işlemin hangi aşamada olduğuna bağlıdır. Başvuru genellikle satış sözleşmesinin imzalanıp tescil edilmesinden sonra, o tarihte yürürlükte olan usule uygun olarak yapılır. Tescil edilen sözleşme, başvurunun değerlendirilmesi süresince alıcının gayrimenkul üzerindeki hakkını kayıt altına alır ve bu süre zarfında önemli yasal korumalar sağlar.

PTP süreci genellikle, alıcının geçerli kurallar çerçevesinde satın alma hakkına sahip olup olmadığı, gayrimenkulün bir askeri tesisin veya başka bir kısıtlı bölgenin yakınında bulunup bulunmadığı ve sunulan belgelerin eksiksiz olup olmadığına dair soruları içerir. Genellikle sabıka kaydı belgesi istenir. Kriterler ve ek kontroller, ilgili mevzuat ve idari uygulamalara göre belirlenir; belirli bir uyruk, gayrimenkul türü ve işlem için geçerli olan kesin şartlar, başlangıçta yerel bir avukatla teyit edilmelidir.

Genellikle istenen belgeler PTP başvurusu kapsamında yer alanlar şunlardır:

• Alıcının geçerli pasaportunun bir kopyası
• İmzalanmış ve tescil edilmiş satış sözleşmesinin bir kopyası
• Doldurulmuş başvuru formu (Gayrimenkul Birimi’nden temin edilebilir)
• Adres kanıtı (yakın tarihli bir fatura veya eşdeğeri)
• Başvuru için gerekli biçim ve geçerlilik süresine sahip bir sabıka kaydı belgesi (belgenin düzenlendiği makam, formatı ve kabul edilebilir süre, alıcının uyruğuna göre teyit edilmelidir)
• Mülkü tanımlayan belgeler (tapunun kopyası, konum planı)
• Bazı durumlarda, alıcıdan gelen bir mektup veya beyan

Bu liste örnek niteliğindedir ve genellikle talep edilen belgeleri yansıtmaktadır, ancak eksiksiz değildir. Gayrimenkul Birimi, İçişleri Bakanlığı aracılığıyla bir çevrimiçi başvuru sistemi işletmektedir ve bu sistemde gösterilen şartlar, herhangi bir genel listeye göre önceliklidir. Gereklilikler uyruk, gayrimenkul türü ve koşullara göre değişebileceğinden, gerekli belgelerin tam listesi bağımsız bir yerel avukatla ve doğrudan Gayrimenkul Birimi ile teyit edilmelidir.

İşlem süresi önceden taahhüt edilemez. İnceleme sürecine bir devlet kurumu dahil olup, işlem süresi değişkenlik gösterebilir; kesin bir tamamlanma tarihi varsayılmamalıdır. Satışın zaman açısından hassas olduğu durumlarda — örneğin, satıcının zaman çizelgesine ilişkin şartlar koyduğu durumlarda — bu husus satış sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve PTP kararının beklenenden daha uzun sürmesi halinde alıcıyı koruyacak hükümler eklenmelidir.

Satış sözleşmesi, PTP senaryosunu kapsayan özel hükümler içermelidir: PTP’nin reddedilmesi durumunda ne olacağı, önemli bir gecikme yaşanması durumunda ne olacağı ve bu durumlarda taraflardan her birinin yükümlülüklerinin neler olduğu. Bu, sözleşme imzalanmadan önce alıcının bağımsız avukatının tavsiyede bulunması gereken bir husustur.

Satın Alma İzni ile tapu devri birbiriyle bağlantılıdır, ancak aynı adım değildir. Satın Alma İzni (PTP) bir onaydır; tapu devri ise bunu takip eden Tapu Sicili’ndeki tescil işlemidir.

---

Tapu Belgeleri ve Durum Tespiti

Tapu belgesi — yerel olarak koçan (kocan olarak da yazılır) — Kuzey Kıbrıs’ta kullanılan tescilli tapu belgesidir. Belgenin kanıtladığı kesin haklar, ilgili parsel veya birim ile her türlü kısıtlama veya ipotek, resmi tapu sicil sorgulaması yoluyla doğrulanmalıdır; bir koçanın varlığı, tek başına bir gayrimenkulün rakip hak taleplerinden arınmış olduğunu veya devreye hazır olduğunu teyit etmez. Kuzey Kıbrıs’ta, mülkiyet hakkının niteliği ve geçmişi, herhangi bir emlak piyasasında mülkiyet hakkı durum tespiti yapmanın genel öneminin ötesine geçen nedenlerden dolayı büyük önem taşımaktadır.

1974 olaylarının ardından adanın bölünmesi, kuzeydeki gayrimenkullerin uluslararası düzeyde hukuki açıdan hâlâ tartışmalı olan koşullar altında el değiştirmesine yol açan bir durum yaratmıştır. Kuzey Kıbrıs’taki bazı gayrimenkuller, o dönemde sahiplerinin yerinden edilmesinden kaynaklanan mülkiyet taleplerinden etkilenmektedir. KKTC makamları tarafından tanınan bir mülkiyet hakkı, Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemeleri tarafından tanınan talepleri veya diğer yargı bölgelerinde ortaya çıkabilecek riskleri mutlaka ortadan kaldırmaz.

Bu, teorik bir endişe değildir. Yerinden edilmiş Kıbrıslı Rum sahiplere ait olduğu iddia edilen gayrimenkullerin geliştirilmesi, satışı ve tanıtımıyla bağlantılı olarak cezai kovuşturmaların yaşandığı bildirilmiştir. Kıbrıs Cumhuriyeti mevzuatı uyarınca, Kıbrıs Cumhuriyeti Tapu Sicili’nde kayıtlı mal sahibinin izni olmaksızın gayrimenkul satın almak, satmak, kiralamak, tanıtmak veya ipotek ettirmek cezai suç teşkil edebilir. Bu tür bir iddiadan etkilenen bir alıcı, Kıbrıs Cumhuriyeti yasaları uyarınca yargılanabilir ve yargı yetkisi alanına bağlı olarak, ortaya çıkan kararların başka yerlerde tanınması veya icrası için girişimlerde bulunulabilir.

Birleşik Krallık Hükümeti’nin Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almaya ilişkin kılavuzunda, net ve ipotek yükü bulunmayan bir mülkiyet hakkının olmaması nedeniyle ortaya çıkan risk ile, kuzeyde gayrimenkul satın alan alıcıların kapsamlı ve bağımsız bir inceleme yapmadan bu işlemi gerçekleştirmeleri halinde ciddi mali ve hukuki sonuçlarla karşılaşma olasılığı açıkça belirtilmektedir. Söz konusu kılavuz, şu adreste yayınlanmıştır: gov.uk ve İngiliz vatandaşları için de geçerli olan bu durum, herhangi bir uyruklu alıcının ciddiye alması gereken gerçek ve belgelenmiş bir karmaşıklığı yansıtmaktadır. Alıcılar, depozito ödemeden veya bağlayıcı bir sözleşme imzalamadan önce, hem yerel mülkiyet durumunu hem de Kıbrıs Cumhuriyeti yasaları kapsamında ortaya çıkabilecek olası sonuçları ele alan yazılı bir danışmanlık almalıdır; bu danışmanlık, AB ve Birleşik Krallık dahil olmak üzere başka yerlerde de sonuçta ortaya çıkabilecek kararların sınır ötesi tanınması veya icrası gibi konuları da kapsamalıdır. Gayrimenkulü kiraya vermeden, ilan etmeden veya yeniden satmadan önce de ayrı bir danışmanlık gerekebilir.

Mülkiyet türü önemli bir risk faktörüdür; ancak bu durum, herhangi bir ipotek, önceki mülkiyet hakları iddiaları veya devir engellerinin bulunmadığını teyit etmez. Kuzey Kıbrıs’ta farklı mülkiyet hakkı kategorileri mevcuttur — bunlar genel olarak, mülkiyet hakkının 1974’ten önceye dayanıp dayanmadığına, bölünmeden sonra yürütülen bir takas programından kaynaklanıp kaynaklanmadığına ya da daha sonra yeni imar faaliyetleri yoluyla oluşturulup oluşturulmadığına bağlıdır. Herhangi bir kategoriyi doğası gereği güvenli veya doğası gereği sorunlu olarak nitelendirmek, durumu aşırı derecede basitleştirmek anlamına gelir. Önemli olan, nitelikli bir avukat tarafından incelenen, söz konusu tapunun belgelenmiş geçmişidir. Ayrıca, bir tapunun yalnızca KKTC tapu kayıtları aracılığıyla doğrulanmasının, yukarıda açıklanan uluslararası hukuki riskleri tamamen ortadan kaldırmadığını da belirtmek gerekir.

Kapsamlı bir mülkiyet hakkı durum tespiti süreci, aşağıdaki tüm hususları kapsamalıdır:

• Tescilli mülkiyet: Satış yapan kişi veya kuruluşun bunu yapmak için yasal hakkı olduğunu doğrulayın
• İpotekler, yükümlülükler ve rehin hakları: Mülkün, üzerinde teminat olarak gösterilen borçlarla ipotekli olmadığını teyit edin
• Mahkeme kısıtlamaları veya ihtiyati tedbir kararları: Mülkün satışını veya devrini kısıtlayan herhangi bir yasal karar olup olmadığını kontrol edin
• Sözleşme ile uyum: Sözleşmede belirtilen mülkün, arsa, sınırlar ve inşaat alanı açısından tapu kayıtlarıyla uyumlu olduğunu teyit etmek
• İnşaat ruhsatı: Mülkün mevcut haliyle ilgili olarak inşaat ruhsatının verilmiş olduğunu doğrulayın
• İnşaat ruhsatı: Mülkün geçerli bir ruhsat kapsamında inşa edildiğini teyit edin
• Tamamlanma ve kullanım izinleri: Uygun olduğu durumlarda, binanın yetkili makamdan ilgili resmi onayları aldığını teyit edin. Belirli bir gayrimenkul türü için hangi belgelerin gerekli olduğu ve bu belgelerin tam başlıkları, alıcının avukatıyla teyit edilmelidir
• Bireysel mülkiyet ile ortak mülkiyet: Alıcının müstakil bir tapu mu yoksa daha geniş kapsamlı bir tapudaki orantılı bir pay mı alacağını ve bunun ne gibi sonuçları olacağını anlamak
• Yol ve şantiyeye erişim: Mülke yasal ve fiziksel erişimin sağlanmasını teyit etmek
• Kamu hizmetleri bağlantıları: Su, elektrik ve kanalizasyon bağlantılarının yapıldığını veya bu bağlantıların sağlanacağına dair taahhüt verildiğini teyit edin
• Ödenmemiş hizmet bedelleri veya borçlar: Yönetim şirketi veya belediyenin, devir işleminin tamamlanmasından veya hizmetlerin sunulmaya devam edilmesinden önce gecikmiş ödemelerin kapatılmasını talep edip etmediğini kontrol edin
• Satıcının yetkisi: Satıcı bir vekaletname kapsamında veya şirket temsilcisi olarak hareket ediyorsa, yetkinin geçerli olup olmadığını doğrulayın
• Mevcut sözleşmeler: Mülkte başka hiçbir alıcının kayıtlı bir hakkı veya öncelikli talebi bulunmadığını teyit etmek
• Mülkiyet devri yükümlülükleri: Tapunun alıcıya devredilmesini engelleyecek veya geciktirecek herhangi bir durumun bulunmadığını teyit edin

Kontrol et	Avukatın doğrulaması gereken hususlar	Talep edilecek deliller	Uyarı işareti
Tescilli mülkiyet	Satıcının adı tapu sicilindeki kayıtla örtüşüyor	Tapu Sicili’nden alınan resmi tapu kaydı özeti	İsimler veya arsa numaralarındaki uyuşmazlık
İpotekler ve yükümlülükler	Mülk üzerinde herhangi bir mali yükümlülük bulunmamaktadır	Yükümlülük sorgu sonucu	Satıcı tarafından açıklanmayan herhangi bir kayıtlı ipotek
Mahkeme kısıtlamaları	Satışı etkileyen herhangi bir ihtiyati tedbir veya karar bulunmamaktadır	Avukat tarafından yapılan aramalara ilişkin kanıtlar (resmi belge adını avukatla teyit edin)	Yakın zamanda gerçekleşmiş veya açıklanmamış davalar
İnşaat ruhsatı	Asıl inşaat için izin verildi	İmar izninin kopyası	Farklı kullanım veya alan için izin
İnşaat ruhsatı	İzinle onaylanmış inşaat	İnşaat ruhsatının kopyası	İzin, mevcut yapıya uymuyor
Tamamlanma ve kullanım izinleri	Yetkili makam tarafından resmi olarak onaylanmış bina	İlgili onay belgeleri (mülkiyet haklarını avukatla teyit edin)	Resmi bir onay bulunmayan işgal altındaki mülk
Tekil başlık	Alıcı, ayrı bir tapu belgesi alacaktır	Avukattan gelen teyit	Bireysel unvana geçiş için net bir zaman çizelgesi bulunmayan ortak unvan
Mevcut sözleşmeler	Başka hiçbir alıcının kayıtlı bir ilgisi bulunmamaktadır	Tapu Sicili sorgulaması	Aynı gayrimenkul ile ilgili herhangi bir kayıtlı sözleşme

İmzalamadan önce talep edilmesi gereken belgeler:

• Mevcut tapu belgesinin (koçan) kopyası
• Tapu Sicili’nde ipotek sorgulaması
• İnşaat ruhsatı belgesi
• İnşaat ruhsatı
• Her türlü tamamlanma veya kullanım belgesi
• İlgili makam tarafından onaylanmış arsa planı ve kat planı
• Satıcının satış yetkisine dair belge (aracı veya şirket temsilcisi olarak hareket ediyorsa)
• Herhangi bir yönetim şirketi sözleşmesinin veya hizmet bedeli tarifesinin kopyaları
• Kamu hizmetleri bağlantı durumuna ilişkin yazılı teyit

Doğru bir şekilde bilgilendirilmiş bir karar, sadece mülkiyet türüne ilişkin pazarlama etiketine değil, söz konusu gayrimenkulün belgelenmiş geçmişine ve hukuki durumuna dayandırılmalıdır.

---

Satın Almadan Önce Doğrulanması Gereken Maliyet Kategorileri

Satın alma fiyatını bilmek, satın almanın toplam maliyetini bilmekle aynı şey değildir. Aşağıdaki kategoriler, Kuzey Kıbrıs’ta bir gayrimenkul alım satım işleminde ortaya çıkan başlıca maliyet kalemlerini göstermektedir. Belirli oranlar, hesaplama esasları ve ödeme zamanlamaları, işlem sırasında bağımsız bir avukat ve gerekirse bir vergi uzmanı ile teyit edilmelidir — herhangi bir satın alma işlemi için geçerli rakamlar, gayrimenkul türüne, sözleşme tarihine, alıcının durumuna ve yürürlükteki mevzuata bağlıdır. Aşağıdaki tablo, alıcıların ilk bütçelerini planlamalarına yardımcı olmak amacıyla yaygın olarak yayınlanan piyasa rakamlarını içermektedir. Bu rakamlar, garantili ücretler değil, yalnızca gösterge niteliğindedir. Vergi oranları, değerleme yöntemleri, Tapu Sicili tarifeleri ve mesleki ücretler, söz konusu gayrimenkul ve sözleşme tarihi için yazılı olarak yeniden teyit edilmelidir.

Bunlar, projeye özgü örneklerdir; standart piyasa terimleri değildir

Rezervasyon depozitosu. Bir satıcı veya müteahhit, sabit bir rezervasyon tutarı ya da satın alma bedelinin yaklaşık 'i kadar bir ödeme talep edebilir. Yayınlanan piyasa kılavuzları arasında önemli farklılıklar görülmekle birlikte, sabit rezervasyon depozitoları genellikle yaklaşık 2.000 £ ile 10.000 £ arasında değişmektedir. Bu, yasal bir ücretten ziyade ticari nitelikte bir ödemedir. Alıcı, bu tutarı ödemeden önce, tutarın iade edilebilir olup olmadığı, satın alma bedeline mahsup edilip edilmeyeceği, gayrimenkulün ne kadar süreyle rezerve edileceği ve yasal durum tespiti sırasında bir sorun tespit edilmesi durumunda ne olacağına ilişkin yazılı şartları almalıdır.

Bağımsız hukuk masrafları Avukatın kim olduğuna ve işlemin karmaşıklığına göre değişiklik gösterir. Bu ücretler, tüm resmi harçlardan ayrıdır ve başlangıçta avukatla mutabık kalınmalıdır.

Damga vergisi İmzalanan satış sözleşmesi üzerine ödenir ve imzalanmasından sonra yasal olarak belirlenen süre içinde ödenmesi gerekir. Uygulanacak oran, sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır. Oranlar revize edilebileceğinden, geçerli olan kesin oran işlem sırasında bir avukata teyit edilmelidir.

Sözleşme kayıt ücreti Satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi için bu ücret tahsil edilir. Bu, damga vergisinden farklıdır.

KDV Bu kuralın uygulanabilirliği, satıcının vergi statüsüne ve tedarikin niteliğine bağlıdır — yalnızca gayrimenkulün yeni mi yoksa ikinci el mi olduğuna göre belirlenmez. Alıcılar, gayrimenkul türüyle ilgili varsayımlara güvenmek yerine, sözleşmeyi imzalamadan önce avukatlarından veya bir vergi uzmanından KDV uygulamasına ilişkin yazılı bir teyit almalıdır.

Mülkiyet devri vergisi (devir ücreti) Tapu, alıcının adına devredildiği anda ödenir. İşlem anında geçerli olan oran, yürürlükteki mevzuata göre bağımsız bir avukatla teyit edilmelidir; oranlar ve hesaplama kuralları değiştirilebilir ve hangisinin geçerli olacağı, alıcının durumuna, gayrimenkul türüne ve işlemin yasal olarak tabi olduğu kategoriye bağlı olacaktır.

Belediye ve yerel harçlar Bazı işlemlerde veya belirli gayrimenkul türleri için geçerli olabilir. Bunlar belediyeye göre değişiklik gösterir.

Trafo ve şebeke bağlantı ücretleri Henüz bağlantıları kurulmamış yeni inşa edilmiş gayrimenkuller için bazen bu tür ücretler tahsil edilebilir. Bunlar önemli bir ek maliyet oluşturabilir ve sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Bakım ve hizmet ücretleri Yönetilen konut projelerindeki gayrimenkuller için devam eden masraflardır. Yıllık tutarlar projeye göre büyük farklılıklar gösterir ve satın almadan önce teyit edilmesi gerekir.

Profesyonel ölçüm veya kusur giderme masrafları — bağımsız bir ekspertiz uzmanı veya denetçinin görevlendirilmesi — önceden kararlaştırılmalı ve denetim kapsamı, gayrimenkulün büyüklüğü ve raporun karmaşıklığı göz önünde bulundurularak değerlendirilmelidir. Bağımsız bir denetim, önemli kusurların veya teknik şartname uyuşmazlıklarının ancak inşaatın tamamlanmasından sonra ortaya çıkma riskini azaltabilir; ancak her türlü gizli kusurun tespit edileceğini garanti edemez.

Para birimi dönüştürme ve uluslararası havale masrafları Yabancı para biriminden fon aktarımı yapıldığında maliyetler artabilir. Fiyatın kararlaştırıldığı an ile nihai ödemelerin yapıldığı an arasındaki döviz kurlarında önemli dalgalanmalar yaşanabilir. Önemli miktarda bir ertelenmiş ödemenin alıcının kendi para birimi dışındaki bir para biriminde ifade edilmesi durumunda, hizmetin sunulduğu yargı alanında denetime tabi bir döviz sağlayıcısına, kurun önceden sabitlenmesi için mevcut seçenekler ve bu seçeneklerin maliyetleri hakkında danışmak faydalı olacaktır — bu, gayrimenkul hukuku danışmanlığının kapsamı dışında kalan bir finansal konudur.

Mobilya ve tefrişat maliyetleri Bu durum, bir gayrimenkulün mobilyasız olarak satın alındığı veya bir kusur listesinde giderilmesi gereken hususların belirtildiği durumlarda geçerlidir.

Maliyet	Ne zaman ödenebilir?	Yönergeli tutar veya hesaplama esası	Alıcının yaptığı işlem
Rezervasyon depozitosu	Satış sözleşmesi imzalanmadan önce	Genellikle civarında Satın alma bedelinin 5%'si, ancak bazı satıcılar sabit bir depozito talep etmektedir; bu tutar genellikle yaklaşık 2.000–10.000 sterlin	Ödeme yapmadan önce tutarı, rezervasyon süresini ve iade koşullarını yazılı olarak teyit edin
Bağımsız hukuk masrafları	İşlem sırasında, görev şartlarına göre	Genellikle yaklaşık 1.000–1.500 sterlin artı geçerli KDV standart bir satın alma işlemi için; karmaşık durumlarda maliyet daha yüksek olabilir	Durum tespiti, sözleşme incelemesi, tescil ve PTP desteği gibi hizmetlerin neleri kapsadığını gösteren yazılı bir teklif alın
Damga vergisi	Satış sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve ilgili yasal süre içinde	Genellikle şu şekilde ifade edilir: Sözleşme bedelinin 0,5%'si; sözleşme tarihinde geçerli olan oranı yeniden teyit edin	Avukattan güncel oranı, ödeme son tarihini ve vergiye tabi değeri yazılı olarak teyit etmesini isteyin
Sözleşme kayıt ücreti	Satış sözleşmesi Tapu Sicili’ne tescil edildiğinde	Güncel Tapu Sicil Ücretleri; bu, damga vergisinden ayrıdır	Kayıt yaptırmadan önce tam güncel ücreti öğrenin
KDV (KDV), varsa	Sözleşmede belirtilen aşamada, genellikle tapu devri veya işlemlerin tamamlanmasından önce ya da o anda	Genellikle şu şekilde ifade edilir: 5%, ancak bunun geçerliliği satıcının vergi statüsüne ve işlemin niteliğine bağlıdır	KDV’nin uygulanıp uygulanmadığını, vergiye tabi tutarı ve ne zaman ödenmesi gerektiğini belirten yazılı bir teyit alın
Mülkiyet devri ücreti	Mülkiyet hakkı alıcının adına devredildiğinde	Günümüzde mesleki kılavuzlarda genellikle şu ifade yer almaktadır: 9%, Türk olmayan yabancı alıcılar için, ancak geçerli oran ve değerleme esasının yürürlükteki mevzuata uygunluğu kontrol edilmelidir	İmzalamadan önce, ilgili işleme özgü yazılı bir hesaplama belgesi alın
Devirle ilgili belediye katkısı	Uygun olduğu durumlarda, mülkiyet devri sırasında veya bu tarihe yakın bir zamanda	Bazen transfer ücretinin veya değerlendirme değerinin ek bir yüzdesi olarak hesaplanır; bu konuda tek bir rakam varsayılmamalıdır	Bu durumun söz konusu gayrimenkul için geçerli olup olmadığını avukata veya belediyeye danışın
Kamu hizmeti veya trafo ücretleri	Teslimattan önce veya müteahhidin ödeme planı kapsamında	Projeye özgü; sabit bir bağlantı ücreti veya altyapı ücreti olabilir	Sözleşmede tüm zorunlu kamu hizmeti ve trafo ücretlerinin belirtilmesini şart koşun
Bakım ve hizmet ücretleri	Aylık, üç aylık veya yıllık	Geliştirme aşamasına özgü; piyasa genelinde geçerli güvenilir bir oran bulunmamaktadır	Güncel hizmet bedeli tarifesini, bu tarifenin neleri kapsadığını ve gelecekteki artışlara ilişkin prosedürü talep edin
Bağımsız inceleme veya kusur tespiti denetimi	Satın alma, teslimat veya son ödeme öncesinde	Teklif esaslı; mülkün büyüklüğüne, durumuna ve inceleme kapsamına göre değişiklik gösterir	Kapsam, ücret ve rapor formatı konusunda bağımsız bir denetçi ile doğrudan anlaşın
Noter tasdiki veya belge tasdiki	Vekaletnameler, beyannameler veya tasdikli kopyalar düzenlendiğinde	Bazı sağlayıcılar yaklaşık olarak şu rakamları vermektedir: Belge başına 15 sterlin, ancak yurtdışında noter tasdiki, apostil ve çeviri masrafları değişiklik göstermektedir	Yurtdışında belgeleri imzalamadan önce gereklilikleri teyit edin
Döviz çevrim ve havale ücretleri	Her ödeme aşamasında	Sağlayıcı kâr marjı, banka masrafları ve döviz kuru dalgalanmaları	Para göndermeden önce tam döviz kurunu ve tüm transfer ücretlerini öğrenin
Mobilya ve iç mekan donanımı	Teslimattan önce mi, sonra mı?	İsteğe bağlı ve teknik özelliklere bağlı	Dahil edilen mobilya, ev aletleri, teslimat ve kurulum bilgilerini içeren ayrıntılı bir fiyat teklifi alın

Önemli: Rezervasyon depozitosu yasal bir vergi değildir ve genel olarak 5% olarak sabitlenmemiştir. Bazı satıcılar veya müteahhitler, satın alma bedelinin yaklaşık 5% tutarında bir meblağ talep ederken, diğerleri sabit bir rezervasyon tutarı uygular. Rezervasyon belgesinde, söz konusu ödemenin satın alma fiyatının bir parçası olup olmadığı, gayrimenkulün piyasadan ne kadar süreyle çekileceği ve depozitonun tam olarak ne zaman iade edileceği veya kaybedileceği belirtilmelidir.

Damga vergisi, KDV ve tapu devri için gösterilen yüzdeler, Kuzey Kıbrıs’taki işlemler için genel olarak yayınlanan rakamlardır; ancak bunlar otomatik olarak birbirine eklenmemelidir. KDV her satın alma işlemine uygulanmayabilir; devir ücreti hesaplaması, yasal olarak geçerli alıcı kategorisine ve değerleme esasına bağlı olabilir ve her bir ücretin tahsilat zamanı farklılık gösterebilir. İmzalamadan önce, seçtiğiniz gayrimenkul için özel olarak hazırlanmış yazılı bir maliyet çizelgesi talep edin.

Gayrimenkul fiyatı ve işlem masrafları için ayrı ayrı bütçe ayırın. Satış fiyatını karşılayan bir ödeme planı, vergileri, hukuki masrafları, kamu hizmet bedellerini veya mobilya masraflarını kapsamayabilir.

Bir bütçe planlarken, yukarıdaki tablo maliyet hesaplaması yapılması gereken kategorileri göstermektedir. İşleme özgü bir hesaplama için, alıcının avukatı, gerçek satın alma fiyatı, sözleşme tarihi ve o tarihte yürürlükte olan mevzuata dayalı olarak, geçerli tüm vergi ve ücretlere ilişkin yazılı bir tahmin sunmalıdır. Güncel oranlar ve satın alımın gerçek koşulları kullanılarak hazırlanan, işleme özgü yazılı bir hesaplama, yayınlanmış kılavuzlarda yer alan genel yüzdeleri uygulamaktan daha güvenilirdir. Ücretin türüne bağlı olarak, bir vergi danışmanından, Tapu Sicil Dairesi’nden, belediyeden, müteahhitten veya kamu hizmeti sağlayıcısından teyit alınması da gerekebilir.

Satın Alma Bütçesi Nasıl Oluşturulur?

Söz konusu gayrimenkul ve sözleşme için güvenilir bir satın alma bütçesi hesaplanmalıdır. Her satın alma işlemine tek bir genel yüzde oranı uygulamak, KDV uygulaması, devir masrafları, tescil masrafları ve müteahhit ücretlerinin farklılık gösterebileceği için yanıltıcı sonuçlara yol açabilir.

Maliyet kategorisi	Hesaplama yöntemi	Bunu kim onaylamalı?	Ne zaman onaylamalı?
Gayrimenkul fiyatı	Söz konusu birim için kararlaştırılan fiyat	Satıcı ve alıcının avukatı	Rezervasyon öncesinde
Varsa damga vergisi	İlgili sözleşme bedeline uygulanan mevcut yasal oran	Alıcının avukatı	Sözleşme imzalanmadan önce
Sözleşme kayıt ücreti	Tescili yapılan tarihte geçerli olan Tapu Sicil harcı	Alıcının avukatı veya Tapu Sicil Dairesi	Sözleşmenin tescilinden önce
KDV (KDV), varsa	İşlemin vergi muamelesi kapsamında uygulanan güncel oran	Vergi uzmanı veya avukat	Sözleşme imzalanmadan önce
Mülkiyet devri ücreti	Alıcı ve gayrimenkul için geçerli olan güncel oran ve değerleme esası	Alıcının avukatı	Sözleşme imzalanmadan önce
Hukuk masrafları	Yazılı sabit ücretli veya saatlik fiyat teklifi	Alıcının avukatı	Ders başlamadan önce
Kamu hizmeti veya trafo ücretleri	Geliştirici veya kamu hizmeti sağlayıcısı tarafından belirtilen tutar	Geliştirici ve avukat	Sözleşme imzalanmadan önce
Anket veya kusur tespiti denetimi	Teklif, mülkün büyüklüğüne ve kapsamına göre belirlenir	Bağımsız denetçi	Denetimden önce
Mobilya ve iç mekan donanımı	Alıcı tarafından seçilen paket veya tedarikçi teklifi	Geliştirici veya tedarikçi	Satın alma kararından önce
Para birimi dönüştürme	Her ödeme aşamasındaki döviz kuru ve hizmet sağlayıcı ücretleri	Denetime tabi para birimi sağlayıcısı	Para transferi yapmadan önce

Alıcı, aşağıdakileri ayrı ayrı gösteren yazılı bir maliyet çizelgesi talep etmelidir:

1. devlet ve tapu harçları;
2. işleme uygulanabilecek vergiler;
3. hukuki ve teknik hizmet ücretleri;
4. geliştirici veya yönetim şirketi ücretleri;
5. mobilya ve tadilat gibi isteğe bağlı harcamalar.

Programda ayrıca, her bir tutarın sabit mi, tahmini mi yoksa gelecekteki bir değerleme ya da hükümet kararına bağlı mı olduğu da belirtilmelidir.

---

İkinci el, yeni inşaat mı yoksa inşaat aşamasında olan bir proje mi?

Yukarıda açıklanan satın alma süreci, genel hatlarıyla üç konut satın alma türünün tümü için geçerlidir; ancak her bir senaryonun kendine özgü hususları ve zamanlaması vardır.

İkinci El Gayrimenkul

İkinci el gayrimenkul, daha önce bir başkasına ait olmuş ve kullanılmış olan gayrimenkul anlamına gelir. Bunun en önemli pratik avantajı, alıcının mevcut binayı ve mevcut durumunu inceleyebilmesidir — ancak gizli kusurlar, izinsiz tadilatlar ve evrak eksiklikleri yine de mevcut olabilir. İç mekan kaplamaları, arsa ve — genellikle — kamu hizmet bağlantıları, inceleme sırasında görülebilir ve test edilebilir durumdadır.

İkinci el bir gayrimenkulde yapılan durum tespiti, mülkiyet geçmişine odaklanır; bu geçmiş, daha yeni bir gayrimenkulünkinden daha uzun ve karmaşık olabilir. Daha önce işlem görmüş ikinci el gayrimenkullerde, bireysel tapu belgesinin varlığını doğrulamak genellikle daha kolaydır, ancak bu her durumda geçerli değildir. Önceki mal sahibine ait ödenmemiş yönetim ücretleri veya hizmet bedeli borçları, kişiye değil gayrimenkule yüklenebilir ve bu husus kontrol edilmelidir.

Satıcının durumu da önemlidir: satış yetkisi, gayrimenkul üzerinde ipotek olup olmadığı ve gayrimenkul ile ilgili başka herhangi bir anlaşma bulunup bulunmadığı. Mülkiyet hakkı net ve tüm belgeler eksiksiz olan bir ikinci el satış, inşaat aşaması tamamlanmamış bir işlemden daha az inşaat aşaması gerektirebilir; ancak her durumda mülkiyet hakkı ve PTP zamanlaması ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Önceki mülkiyetin mülkiyet hakkının temiz olduğu anlamına geldiği varsayımıyla, durum tespiti süreci kısaltılmamalıdır.

Tamamlanmış Yeni İnşaat

Tamamlanmış yeni inşaat, inşaatı ve son rötuşları tamamlanmış ancak daha önce özel konut olarak kullanılmamış bir gayrimenkul anlamına gelir. Bu tür işlemlerde genellikle bireysel satıcılar yerine inşaat firmaları yer alır.

Tamamlanmış yeni inşaatlara özgü temel kontroller şunlardır: tüm imar izinleri ve inşaat ruhsatlarının alındığının teyit edilmesi; inşaatın ilgili tamamlanma veya kullanım onaylarını almış olması; ve mülkiyet hakkının tek bir birim olarak tescil edilmiş olması veya tescil sürecinde olması. Bazı tamamlanmış yeni inşaatlar, bireysel tapu, müteahhidin daha geniş arsa tapusundan ayrılmadan önce satılmaktadır — satın almadan önce bireysel tapu tescilinin zaman çizelgesinin teyit edilmesi gerekmektedir.

Bu noktada, kamu hizmetlerine bağlantı ve hizmet ücretleri özellikle önemlidir: bağlantıların sadece sözde kalmadığını, gerçekten kurulmuş ve test edilmiş olduğunu teyit edin. Teslimattan önce — ideal olarak bağımsız bir tarafça gerçekleştirilecek — bir kusur denetimi sürecin bir parçası olmalı ve tespit edilen tüm kusurlar, anahtarlar teslim edilmeden önce yazılı olarak giderilmelidir.

İnşaat Aşamasındaki Gayrimenkul

“Off-plan” terimi, henüz tamamlanmamış, bazen inşaatın başlamasından önce satın alınan bir gayrimenkulü ifade eder. Bazı projeler aşamalı ödeme koşulları veya erken aşama fiyatlandırması sunar; ancak alıcılar, off-plan fiyatının benzer bir tamamlanmış gayrimenkulün fiyatından daha düşük olacağını varsaymamalıdır — bu durum projeye, müteahhide ve mevcut piyasa koşullarına bağlıdır. Bazı tasarım seçimlerini etkileme imkânı, belirli “off-plan” düzenlemelerinin ayrı bir özelliğidir; bu, her durumda sunulan bir imkân değildir. “Off-plan” satın alımın riskleri, ikinci el veya tamamlanmış gayrimenkul satın alımına kıyasla daha kapsamlıdır ve dikkatli bir yönetim gerektirir.

Proje aşamasındaki bir gayrimenkul satın alımına karar vermeden önce, avukat şu hususları teyit etmelidir: müteahhidin ilgili imar izni ve inşaat ruhsatına sahip olması; müteahhidin arazinin mülkiyetine sahip olması veya arazi üzerinde yasal haklara sahip olması; ve araziyi etkileyen herhangi bir ipotek veya önceki hak talebinin bulunmaması.

Ödeme planı, inşaat öncesi sözleşmenin en önemli unsurlarından biridir. Ticari ve hukuki olarak mümkün olduğu durumlarda, aşamalı ödemeler yalnızca takvim tarihlerine dayandırılmak yerine, açıkça tanımlanmış ve bağımsız olarak doğrulanabilir inşaat aşamalarına bağlanmalıdır. Toplam fiyat, para birimi ve belirtilen boyutlar veya kaplamalarda değişiklik olması durumunda bu değişikliklerin nasıl ele alınacağı açıkça belirtilmelidir. Teslim için bir ek süre belirlenmelidir — bu, sözleşmede belirtilen teslim tarihinden sonraki, müteahhidin sözleşmeyi ihlal etmediği süre aralığıdır — ve bu sürenin dolmasından sonra ne olacağı açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmede işin gecikmeli tamamlanması durumunda uygulanacak cezalar veya tazminatlar öngörülmüşse, bu konudaki mekanizma ve tutarlar açık ve net olmalıdır. Aşamalı ödemeler için banka teminatı veya başka herhangi bir mali güvence bulunup bulunmadığı, geliştiriciler arasında farklılık gösterebilir ve bu konuda varsayımda bulunulmamalıdır. Hangi güvencelerin mevcut olduğunu doğrudan sorun ve avukatınıza sunulan tüm belgeleri inceletin.

Proje aşamasındaki gayrimenkuller için bireysel tapu belgesinin alınma süresi daha uzun olabilir ve inşaat ile parsel bölünme onaylarına daha fazla bağlı olabilir; zira inşaat tamamlanıp resmi olarak onaylanana kadar tapu ayrıştırılamaz. Bazı projelerde, bireysel tapuların ayrılması ve devri, satın alma bedelinin tamamının ödenmesinden çok sonra gerçekleşebilir; bu süre, genel piyasa deneyimlerine dayanarak varsayılmamalı, sözleşmelerin imzalanmasından önce yazılı olarak belirlenmelidir.

Seçenek	En önemli avantajı	Başlıca risk	Gerekli kontroller	En uygun olduğu durumlar
Yeniden Satış	Tamamlanmış gayrimenkulü ve mevcut durumunu inceleme imkânı	Karmaşık tapu geçmişi olabilir; gizli kusurlar	Mülkiyet hakkı, ipotekler, satıcının yetkisi, ödenmemiş borçlar	Hemen taşınmak isteyen alıcılar
Tamamlanmış yeni inşaat	Yeni durum, modern donanım	Söz konusu başlık henüz mevcut olmayabilir	Tüm ruhsatlar, bağlantılar ve müteahhidin tapu durumu	İnşaat süresini beklemek istemeyen yeni gayrimenkul satın almak isteyen alıcılar
Plan dışı	Aşamalı ödeme planı ve sunulduğu durumlarda kaplama seçenekleri	Geliştirici riski, inşaat gecikmeleri, tapu işlemleri süresi	Tapu, imar, ruhsatlar, müteahhidin geçmiş performansı, ödeme güvenceleri	Zaman açısından esnek olan ve inşaat aşamasındaki risklere karşı toleranslı alıcılar

Evrensel olarak “en iyi” satın alma türü diye bir şey yoktur.
İkinci el bir gayrimenkul, genellikle bitmiş ürün konusunda en yüksek düzeyde kesinlik sunar.
Tamamlanmış bir yeni inşaat projesi, modern inşaat tekniklerini daha kısa bir bekleme süresiyle birleştirir.
Proje aşamasındaki bir satın alma işlemi, ödeme konusunda daha fazla esneklik sağlayabilir; ancak bu durum, inşaat firmasına ilişkin durum tespiti ve sözleşmesel korumaya daha fazla özen gösterilmesini de gerektirir.

---

Uzaktan Satın Alma

Kuzey Kıbrıs’ta fiziksel olarak orada bulunmadan gayrimenkul satın almak mümkündür, ancak bu daha özenli bir planlama gerektirir ve bir kestirme yol olarak görülmemelidir. Herhangi bir satın alma işleminde olduğu gibi aynı temel hukuki ve teknik hususların ele alınması gerekir; alıcı durumu doğrudan göremeyeceği veya doğrulayamayacağı için, bu kontrollerin düzgün bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlamak üzere ek düzenlemeler yapılması gerekir.

Videoların izlenmesi ve bağımsız inceleme. Satış temsilcisinin hazırladığı bir video turu, yararlı bir bilgi kaynağı olmakla birlikte bağımsız bir incelemenin yerini tutmaz. Alıcı tarafından görevlendirilen ve satıcı ya da müteahhitle hiçbir ilişkisi olmayan bağımsız bir yerel eksper veya denetçi, gayrimenkulün fiziksel değerlendirmesini yapabilir ve gayrimenkulün durumu, teknik özelliklere uygunluğu ve alıcının bilmesi gereken her türlü husus hakkında rapor sunabilir. Ücret, önceden kararlaştırılmalı ve gerekli inceleme kapsamına göre belirlenmelidir.

Kimlik ve yetki doğrulaması. Uzaktan satın alma işlemi gerçekleştiren bir alıcı, karşı tarafın yasal malik veya yetkili bir temsilci olduğunu fiziksel olarak doğrulayamaz. Bu nedenle, satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulamada avukatın rolü özellikle önemlidir.

Vekaletname. Alıcının belgeleri imzalamak için hazır bulunamadığı durumlarda, bir vekaletname, adı belirtilen bir temsilcinin — genellikle alıcının avukatı — onun adına imza atmasına olanak tanır. Vekaletname özenle hazırlanmalı, söz konusu işlem ve gerekli işlemlerle sınırlı olmalı ve doğru biçimde düzenlenmelidir. Gerekli tasdik şekli — ister sadece noter tasdiki, ister apostil, yasallaştırma ya da bunların bir kombinasyonu olsun — belgenin imzalandığı ülkeye ve Kuzey Kıbrıs’taki alıcı makamın talimatlarına bağlıdır. Alıcının avukatı, belge imzalanmadan önce kesin gereklilikler konusunda danışmanlık yapmalıdır.

Güvenli belge aktarımı. İnceleme veya imza için gönderilen tüm belgeler, güvenli ve takip edilebilir kanallar üzerinden iletilmelidir. Orijinal belgelerin saklanmasına ilişkin düzenleme — ister avukat nezdinde, ister güvenli bir depolama hizmeti aracılığıyla, ister doğrudan alıcı nezdinde olsun — başlangıçta yazılı olarak kararlaştırılmalı ve belgelendirilmeli; alıcının gerektiğinde bu belgelere nasıl erişeceğine dair net düzenlemeler de bu belgede yer almalıdır.

Ödeme doğrulaması. Her ödeme, ayrı bir doğrulama aşaması (aynı e-posta dizisine verilen yanıt değil, bir telefon görüşmesi) yoluyla avukat veya satıcıyla doğrudan teyit edilen banka hesap bilgilerine yapılmalıdır. Gayrimenkul işlemlerini hedef alan ödeme dolandırıcılığı, dünya çapında belgelenmiş bir risktir; söz konusu işlemlerdeki nispeten yüksek tutarlar, Kuzey Kıbrıs’taki işlemleri potansiyel bir hedef haline getirmektedir.

Sözleşme çevirisi. Herhangi bir belge Türkçe ise, alıcı imzalamadan önce bu belgenin profesyonel bir çevirisini yaptırmalıdır. Yasal olarak bağlayıcı bir belge söz konusu olduğunda, özet veya sözlü açıklamaya güvenmek yeterli değildir.

Uzaktan satın alma güvenlik kontrolleri:

• Herhangi bir ödeme yapmadan önce bağımsız bir avukat atayın
• Fiziksel durum değerlendirmesi için bağımsız bir yerel denetçiye talimat verin
• Bağımsız kanallar aracılığıyla satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulayın
• Doğrulanmış tarafla telefon yoluyla tüm ödeme banka bilgilerini teyit edin
• Belge aktarımı için güvenli kanallar kullanın
• Vekil aracılığıyla imza atıyorsanız, usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir vekaletname temin edin
• Tüm Türkçe belgeleri profesyonel bir şekilde tercüme ettirin
• Tapu Sicil Dairesi’nden kayıt teyidini yazılı olarak talep edin
• Bağımsız kusur tespiti ve devir teslim denetimini düzenlemek
• Orijinal belgelerin nasıl saklanacağını ve alıcının bunlara nasıl erişeceğini teyit edin

Uzaktan alım yapan bir alıcı, telafi tedbirlerinin uygulanmasının zorlaşmasından önce — yani pratikte son ödeme ve teslimattan önce, sonrasında değil — gayrimenkulün bağımsız bir fiziki incelemesini yaptırmalıdır. Herhangi bir fiziki inceleme yapılmadan işlemlere devam etmek, fark edilmeyen kusur riskini artırır ve mümkün olduğunca kaçınılmalıdır.

Yabancı Alıcılar Kuzey Kıbrıs’ta İpotek Kredisi Alabilir mi?

Bazı yabancı alıcılar için banka kredisi imkânı bulunabilir, ancak kredinin onaylanacağı varsayılmamalıdır. Uygunluk, kredi veren kuruma, alıcının gelirine ve ikamet durumuna, satın alınması planlanan gayrimenkulün özelliklerine, tapu durumuna ve değerleme ile teminat amacıyla sunulan belgelere bağlıdır.

İnşaat firması taksit planları, genellikle yeni inşa edilen ve inşaat aşamasındaki gayrimenkul ilanlarında görülür; ancak bunlar banka ipoteği ile aynı şey değildir. Bunlar, alıcı ile inşaat firması arasında yapılan sözleşmeye dayalı düzenlemelerdir ve bir ilk ödeme ile bunu takip eden aylık veya inşaat aşamasına göre belirlenen taksitleri içerebilir.

Her iki finansman türünden herhangi birine başvurmadan önce, aşağıdaki hususlara ilişkin yazılı teyit alın:

• borç alınabilecek veya ertelenebilecek tutar;
• gerekli olan ilk ödeme;
• geri ödeme para birimi;
• toplam geri ödeme süresi;
• uygulanması gereken durumlarda faiz ve düzenleme ücretleri;
• gecikmiş ödemenin sonuçları;
• finansmanın inşaat aşamalarıyla bağlantılı olup olmadığı;
• PTP veya mülkiyet devri gecikmelerinin geri ödeme yükümlülüklerini etkileyip etkilemediği;
• herhangi bir teminat, garanti veya iptal hakkı.

Cypria Homes’un güncel ilanları, inşaat firmalarının ödeme koşullarının ne kadar farklılık gösterebileceğini ortaya koyuyor. Örnekler arasında, 35% tutarında bir ilk ödeme ve ardından 36 ay boyunca 65% tutarında ödemeler, 30% tutarında bir ilk ödeme ve kalan tutarın iki yıl boyunca ödenmesi, ve anahtar teslimi öncesinde tamamlanan 50/50 ödeme yapısı sayılabilir. Bunlar, standart piyasa koşulları değil, projeye özgü örneklerdir.

Kredi politikaları ve müteahhit şartları değişiklik gösterebileceğinden, finans kuruluşundan alınmış güncel bir yazılı teklif olmadan genel geçer bir ipotek faiz oranı veya kredi-değer oranı açıklanmamalıdır.

---

Riskler ve Alıcı Koruması

Her gayrimenkul alımı bir risk taşır ve Kuzey Kıbrıs’taki alımlar, bu yargı bölgesine özgü bazı riskler de barındırır. Bu bölümde açıklanan risklerin bir kısmı mahkeme davaları ve resmi hükümet uyarıları aracılığıyla belgelenmiştir; diğerleri ise her gayrimenkul piyasasında mevcut olan standart sözleşme ve inşaat riskleridir. Her şeyi aynı kefeye koymak ya da konuyu görmezden gelmek yerine, aralarındaki farkı anlamak, etkili bir korumanın temelini oluşturur.

Başlığın geçmişi belirsiz. Başlıktaki “durum tespiti” bölümünde de belirtildiği üzere, Kuzey Kıbrıs’taki bazı gayrimenkuller, 1974’teki olaylardan kaynaklanan çakışan mülkiyet iddialarına maruz kalmaktadır. Bu risk tek tip değildir — farklı gayrimenkuller ve tapu kategorileri için farklı şekillerde geçerlidir — ancak göz ardı edilemez. Mülkiyet geçmişini kapsamlı bir şekilde araştırmadan gayrimenkul satın alan bir alıcı, yıllar sonra gayrimenkulü satmaya veya devretmeye çalıştığında ortaya çıkabilecek bir riski göze almaktadır.

Açıklanmamış yükümlülükler. Tescilli bir ipotek, rehin, mahkeme kararı veya başka bir kısıtlama, mülkiyet devrini engelleyebilir, üçüncü bir tarafın haklarını koruyabilir veya işlemin tamamlanması kapsamında resmi bir kaldırma işlemini gerektirebilir. Bunun etkisi, kaydın niteliğine ve önceliğine bağlıdır. Satın almadan önce ipotek ve rehin araştırması yaptırmayan bir alıcı, tescilli durumu güvenilir bir şekilde tespit edemez.

Kayıt dışı satış sözleşmesi. Gerekli süre içinde Tapu Sicili’ne tescil ettirilmeyen bir satış sözleşmesi, satıcının alıcının menfaatlerine aykırı bir şekilde gayrimenkulü elden çıkarması durumunda sınırlı bir koruma sağlar. Tescil, bir formalite değil; esaslı bir koruma önlemidir.

Planlama ve inşaat izinlerinin eksikliği veya yetersizliği. İmar izni veya inşaat ruhsatı olmadan ya da bu izinlerin şartlarını aşarak inşa edilen bir gayrimenkul, tapu tescili, finansman, sigorta, kamu hizmetlerine bağlantı veya yeniden satış konusunda zorluklarla karşılaşabilir. Bu sorunların geriye dönük olarak çözülmesi zor veya maliyetli olabilir ve bunlar, pazarlama metinlerinden ya da basit bir incelemeyle her zaman fark edilemeyebilir.

Tek taraflı sözleşme hükümleri. Bir inşaat firmasının hukuk ekibi tarafından hazırlanan sözleşmeler, alıcının çıkarlarını öncelik olarak dikkate alarak düzenlenmez. Ödeme planları, teslim tarihleri, şartname değişiklikleri ve cezai hükümler ile ilgili hükümler, büyük ölçüde inşaat firmasının lehine düzenlenmiş olabilir. İmzalamadan önce bağımsız bir hukuki inceleme yaptırmak, bu tür durumları tespit etmek ve çözmek için en etkili yoldur.

Kontroller tamamlanmadan yapılan ödemeler. Yasal durum tespiti tamamlanmadan önce iade edilemeyen bir depozito ödemek ya da taksitli ödeme yapmak, daha sonra bir sorun ortaya çıkması durumunda paranın risk altında kalacağı anlamına gelir. Sıralama önemlidir: önce kontroller, sonra taahhüt.

İnşaat gecikmeleri. Gecikme, inşaat aşamasındaki gayrimenkul alım satım işlemlerinde önemli bir risktir. Sözleşmede net bir ek süre, gecikme cezaları veya alıcının belirli bir noktadan sonra sözleşmeden çekilmesine olanak tanıyan bir mekanizma belirtilmediği durumlarda, alıcının hukuki çözüm yolları sınırlı olabilir. Bu durum sadece Kuzey Kıbrıs’a özgü değildir, ancak sözleşme imzalanmadan önce sözleşme kapsamında ele alınmalıdır.

Teknik özellik veya boyut uyuşmazlığı. Bağlayıcı sözleşme şartnamesinden önemli ölçüde sapma, sözleşmede kararlaştırılmış toleranslar, ikame hakları veya değişiklik hükümleri saklı kalmak kaydıyla, bir ihlal teşkil edebilir. Pazarlama broşürleri ve satış yazışmaları, bağlayıcı sözleşme şartnamesinin yerine geçecek şekilde kabul edilmemelidir. Satın alma işlemi açısından önemli olan her türlü özellik, sözleşmeye açıkça dahil edilmeli veya alıcının avukatı tarafından incelenen ek bir şartnameye eklenmelidir. Alıcı, satış sırasında neyin beyan edildiğine dair anlaşmazlıklar ortaya çıkması durumunda delil niteliği taşıyabileceğinden, tüm pazarlama materyallerinin ve yazışmaların kopyalarını saklamalıdır.

Kanıt sunulmaksızın vaat edilen getiriler veya kazançlar. Bir satıcı veya müteahhit kira geliri tahminleri ya da yeniden satış fiyatı hedefleri sunuyorsa, bunlar piyasa bağlamında yapılan beyanlardır, sözleşmeye dayalı taahhütler değildir. Bir getirinin “garantili” olarak tanımlandığı durumlarda, alıcı tam yazılı garantiyi almalı ve avukatına garanti verenin kimliğini, mali durumunu, hesaplama yöntemini, istisnaları, işletme maliyetlerini ve mevcut icra mekanizmalarını değerlendirmesini sağlamalıdır. Kuzey Kıbrıs kira piyasası, diğer tüm piyasalar gibi, doluluk oranlarına, mülk yönetiminin kalitesine, yerel talebe ve genel ekonomik koşullara bağlıdır. Ne bir tahmin ne de bir garanti, bağımsız bir inceleme yapılmadan güvenilir bir finansal sonuç olarak değerlendirilmemelidir.

Döviz riski. Kuzey Kıbrıs’taki emlak fiyatları sterlin, euro, ABD doları veya Türk lirası cinsinden belirtilebilir. Türk lirası önemli döviz kuru dalgalanmalarına maruz kalmıştır; bu risk, özellikle Türk lirası cinsinden ifade edilen işlemin herhangi bir unsuru, maliyetleri veya devam eden masraflar için geçerlidir; bu durumda, başka bir para birimindeki reel maliyet, anlaşma anı ile ödeme anı arasında önemli ölçüde değişebilir.

Çıkar çatışması. Önemli ve çoğu zaman önlenebilir bir risk, satıcı, müteahhit veya emlakçı ile açıklanmamış bir mali ya da mesleki ilişkisi bulunan bir avukata başvurmaktır. Bir tavsiye tek başına bir çıkar çatışmasını kanıtlamaz, ancak alıcı, karşı tarafın seçtiği veya tanıttığı bir avukata yalnızca güvenmemelidir. Alıcı, alıcının çıkarlarını temsil edeceğini yazılı olarak teyit eden ve işlemdeki diğer taraflarla olan fiili veya potansiyel bağlantılarını açıklayan bir avukatla ayrı bir sözleşme imzalamalıdır.

Risk	Erken uyarı işareti	Nasıl azaltılır?
Belirsiz başlık geçmişi	Mülkiyet belgesi özetini vermekte isteksiz olan müteahhit veya emlakçı	Herhangi bir ödeme yapılmadan önce bağımsız tapu araştırması
Açıklanmamış yükümlülükler	Durum tespiti kapsamında ipotek araştırmasından bahsedilmemiştir	Avukata resmi arama izni alması talimatını verin
Kayıt dışı sözleşme	Satıcı, tescil konusuna değinmiyor ya da bunu erteliyor	Avukatın zaman çizelgesinde kaydı onaylayın
Eksik imar izinleri	Temsilci, planlama belgelerini sunamadı	Sözleşmenin bir koşulu olarak izin alınmasını şart koşmak
Tek taraflı sözleşme	İnceleme süresi tanınmadan imzaya sunulmuş sözleşme	İmzalamadan önce bağımsız bir hukuki inceleme yapılmasında ısrar edin
Tamamlanma öncesi ödemeler	Kontroller tamamlanmadan ödeme yapma baskısı	İade edilebilir rezervasyonlara yalnızca durum tespiti öncesinde onay verilir
İnşaat gecikmeleri	Sözleşmede ödemesiz süre veya ceza maddesi bulunmamaktadır	Sözleşmede gecikme durumlarına ilişkin net hükümler üzerinde anlaşın
Döviz riski	Lira cinsinden belirtilen fiyat veya devam eden masraflar	Her ödemenin ve düzenli masrafın para birimini belirleyin; risk önemli düzeydeyse, düzenlemelere uygun döviz danışmanlığı alın
Çıkar çatışması	Geliştirici veya emlakçı tarafından tanıtılan avukat	Avukatı bağımsız olarak atamak ve talimat vermek
Getiri tahminleri veya garantileri	Geliştirici, garantili getiri sunuyor	Yazılı garantinin tam metnini alın; avukata, kefilin kimliğini, ödeme gücünü, istisnaları ve icra seçeneklerini değerlendirmesini sağlayın

Birleşik Krallık Hükümeti’nin Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almaya ilişkin kılavuzunda, alıcılara bağımsız hukuki danışmanlık almaları tavsiye edilmekte ve adanın kuzeyindeki çakışan mülkiyet iddialarına ilişkin belirli endişelere dikkat çekilmektedir. Bu kılavuza şu adresten ulaşılabilir: gov.uk ve Birleşik Krallık vatandaşları için, yerel hukuki danışmanlığın yerini almak yerine onu tamamlayıcı nitelikte, faydalı bir bağımsız kaynak niteliğindedir.

Farklı rollerin sınırları. Kimin neyi yaptığını net bir şekilde anlamak, alıcıları yersiz güven duygusundan korur:

• Temsilci gayrimenkulleri bulmaya ve sergilemeye yardımcı olur, piyasa bilgisi sağlar ve iletişimi kolaylaştırır. Emlakçı, hukuki durum tespiti hizmeti sunmaz ve iyi bir emlakçı da aksini önermez.
• Bağımsız avukat hukuki belgeleri inceler, tapu ve ipotek araştırmaları yapar, sözleşme şartları konusunda danışmanlık verir, tescil işlemlerini yürütür ve alıcıya PTP süreci boyunca rehberlik eder. Bu rol, emlakçının rolüyle birbirinin yerine geçemez. Alıcı tarafından doğrudan bağımsız bir avukat seçilmeli ve talimat verilmelidir; işlemdeki diğer taraflarla olan her türlü mesleki ilişki yazılı olarak açıklanmalıdır.
• Bağımsız bir eksper veya denetçi bir gayrimenkulün fiziksel durumunu değerlendirir. Bu, hukuki değil teknik bir kontroldür — mülkiyet hakkı ile ilgili durum tespiti yerine geçmez.
• Tapu Sicili sözleşmeleri ve tapuları tescil eder. Bir sözleşmenin tescili, alıcının sözleşmeden doğan menfaatini kayıt altına alır ve yasal koruma sağlar; ancak bu, mülkiyetin herhangi bir yükümlülükten arınmış olduğunu teyit etmez. Mümkünse ve avukat tarafından tavsiye edilirse, imzalamadan önce ve mülkiyet devrinden önce bağımsız bir araştırma yaptırılmalıdır.

---

Belgeler ve Zaman Çizelgesi

Alıcının Sunması Gereken Belgeler

Alıcıdan istenen belgeler, işlemin niteliğine, alıcının uyruğuna ve o tarihte geçerli olan özel şartlara göre değişiklik gösterir. Aşağıda genel bir liste yer almaktadır; kesin şartlar, bağımsız bir yerel avukatla teyit edilmelidir:

• Geçerli pasaport (ve bazı durumlarda, noter tarafından tasdik edilmiş bir kopyası)
• Güncel ikamet adresini gösteren belge (fatura veya benzeri bir belge; genellikle yakın zamanda düzenlenmiş)
• Yerel veya ulaşılabilir bir cep telefonu numarası da dahil olmak üzere iletişim bilgileri
• Bir banka, avukat, denetime tabi emlak uzmanı, inşaat firması veya ilgili uyum kontrollerini gerçekleştiren başka bir taraf tarafından talep edilmesi halinde, fon kaynağı ve servet kaynağı belgeleri
• PTP başvurusu için gerekli biçim ve geçerlilik süresine uygun bir sabıka kaydı belgesi (belgeyi düzenleyen makam, format ve kabul edilebilir süre konusunda avukatla teyit edilmelidir)
• İmzalanmış satış sözleşmesi (PTP başvurusu ve Tapu Sicili kaydı için)
• Yapılan tüm ödemelere ilişkin kayıtlar
• Vekaletname (uzaktan satın alım yapılıp vekil tarafından imzalanması durumunda, gerekli noter tasdiki ile birlikte)
• Gerekli tüm çeviriler ve ilgili tasdik belgeleri

Yukarıdaki liste her durumu kapsamaz. Farklı ülkelerden gelen alıcılar ek şartlarla karşılaşabilir ve özellikle PTP sürecinde zamanla değişebilen belge gereklilikleri olabilir.

Satın Alma Aşamasına Göre Belgeler

Belge	Genellikle şu kurumlar tarafından sağlanır:	Ana sahne	Önemli nokta
Geçerli pasaport	Alıcı	Kimlik Belirleme ve PTP	Onaylı bir kopya istenebilir
İkamet adresi belgesi	Alıcı	PTP ve uygunluk kontrolleri	Yakın zamanda düzenlenmiş olması gerekebilir
Sabıka kaydı belgesi	Alıcı veya ihraç eden kurum	PTP	Düzenleyen kurumu, belge türünü ve geçerlilik süresini doğrulayın
İmzalanmış satış sözleşmesi	Alıcı ve satıcı	Kayıt ve PTP	Satın alınan gayrimenkul ile tam olarak örtüşmelidir
Güncel tapu belgesi ve konum planı	Satıcı veya müteahhit	Durum tespiti ve PTP	Avukat, bu bilgileri sicil kayıtlarındaki bilgilerle karşılaştırarak doğrulamalıdır
Kaynak belgeleri	Alıcı	Bankacılık ve mevzuata uygunluk	Gereklilikler, kontrolleri gerçekleştiren kuruma göre değişir
Vekaletname	Alıcı	Uzaktan satın alma	İzin verilen işlemler ve kimlik doğrulama yöntemi kontrol edilmelidir
Yeminli çeviriler	Alıcı veya profesyonel çevirmen	İlgili hukuki veya idari aşama	Çeviri ve tasdik şartları farklılık gösterebilir
Ödeme kayıtları	Alıcı ve banka	İşlemin tamamı boyunca	Her para yatırma ve taksit ödemesine ilişkin kanıtları saklayın
Kayıt belgesi	Avukat mı, Tapu Sicil Dairesi mi?	Sözleşmenin tescilinden sonra	Bunun doğru sözleşme ve gayrimenkul ile ilgili olduğunu teyit edin

Bazı aşamalar birbiriyle çakışabilir, ancak bunlar tek bir kesintisiz tamamlanma süresi olarak değerlendirilmemelidir. Sözleşme kaydı, mülkün teslimi, PTP onayı ve tapu devri ayrı aşamalardır ve farklı zamanlarda gerçekleşebilir.

Alıcı, aşağıdaki hususları içeren yazılı bir işlem takvimi talep etmelidir:

• sözleşme tesciline ilişkin son tarih;
• PTP başvurusunun sunulması için hedef tarih;
• sözleşmede belirtilen ödeme tarihleri;
• beklenen devir tarihi;
• son ödemenin yapılabilmesi için yerine getirilmesi gereken koşullar;
• mülkiyet devri öncesinde hâlâ tamamlanması gereken adımlar.

Devletin işlem süreleri, garantili değil, değişken olarak belirtilmelidir.

Zaman Çizelgesi

Sahne	Yaklaşık süre	Gecikmelere ne sebep olabilir?
Emlak arama ve ev gezileri	Esnek; alıcıya bağlıdır	Piyasada bulunabilirlik, alıcının karar verme süreci
Yasal atama ve ön kontroller	Değişken	Avukatın müsaitliği, belge toplama süreci, tapu durumunun karmaşıklığı
Rezervasyon ve sözleşme hazırlığı	Değişken	Şartlar üzerinde müzakere, avukat tarafından inceleme, satıcının yanıt verme hızı
Damga vergisi ödemesi ve sözleşme tescili	Yasal süre içinde (son tarihi avukatla teyit edin)	Eksik belgeler, geç verilen talimatlar
PTP başvurusu	Kayıt işleminden sonra; hazırlık süresi değişkenlik gösterir	Belge toplama, çeviri ve tasdik gereklilikleri
PTP işleme ve karar verme	Değişken; kanunla belirlenmiş sabit bir süre yoktur	Başvuru sayısı, ek sorgular, kısıtlı bölge kontrolleri
İnşaatın tamamlanması (yapım aşamasında)	Sözleşmeye göre belirlenen inşaat programına göre	İnşaat hızı, malzeme tedariki, hava koşulları, resmi onaylar
Mülkün teslimi (ikinci el/tamamlanmış)	Kararlaştırılan tamamlanma tarihi	Satıcının hazırlık durumu, kamu hizmet bağlantıları, kusurların giderilmesi
Tapu devri	PTP'nin onay vermesinin ve tüm ödemelerin yapılmasının ardından	PTP zamanlaması, Tapu Sicili takvimi, ödenmemiş tutarlar

Bazı aşamalar birbiriyle çakışabilir, ancak bunlar tek bir kesintisiz tamamlanma süresi olarak değerlendirilmemelidir. Sözleşme kaydı, mülkün teslimi, PTP onayı ve tapu devri ayrı aşamalardır ve farklı zamanlarda gerçekleşebilir.

Alıcı, aşağıdaki hususları içeren yazılı bir işlem takvimi talep etmelidir:

• sözleşme tesciline ilişkin son tarih;
• PTP başvurusunun sunulması için hedef tarih;
• sözleşmede belirtilen ödeme tarihleri;
• beklenen devir tarihi;
• son ödemenin yapılabilmesi için yerine getirilmesi gereken koşullar;
• mülkiyet devri öncesinde hâlâ tamamlanması gereken adımlar.

Devletin işlem süreleri, garantili değil, değişken olarak belirtilmelidir.

---

İmzalamadan Önce

Aşağıdaki kontrol listesi, herhangi bir önemli belgenin imzalanmasından veya önemli bir ödemenin yapılmasından hemen önceki dönem için pratik bir kılavuz niteliğindedir. Bu liste yazdırılabilir veya kaydedilebilir ve bağımsız hukuki danışmanlık ile birlikte incelenebilir.

Her işlem için aynı belgeler veya sözleşme hükümleri gerekli değildir. Bununla birlikte, aşağıda yer alan her bir madde, alıcının bağlayıcı bir sözleşmeyi imzalamadan veya iade edilemeyen bir tutarı ödemeden önce net bir yanıt alması gereken bir soruyu temsil etmektedir.

Satış sözleşmesini imzalamadan veya iade edilemeyen bir depozito ödemeden önce şunları teyit edin:

1. Kararlaştırılan toplam fiyat, para birimi ve para birimiyle ilgili düzeltmelerin nasıl yapılacağı
2. Tüm ek masrafların tam listesi: damga vergisi, devir ücreti, KDV (uygulanabilirse), avukatlık ücretleri, kamu hizmetleri bağlantı ücretleri, yönetim masrafları
3. Avukat tarafından temin edilen, kayıtlı malik kimliğini teyit eden resmi tapu özeti veya tapu sicil araştırması
4. Tapu türü ve bağımsız bir avukat tarafından yapılan tapu geçmişi incelemesinin sonuçları
5. Araştırma tarihinde ilgili sicil kayıtlarında kayıtlı durumu gösteren ipotek araştırması
6. İmar izni, inşaat ruhsatı ve varsa teslim belgesinin kopyaları
7. Mülk ile ilgili ayrıntılı yazılı şartname (alan, kaplamalar, sabit donanımlar, aksesuarlar ve varsa dahil edilen mobilyalar)
8. Onaylanmış inşaat alanı ve arsa alanı rakamları
9. Sözleşmede belirtilen teslim tarihi (tasarım aşamasındaki veya yeni inşaat projeleri için) ve ek süre
10. Her bir taksitin doğrulanabilir bir aşama veya tarihe bağlandığı, para birimi ve ödeme yönteminin belirtildiği bir ödeme planı
11. Durumun titizlikle incelenmesi sonucunda hukuki bir sorun ortaya çıkması halinde, rezervasyon depozitosunun iadesine ilişkin yazılı şartlar
12. İşin gecikmeli tamamlanması veya şartnameye uygunluk eksikliği durumlarında uygulanacak yaptırım veya telafi hükümleri
13. PTP sürecini kapsayan açık hükümler: PTP reddedilirse ne olur, süreç gecikirse masrafları kim üstlenir ve alıcının sözleşmeden çekilme hakları
14. Sözleşmenin gerekli süre içinde Tapu Sicili’ne tescil edileceğine dair teyit
15. PTP’nin verilmesinden sonra tapu devri için net bir zaman çizelgesi ve mekanizma
16. Kamu hizmetleri bağlantılarının durumuna ilişkin yazılı teyit (veya bağlantı takvimi)
17. Yönetim ücreti tutarları, hesaplanma şekilleri ve hangi hizmetleri kapsadıkları
18. Kusur listesi prosedürü: Teslimat sırasında tespit edilen kusurların nasıl belgeleneceği ve giderileceği ile bunun hangi zaman dilimi içinde gerçekleştirileceği
19. Bağımsız hukuki danışmanlık sonucu teyit edildi: Alıcının avukatı sözleşmeyi inceledi ve herhangi bir çıkar çatışması bulunmamaktadır.

Bu, herhangi bir emlakçı, müteahhit veya satıcının sizin adınıza onaylayabileceği bir kontrol listesi değildir. Her bir madde, bağımsız avukatınızın incelediği ve gerekirse ilgili belgelerle karşılaştırılarak doğruladığı bir yanıt gerektirir.

Yabancı Alıcıların Sıkça Yaptığı Hatalar

Hata	Bu neden bir sorun yaratıyor?	Bunun yerine ne yapılmalı?
İade koşulları yazılı hale getirilmeden önce rezervasyon depozitosunu ödemek	Yasal kontroller başarısız olursa, alıcının ödemesini geri alması zor olabilir	İade koşullarının tam olarak belirtildiği bir rezervasyon sözleşmesi imzalayın
Sözleşme kaydını mülkiyet hakkının kusursuzluğunun kanıtı olarak kabul etmek	Tescilleme, sözleşmeden doğan menfaatleri korur ancak daha önceki ipotekleri veya alacak taleplerini ortadan kaldırmaz	Mülkiyet, ipotek ve önceki sözleşmelere ilişkin ayrı ayrı araştırmalar yaptırın
Yakında bireysel bir unvanın verileceği varsayımıyla	İnşaatın tamamlanması, parsel bölünmesi ve tapu ayrımının da tamamlandığı anlamına gelmez	Mevcut unvan durumunu ve geriye kalan tüm adımları yazılı olarak talep edin
Kaplamalar veya tesislerle ilgili sözlü vaatleri kabul etmek	Bir broşür ya da sözlü görüşme, sözleşmedeki şartlar kadar kapsamlı bir koruma sağlamayabilir	İmzalanmış sözleşmeye veya ekine tüm malzeme özelliklerini ekleyin
İlerleme kanıtı olmaksızın inşaat aşamasındaki bir konut için taksit ödemesi yapmak	Ödeme, fiili inşaat çalışmalarından kopabilir	Her bir aşamanın doğrulanması için gerekli kanıtların sunulmasını şart koşun
Garantili getiri, garantili kâr anlamına gelir	Maliyetler, istisnalar ve garantörün mali gücü, teklifi olumsuz etkileyebilir	Garantinin tamamını, hesaplama yöntemini ve uygulama koşullarını inceleyin
Banka bilgilerinin yalnızca e-posta yoluyla doğrulanması	Güvenliği ihlal edilmiş bir e-posta hesabı, bir gayrimenkul ödemesini başka bir yere yönlendirebilir	Ayrı olarak doğrulanmış bir telefon numarası aracılığıyla bilgileri teyit edin
Mülkiyet hakkının elde edilmesi, otomatik olarak ikamet hakkı kazandırır	Mülkiyet hakkı ve göçmenlik statüsü, birbirinden ayrı hukuki konulardır	İlgili makam aracılığıyla güncel ikamet kurallarını kontrol edin

En ciddi sorunlar, bir araya gelen birkaç küçük ihmalden kaynaklanır. Bağımsız danışmanlardan yararlanan, yazılı kayıt tutan ve temel kontroller tamamlanmadan önce iade edilemeyen ödemeler yapmayı reddeden bir alıcı, sorunları geri dönüşü zor hale gelmeden önce tespit etme konusunda daha avantajlı bir konumdadır.

---

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak, herhangi bir taahhütte bulunmadan önce sürecin neleri içerdiğini net bir şekilde anlamayı gerektirir. Alıcıyı koruma ilkelerinin temeli genel olarak tutarlı olmakla birlikte, ikinci el, tamamlanmış yeni inşaat ve inşaat aşamasındaki gayrimenkuller arasında belgeler, riskler ve sözleşme şartları farklılık gösterir. Tüm gayrimenkul türleri için geçerli olan hususlar şunlardır: mevcut kurallar çerçevesinde yasal olarak neyi satın alabileceğinizi teyit edin; herhangi bir para transferi yapmadan önce bağımsız bir avukat atayın; imzalamadan önce tapu üzerinde gerekli özeni gösterin; satış sözleşmesini geçerli süre içinde tescil ettirin; doğru prosedürü izleyerek Satın Alma İzni için başvuruda bulunun; ve sadece kararlaştırılan fiyatı değil, tüm işlem maliyetlerini de hesaba katan bir bütçe oluşturun.

Belirli bir işlemin uygun olup olmadığı, söz konusu gayrimenkulün tapu geçmişine, sözleşme kapsamında sunulan korumalara, alıcının kişisel durumuna ve risk toleransına ve bağımsız hukuki ve teknik durum tespiti sonuçlarına bağlıdır. Bazı gayrimenkuller, yerel olarak pazarlanabilse veya tescil edilebilse bile satın alınmaya uygun olmayabilir. Karar, genel piyasa iddialarına değil, söz konusu gayrimenkulün belgelenmiş gerçeklerine dayandırılmalıdır.

Cypria Homes olarak, alıcıların Kuzey Kıbrıs genelinde gayrimenkul bulmalarına ve gezmelerine yardımcı oluyor, aday listesinin oluşturulması, geziler ve arama sürecinde ortaya çıkan pratik sorular konusunda alıcılarla doğrudan işbirliği yapıyoruz. Bağımsız hukuk uzmanlarıyla tanıştırma hizmetini sağlayabilir ve hem yüz yüze hem de uzaktan gezilerin lojistik ayrıntılarını koordine edebiliriz. Arama sürecinin ilk aşamalarında iseniz, bizim mülk seçim anketi bütçe, alan ve kullanım amacına göre seçenekleri daraltmak için pratik bir başlangıç noktasıdır.

---

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, vergi, mali veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Kuzey Kıbrıs'taki yabancı mülkiyet mevzuatı 2024 yılından bu yana defalarca değiştirilmiştir ve bu makalenin yasal kaynakları en son kontrol edildiğinden bu yana durum değişmiş olabilir. Herhangi bir taahhütte bulunmadan önce, alıcılar, mülklerine, uyruklarına ve kişisel durumlarına özel olarak, nitelikli bir Kuzey Kıbrıs emlak avukatından ve gerekirse bir vergi uzmanından bağımsız profesyonel danışmanlık almalıdır.