Erläuterungen zu Grundbuchauszügen in Nordzypern

Zuletzt überprüft: August 2026. Die Vorschriften für den Immobilienerwerb durch ausländische Käufer in Nordzypern haben sich in den letzten Jahren wiederholt geändert. Informieren Sie sich vor Abschluss einer Transaktion stets über die aktuellen Bestimmungen.

Eine Wohnung mit Meerblick mag auf den ersten Blick unkompliziert erscheinen, bis der Käufer eine wichtigere Frage stellt: Was genau ist im Grundbuch eingetragen?

Grundbuchauszüge in Nordzypern: Kurze Antwort

Frage	Kurze Antwort
Was ist ein Koçan?	Das Grundbuchdokument, in dem das eingetragene Eigentumsrecht an Immobilien verzeichnet ist.
Welche Titelbezeichnungen werde ich häufig sehen?	Vor 1974: türkische/türkisch-zyprische Fahrzeuge, „Exchange“/„Eşdeğer“ und „Tahsis“/„TMD“ sowie einige Fälle ausländischer Eigentumsverhältnisse aus der Zeit vor 1974.
Ist ein Titel automatisch „sicher“?	Nein. Die Art des historischen Eigentumsrechts ist nur ein Aspekt der Bewertung; außerdem müssen der derzeitige Eigentümer, etwaige Belastungen, der Planungsstatus, die Eintragung der Einheit sowie die Geschichte vor 1974 geprüft werden.
Ist ein Kaufvertrag dasselbe wie Eigentumsrecht?	Nein. Ein Vertrag allein macht den Käufer noch nicht zum eingetragenen Eigentümer.
Kann ein ausländischer Käufer das Eigentumsrecht auf seinen eigenen Namen erhalten?	Ja, vorbehaltlich der zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Bestimmungen zur Kaufgenehmigung und anderer Übertragungsvorschriften.
Kann es sein, dass eine im Bau befindliche Wohnung noch keine endgültige Einzelurkunde hat?	Ja. Der Käufer sollte das zugrunde liegende Grundbuch einsehen und prüfen, ob Kat-Konsortium oder eine andere anerkannte Eintragung vorliegt.
Was sollte vor einer größeren Einzahlung geschehen?	Unabhängige Überprüfung des eingetragenen Eigentümers, der Parzelle, der Belastungen, des Status der Einheit, der Baugenehmigungen und der Verkaufsbefugnis des Verkäufers.

Die Eigentumsprüfung in 7 Fragen

1. Wer ist als Eigentümer eingetragen?
2. Welches Paket ist registriert?
3. Werden Hypotheken oder Grundpfandrechte eingetragen?
4. Woher stammt der Titel historisch gesehen?
5. Hat die jeweilige Einheit einen eigenen Titel oder Kat-Konsortium?
6. Liegen die Planungs- und Baugenehmigungen vor?
7. Was muss noch geschehen, bevor die Umschreibung auf den Namen des Käufers erfolgen kann?

Wenn eine dieser sieben Fragen nicht eindeutig beantwortet werden kann, verfügt der Käufer noch nicht über genügend Informationen, um die Rechtslage zu beurteilen.

Der entscheidende Punkt: „Die Immobilie verfügt über einen Koçan“ reicht nicht aus. Ein Käufer muss wissen, welche Immobilie eingetragen ist, auf wen sie eingetragen ist, welche Faktoren sie beeinflussen und ob die konkret erworbene Einheit letztendlich übertragen werden kann.

Eine nordzyprische Eigentumsurkunde, im Volksmund „Koçan“ genannt, dokumentiert das eingetragene Eigentumsrecht an Immobilien. Käufer sollten zwischen der historischen Kategorie des zugrunde liegenden Eigentumsrechts und dem Eintragungsstatus der jeweiligen Wohnung oder Villa unterscheiden und beides im Rahmen einer unabhängigen rechtlichen Due-Diligence-Prüfung überprüfen.

Zwei Immobilien in derselben Straße können völlig unterschiedliche Eigentumsgeschichten aufweisen. Die eine befindet sich möglicherweise auf einem Grundstück, das bereits vor 1974 auf einen türkisch-zyprischen Eigentümer eingetragen war. Die andere verfügt möglicherweise über einen nach 1974 entstandenen Tausch- oder Zuteilungsgrundbuchauszug, wobei die einzelne Wohnung noch gar nicht in eine eigenständige Urkunde ausgegliedert wurde. Von außen betrachtet sehen beide wie „Eigentumsimmobilien“ aus. Aus rechtlicher Sicht werfen sie jedoch sehr unterschiedliche Fragen auf.

Dieser Leitfaden erläutert die Fachbegriffe, mit denen Käufer konfrontiert werden, erklärt deren praktische Bedeutung, zeigt, wie die wichtigsten Felder in einer Eigentumsurkunde zu lesen sind, und legt dar, was ein unabhängiger Anwalt prüfen sollte, bevor eine größere Zahlung erfolgt. Die Leitlinien der britischen Regierung zum Kauf von Immobilien auf Zypern empfehlen, unabhängigen Rechtsbeistand einzuholen, und weisen auf besondere Aspekte hin, die Käufer im Norden der Insel beachten sollten – Ratschläge, die unabhängig davon gelten, welcher Eigentumsrechtskategorie eine Immobilie zugeordnet ist.

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Was ist ein Koçan?

In Nordzypern bedeutet das Wort Koçan Bezieht sich auf die vom Grundbuchamt (Tapu Dairesi) ausgestellte offizielle Eigentumsurkunde. Darin ist das eingetragene Eigentumsrecht an einer bestimmten Immobilie verzeichnet – einem Grundstück, einem Haus, einer Villa oder in manchen Fällen einer einzelnen Wohnungseinheit.

Einen Koçan zu besitzen bedeutet nicht, dass man frei von Risiken ist. Das Dokument gibt den Eigentumsstand zum Zeitpunkt der Eintragung wieder. Es bestätigt nicht automatisch, dass seitdem keine Hypothek, Belastung, Beschränkung oder Ansprüche Dritter an der Immobilie eingetragen wurden. Hierfür ist ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich.

Drei Begriffe, die Käufer häufig miteinander verwechseln, sollten klar voneinander abgegrenzt werden:

• Der Koçan (Eigentumsurkunde): das Dokument, in dem die eingetragene Eigentümerschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt festgehalten ist.
• Der Kaufvertrag: eine rechtliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die jedoch an sich noch keinen Nachweis für den Eigentumsübergang darstellt.
• Eingetragene Eigentumsverhältnisse: der Rechtsstatus, der vorliegt, wenn das Eigentumsrecht ordnungsgemäß übertragen und im Grundbuch auf den Namen des Käufers eingetragen wurde.

Die Unterzeichnung eines Vertrags macht den Käufer noch nicht zum eingetragenen Eigentümer. Der Erhalt einer Kopie des „Koçan“ des Verkäufers gibt keinen Aufschluss darüber, welche Belastungen derzeit auf der Immobilie lasten. Eine vom Verkäufer oder Makler vorgelegte Kopie der Urkunde muss anhand der aktuellen Eintragungen im Grundbuch überprüft werden und darf nicht ungeprüft als gültig angesehen werden.

Eine Kategorie von Grundbuchauszügen beschreibt einen Teil der rechtlichen Vorgeschichte der Immobilie. Sie ersetzt jedoch nicht einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch.

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Die wichtigsten Arten von Eigentumsurkunden

In Immobilienanzeigen und von Beratern werden häufig verschiedene Bezeichnungen verwendet, um die historische Herkunft eines Eigentumsrechts zu beschreiben, darunter „türkisches/türkisch-zyprisches Eigentumsrecht vor 1974“, „Austausch/Eşdeğer“ und „Tahsis/TMD“. In den historischen Unterlagen zu einer bestimmten Parzelle kann auch ein ausländischer Eigentumsstand vor 1974 vermerkt sein. Diese Bezeichnungen sollten eher als Ausgangspunkt für eine sorgfältige Prüfung denn als erschöpfende gesetzliche Klassifizierung betrachtet werden – verschiedene Makler und Bauträger verwenden sie uneinheitlich, und die Terminologie lässt sich nicht immer eindeutig einer einzigen offiziellen Rechtskategorie zuordnen.

Zu verstehen, warum es diese Kategorien gibt, ist genauso wichtig wie ihre Bezeichnungen zu kennen. Eine Kategoriebezeichnung allein sagt dem Käufer noch nichts darüber aus, ob diese bestimmte Immobilie, dieses bestimmte Grundstück und der Anspruch dieses bestimmten Verkäufers frei von Belastungen, Einschränkungen oder Komplikationen sind.

Titelarten im Überblick

Marktbezeichnung	Historischer Hintergrund	Was es bewirkt nicht dir sagen	Die nächste Frage des Käufers
Vor 1974: Türkisch/türkisch-zyprisch	Vor 1974 auf einen türkisch-zyprischen Eigentümer zugelassen	Ob derzeit Hypotheken, Beschränkungen oder Probleme bei der Eintragung der Wohnung bestehen	Ist genau diese Immobilie heute frei von Belastungen und übertragbar?
Umtausch / Äquivalent	Im Zusammenhang mit den Wechselkursvereinbarungen nach 1974	Ob historische Ansprüche oder aktuelle Belastungen diese Parzelle betreffen	Wie sieht die Geschichte vor 1974 aus und wie ist die aktuelle Situation im Grundbuchamt?
Tahsis / TMD	Im Zusammenhang mit der Zuteilung nach 1974	Ob die jeweilige Zuteilungshistorie zusätzliche Probleme mit sich bringt	Wie sieht die genaue Rechtsgrundlage und die Registrierungshistorie aus?
Ausländische Beteiligungen vor 1974	Ausländische Eigentumsverhältnisse, die in den Aufzeichnungen vor 1974 aufgeführt sind	Aktuelle Eigentumsverhältnisse und aktuelle Belastungen	Stimmen die historischen Unterlagen mit den aktuellen Eintragungen im Grundbuch überein?

Entscheiden Sie sich nicht allein aufgrund der in einer Anzeige abgedruckten Bezeichnung für eine Immobilie. Die Eigentumsgeschichte und der aktuelle Eintragungsstatus sind zwei getrennte Themen.

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Türkischer Titel vor 1974

Eine türkische – oder türkisch-zyprische – Eigentumsurkunde aus der Zeit vor 1974 bezieht sich auf Grundstücke oder Immobilien, die vor den Ereignissen von 1974 auf den Namen eines türkisch-zyprischen Eigentümers eingetragen wurden. Die historische Eigentumsfolge reicht bis vor die Teilung der Insel zurück, was bedeutet, dass kein Austausch oder keine staatliche Zuteilung nach 1974 damit verbunden ist.

Einige Marktteilnehmer beschreiben diese Kategorie als weniger kompliziert als Titel aus der Zeit nach 1974. Diese Charakterisierung hat zwar eine historische Grundlage, rechtfertigt jedoch nicht, die rechtliche Sorgfaltsprüfung durch eine Kategoriebezeichnung zu ersetzen. Selbst eine türkische Eigentumsurkunde aus der Zeit vor 1974 bestätigt nicht automatisch, dass keine Hypotheken, eingetragenen Belastungen, Verstöße gegen das Baurecht, Miteigentumsanteile oder ungeklärte Belastungen vorliegen. Die historische Kategorie geht auch nicht darauf ein, ob die konkret erworbene Wohnung über eine eigene Eigentumsurkunde verfügt oder ob der Verkäufer rechtlich befugt ist, den Kaufvertrag abzuschließen.

In den Leitlinien der britischen Regierung zum Erwerb von Immobilien auf Zypern wird ausdrücklich auf Eigentumsfragen im Norden der Insel hingewiesen und Käufern empfohlen, unabhängigen Rechtsbeistand einzuholen, unabhängig davon, welche Art von Eigentumsurkunde vorgelegt wird.

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Austausch / Äquivalenter Titel

Der Titel „The Exchange“ – manchmal auch geschrieben als Äquivalent (bedeutet auf Türkisch „gleichwertig“) – geht auf die nach 1974 getroffenen Eigentumsregelungen zurück, wonach Immobilien im Norden an türkisch-zyprische Familien zugeteilt oder mit diesen getauscht wurden, die Immobilien im Süden zurückgelassen hatten. Das zugrunde liegende Prinzip war das der Gleichwertigkeit: Im Tausch wurden Grundstücke oder Immobilien von vergleichbarem Wert zugewiesen.

Immobilien mit „Exchange-Titel“ werden auf dem lokalen Markt rege gehandelt, doch die Tatsache, dass solche Transaktionen stattfinden, sollte nicht als Beweis dafür gewertet werden, dass jede Parzelle das gleiche rechtliche Risikoprofil aufweist. Die Beschreibung eines „Exchange-Titels“ als „identisch mit einem türkischen Eigentumsrecht“ vereinfacht eine eigenständige Rechtsgeschichte zu sehr. Diese Kategorie spiegelt ein nach 1974 eingeführtes Verwaltungsverfahren wider, wobei die konkreten Umstände bei jeder Parzelle unterschiedlich sein können.

Die Geschichte des zugrunde liegenden Grundstücks vor 1974, der derzeitige eingetragene Eigentümer, das Vorliegen etwaiger Belastungen sowie der Eintragungsstatus der einzelnen Einheit erfordern jeweils eine gesonderte Überprüfung. Eine pauschale Einstufung kann eine fallspezifische rechtliche Analyse nicht ersetzen. Die grenzüberschreitende Dimension von Immobilien mit „Exchange“-Eigentumsrecht wird im folgenden Abschnitt über das Eigentum vor 1974 behandelt.

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Zuweisung / TMD / Titel der Zuweisung

„Tahsis“ – was auf Türkisch „Zuteilung“ bedeutet – bezieht sich auf Grundstücke, die im Rahmen eines nach 1974 eingeführten Verwaltungsverfahrens, in der Regel durch staatliche Behörden, zugeteilt wurden. Die Bezeichnung „TMD“ ist ein im Zusammenhang mit solchen Immobilien gebräuchlicher Marktbegriff; Käufer sollten ihren unabhängigen Anwalt bitten, die genaue Rechtsgrundlage, die Eintragungsgeschichte und den aktuellen Status der jeweiligen Parzelle im Grundbuch zu überprüfen, anstatt sich allein auf diese Bezeichnung zu verlassen.

Hier gibt es keine allgemeingültige Regel. Die rechtliche Situation einer im Rahmen einer Zuteilung erworbenen Immobilie hängt von der jeweiligen Eintragungsgeschichte, den zugrunde liegenden Rechten und dem aktuellen Eintrag im Grundbuch ab. Sowohl die historische Herkunft als auch der aktuelle Eintrag im Grundbuch müssen unabhängig überprüft werden.

Welchen Titel-Typ sollte ein Käufer bevorzugen?

Es gibt keine Titelangabe, die die Sorgfaltspflicht überflüssig macht.

A Eigentumsgeschichte der Türken und türkischen Zyprioten vor 1974 kann als unkomplizierter angesehen werden, da die historische Kette älter ist als die nach 1974 eingeführten Tausch- und Zuteilungssysteme. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die betreffende Immobilie frei von Hypotheken, planungsrechtlichen Problemen oder Eintragungsproblemen ist.

Ein Umtausch/Äquivalent Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer sowohl die aktuelle Situation im Grundbuch als auch die Geschichte des betreffenden Grundstücks vor 1974 kennen.

A Zuweisung/Zuteilung Bei dieser Immobilie ist eine fallbezogene Prüfung der Grundlage, auf der die Immobilie zugewiesen wurde, sowie ihrer anschließenden Eintragungsgeschichte erforderlich.

Für einen Käufer ist daher nicht die Hierarchie „bester Titel → schlechtester Titel“ am nützlichsten, sondern:

1. Lässt sich die genau eingetragene Immobilie identifizieren?
2. Ist der Verkäufer berechtigt, es zu verkaufen?
3. Gibt es Hypotheken, Belastungen oder Beschränkungen?
4. Verfügt die jeweilige Wohnung oder Villa über die erforderliche Registrierung?
5. Sind die Planungs- und Baugenehmigungen in Ordnung?
6. Was bedeutet die Geschichte des Unternehmens vor 1974 für diese konkrete Transaktion?
7. Kann der Käufer die geltenden Anforderungen hinsichtlich der Übertragung und des PTP erfüllen?

Ein rechtlich unkomplizierter Grundbucheintrag, bei dem derzeit jedoch ein Hypotheken- oder Eintragungsproblem besteht, kann eine schlechtere Kaufentscheidung sein als ein anderer Grundbucheintrag, der vollständig geprüft und ordnungsgemäß gestaltet wurde.

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Weitere Begriffe, auf die Käufer stoßen könnten

Die Marktunterlagen sind nicht standardisiert. Käufer können zudem auf Hinweise auf Immobilien stoßen, die früher im Besitz von griechisch-zyprischen Eigentümern waren, sowie auf Immobilien, die vor 1974 auf ausländische oder britische Eigentümer eingetragen waren. Diese Angaben beziehen sich auf die historische Eigentumsgeschichte und sollten ebenfalls anhand der entsprechenden Grundbuchunterlagen überprüft werden. Verwendet ein Bauträger oder Makler einen Begriff aus einer Grundbuchkategorie, der hier nicht aufgeführt ist, ist dies ein Grund, nach der genauen Bezeichnung im Grundbuch zu fragen – und nicht einfach von einer Übereinstimmung mit einer bekannten Kategorie auszugehen.

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So lesen Sie eine Eigentumsurkunde

Begriffe, die auf einem Koçan vorkommen können

Begriff	Was der Käufer beachten sollte
Koçan-Nr.	Die Referenznummer der Zulassung/des Fahrzeugbriefs
Kaza	Bezirk
Dorf / Stadtteil	Dorf oder Ort
Pafta / Kartennummer	Verweis auf eine Karte oder ein Katasterblatt
Parzellen-Nr.	Sendungsnummer
Angaben zum Fahrzeughalter / eingetragenen Halter	Die Person oder Personen, die als Eigentümer eingetragen sind
Aktie / Anteil	Ob sich das Eigentumsrecht auf die gesamte Immobilie oder nur auf einen anteiligen Anteil bezieht
Objektbeschreibung	Unabhängig davon, ob sich die Eintragung auf ein Grundstück, ein Gebäude oder eine einzelne Einheit bezieht

Vergleichen Sie nicht nur den Namen des Eigentümers. Die Koçan-Nummer, die Katasterangaben und die Angaben zur Parzelle sollten mit dem Vertrag, dem Katasterplan und der tatsächlich verkauften Immobilie abgeglichen werden.

Wenn Käufer wissen, was ein „Koçan“ tatsächlich enthält, haben sie eine bessere Grundlage für das Gespräch mit ihrem Anwalt. Auch wenn die genauen Formate und Felder variieren können, werden in einer Grundbuchurkunde aus Nordzypern in der Regel Informationen zu mehreren wichtigen Bereichen erfasst.

Tabelle 2 – Das Lesen eines Koçan

Feld / Informationen	Bedeutung	Käuferprüfung
Koçan / Registrierungsnummer	Eindeutige Kennung für diese Registrierung	Bestätigen Sie, dass die Nummer mit den offiziellen Eintragungen im Grundbuch übereinstimmt
Bezirk und Dorf/Ortschaft	Geografisches Registrierungsgebiet	Stimmt mit der Adresse der Immobilie und dem Katasterplan überein
Angaben zum Grundstück oder zur Parzelle	Die eingetragene konkrete Grundstücksparzelle	Überprüfen Sie, ob die Grundstücksgrenzen mit dem übereinstimmen, was verkauft wird
Eingetragener Eigentümer	Name(n) des/der eingetragenen rechtlichen Eigentümer(s)	Muss mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmen; bei Abweichungen ist eine Erklärung erforderlich
Anteile / anteilige Beteiligung	Eigentumsanteil (relevant bei gemeinschaftlichem Eigentum)	Bestätigung des Verkaufs der Anteile und der Gesamtbeteiligungsstruktur
Informationen zur Übernahme	Wie der derzeitige Eigentümer die Immobilie erworben hat (Kauf, Erbschaft usw.)	Teil der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse
Referenzen zu früheren Registrierungen	Frühere Eintragungen zu dieser Parzelle	Unterstützt die vollständige Kettenverifizierung
Objektbeschreibung	Art der eingetragenen Immobilie (Grundstück, Gebäude, Wohnung)	Muss mit dem zu erwerbenden Gerät übereinstimmen

Eine genaue Prüfung des Kennzeichens, der Angaben zur Parzelle und des Namens des eingetragenen Eigentümers bildet den Mindestausgangspunkt. Das vom Verkäufer vorgelegte Dokument muss genau der zum Verkauf stehenden Parzelle und dem zu veräußernden Eigentumsanteil entsprechen. — kein angrenzendes Grundstück, kein größeres Grundstück, von dem eine Einheit nur einen Teil bildet, oder keine Urkunde, die auf den Namen eines Dritten ausgestellt ist.

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Grundbuchauszug vs. individueller Eigentumsnachweis: Was ist der Unterschied?

Eine der häufigsten Ursachen für Verwirrung auf dem Immobilienmarkt in Nordzypern ist die Vermischung zweier unterschiedlicher Fragen.

Der erste Punkt betrifft die historische Herkunftsbezeichnung des Eigentumsrechts: „vor 1974“, „türkisch“, „Austausch“ oder „Tahsis“. Der zweite ist der Registrierungsstatus der konkret erworbenen Einheit – ob für diese Wohnung oder Villa eine eigene Eigentumsurkunde vorliegt oder ob der Käufer eine Einheit innerhalb einer Wohnanlage erwirbt, bei der zwar ein Grundbuch für das Grundstück existiert, die einzelnen Einheiten jedoch noch nicht offiziell abgetrennt wurden.

Diese beiden Fragen stehen in keinem Zusammenhang miteinander und müssen beide beantwortet werden.

Ein Bauträger kann Grundstückseigentümer sein, für das ein eindeutiger türkischer Eigentumsnachweis aus der Zeit vor 1974 vorliegt. Dies gibt dem Käufer Aufschluss über die historische Eigentumsentwicklung des Grundstücks. Es sagt jedoch nichts darüber aus, ob für die Wohnung Nr. 12 im 3. Stock eine eigene Eigentumsurkunde ausgestellt wurde – oder ob eine solche gemäß den geltenden Planungs- und Baugenehmigungen ausgestellt werden kann.

Drei Szenarien veranschaulichen, warum diese Unterscheidung wichtig ist:

Käufer A erwirbt eine fertiggestellte Bestandswohnung mit einer auf den Namen des Verkäufers eingetragenen individuellen Eigentumsurkunde. Die relevanten Fragen lauten: Wer ist der eingetragene Eigentümer, bestehen Belastungen auf dieser konkreten Einheit, stimmt die Parzelle mit der Wohnung überein und was ist für die Übertragung erforderlich?

Käufer B erwirbt eine Wohnung in einer fertiggestellten Wohnanlage, bei der der Bauträger zwar über das Grundbuchrecht verfügt, die einzelnen Eigentumsurkunden jedoch noch nicht abgetrennt und eingetragen wurden. Die Kategorie des Grundbuchrechts gibt nur einen Teil der Informationen wieder. Der Käufer muss außerdem den Prozess der Grundstücksaufteilung verstehen, wissen, welche Genehmigungen noch ausstehen, ob etwaige Hypotheken auf das Grundstück für einzelne Einheiten getilgt wurden und wie der vertragliche Mechanismus für die spätere Eigentumsübertragung aussieht.

Käufer C kauft eine Immobilie vom Plan weg, bevor der Bau abgeschlossen ist und bevor ein endgültiges Eigentumsrecht für die einzelne Einheit bestehen kann. Der Käufer verlässt sich dabei auf das Grundbuchrecht des Bauträgers, die Vertragsbedingungen und einen zukünftigen Vorgang, der noch nicht stattgefunden hat.

Dass der Bauträger Eigentümer eines Grundstücks mit Eigentumsrecht ist, bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer bereits über ein individuelles Wohnungseigentumsrecht verfügt.

Drei sehr unterschiedliche Kaufsituationen

Situation	Was heute existiert	Worauf sich der Käufer verlässt	Wichtigste Prüfungen
Abgeschlossener Wiederverkauf mit individueller Urkunde	Für die Einheit wurde bereits ein gesonderter Eigentumsanspruch eingetragen	Bestehendes eingetragenes Eigentumsrecht	Eigentümer, Belastungen, Zuordnung von Parzellen und Einheiten, PTP und Übertragung
Fertiggestellte Bebauung ohne Einzelgrundbuch	Baugrundstück/Grundbuchauszug vorhanden, aber die Aufteilung in einzelne Einheiten ist noch nicht abgeschlossen	Grundbucheintragung + Vertrag + Parzellierung/Eintragungsverfahren	Grundschuld, Genehmigungen, Stand der Parzellierung, Verpflichtungen des Bauträgers
Immobilien ab Plan	Der endgültige Titel der Lerneinheit liegt möglicherweise noch nicht vor	Grundbucheintragung, Vertrag, Genehmigungen und sonstige Kat-Konsortium	Grundstückseigentümer, Gebühren, Genehmigungen, Kat-Konsortium, Verpflichtungen hinsichtlich der Fertigstellung und der Eigentumsübertragung

Für einen ausländischen Erstkäufer sollte auf den Hinweis „Eigentumsurkunde verfügbar“ immer eine Frage folgen: „Eigentumsurkunde für was genau – für das Grundstück, die Wohnanlage oder meine einzelne Wohnung?“

Die Gesetzgebung Nordzyperns erkennt an, dass Eigentumsrecht (Eigentum an einer eigenständigen Einheit) und Kat-Konsortium — eine gesetzlich anerkannte Dienstbarkeit, die in Bezug auf einzelne Abschnitte eines geplanten oder im Bau befindlichen Gebäudes mit Blick auf die Zukunft begründet wird Eigentumsrecht — gemäß Gesetz Nr. 35/2010. Käufer sollten ihren Anwalt bitten, zu klären, ob für die Immobilie bereits eine der beiden Eintragungsformen vorgenommen wurde, welche Rechte ihnen diese Eintragung in der jeweiligen Bauphase einräumt und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor das vollständige Alleineigentum übertragen werden kann.

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Warum die Eigentumsverhältnisse vor 1974 von Bedeutung sind

Die Teilung der Insel im Jahr 1974 führte zu einer Eigentumslage, deren Folgen bis heute rechtlich relevant sind. Vor 1974 wurde Zypern als ein einziges Gebiet verwaltet. Das Eigentum an Immobilien – sei es von griechischen Zyprioten, türkischen Zyprioten, britischen Staatsangehörigen oder anderen – wurde im Rahmen eines einheitlichen Systems erfasst.

Nach 1974 wurde der nördliche Teil der Insel einer gesonderten Verwaltung unterstellt, und die Immobilien wurden im Rahmen verschiedener Zuteilungs- und Tauschmechanismen neu verteilt. Griechisch-zyprische Eigentümer, die Immobilien im Norden zurückgelassen hatten, und türkisch-zyprische Eigentümer, die Immobilien im Süden zurückgelassen hatten, waren je nach ihren individuellen Umständen unterschiedlich betroffen.

Diese Geschichte erklärt, warum Grundbuchurkunden in Nordzypern so kategorisiert sind, wie sie es sind. Türkische Urkunden aus der Zeit vor 1974 spiegeln Eigentumsverhältnisse wider, die bereits vor der Teilung bestanden. Umtauschurkunden spiegeln Umverteilungen nach 1974 wider. Zuteilungsurkunden spiegeln die administrative Zuweisung von Eigentum wider.

Die Kommission für unbewegliches Vermögen (IPC) wird gemäß Gesetz Nr. 67/2005 als innerstaatlicher Mechanismus für Ansprüche in Bezug auf bestimmte Immobilien betrieben, die von den Ereignissen des Jahres 1974 betroffen sind, wobei die Rechtsbehelfe Entschädigung, Tausch und gegebenenfalls Rückübertragung umfassen. Das Fortbestehen dieses Anspruchsmechanismus bedeutet, dass die Eigentumsgeschichte vor 1974 für die rechtliche Due Diligence weiterhin relevant ist.

Ein lokal eingetragener Grundbuchauszug und die Geschichte des Grundstücks vor 1974 beantworten zwei unterschiedliche rechtliche Fragen. Käufer sollten beide Aspekte verstehen.

Käufer sollten sich zudem darüber im Klaren sein, dass die Eintragung in das in Nordzypern geführte Grundbuchsystem allein noch nicht alle Fragen im Zusammenhang mit Eigentumsansprüchen aus der Zeit vor 1974 klärt. Einige Immobilien im Norden sind nach wie vor Gegenstand konkurrierender Ansprüche, die auf die Ereignisse von 1974 zurückgehen. Die britische Regierung rät potenziellen Käufern, die möglichen rechtlichen und finanziellen Auswirkungen von Immobilien im Norden zu berücksichtigen, die vor 1974 im Besitz griechisch-zyprischer Eigentümer waren und anschließend als Tausch- oder „Schenkungsimmobilien“ eingestuft wurden. Sie warnt zudem davor, dass Käufer mit Gerichtsverfahren vor den Gerichten der Republik Zypern sowie mit Versuchen zur Vollstreckung von Urteilen in anderen Rechtsordnungen konfrontiert werden könnten. Eine unabhängige Rechtsberatung sollte daher sowohl die aktuelle Eintragung im Grundbuch als auch die Geschichte der Immobilie vor 1974 berücksichtigen.

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So überprüfen Sie die Eigentumsverhältnisse vor dem Kauf

Die folgende Abfolge zeigt auf, was ein Käufer – in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Anwalt – klären sollte, bevor er erhebliche Geldbeträge bereitstellt, insbesondere bei Zahlungen, die als nicht erstattungsfähig bezeichnet werden. Eine Einsichtnahme ins Grundbuch, die Prüfung der Eigentumsurkunde und die Bestätigung des eingetragenen Rechtszustands sind keine Formalitäten, die erst nach der Entscheidung zu erledigen sind; sie bilden vielmehr die Grundlage, auf der eine fundierte Entscheidung beruhen kann.

Bevor Sie eine beträchtliche Anzahlung leisten, sollten Sie klären, wem die Immobilie gehört, was genau eingetragen ist und ob Belastungen auf ihr lasten.

Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung:

1. Besorgen Sie sich eine Kopie der korrekten Eigentumsurkunde – am besten durch eine direkte Anfrage beim Grundbuchamt und nicht ausschließlich vom Verkäufer oder Makler.
2. Überprüfen Sie den Namen des eingetragenen Eigentümers und vergewissern Sie sich, dass er mit dem des Verkäufers übereinstimmt.
3. Vergleichen Sie die Angaben zu Flurstück und Lage in der Urkunde mit denen der zum Verkauf stehenden Immobilie.
4. Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer rechtlich befugt ist, den Verkauf durchzuführen (Alleineigentümer, bevollmächtigter Vertreter oder aus einem anderen Grund).
5. Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt damit, die entsprechenden Auszüge aus dem Grundbuch zu Hypotheken, eingetragenen Belastungen und sonstigen finanziellen Belastungen der Immobilie einzuholen oder zu veranlassen.
6. Prüfen Sie, ob Beschränkungen, Dienstbarkeiten, Wegerechte oder sonstige eingetragene Rechte bestehen, die die Nutzung oder Übertragung beeinträchtigen.
7. Ermitteln Sie die historische Eigentumsrechtskategorie und machen Sie sich mit deren Auswirkungen auf diese konkrete Parzelle vertraut, einschließlich etwaiger Eigentumsverhältnisse vor 1974.
8. Überprüfen Sie anhand der Unterlagen der zuständigen Planungs-, Bau- und Kommunalbehörden, ob für das zu erwerbende Gebäude die erforderlichen Baugenehmigungen und Baugenehmigungsbescheide vorliegen.
9. Stellen Sie fest, ob für die Einheit eine eigene Eigentumsurkunde vorliegt, eine Kat-Konsortium, oder ob der Käufer im Rahmen einer gemeinschaftlichen oder ungeteilten Eigentumsordnung erwirbt.
10. Machen Sie sich ein Bild davon, welche Schritte für den Abschluss der Übertragung erforderlich sind – einschließlich etwaiger noch ausstehender Genehmigungen.
11. Lassen Sie den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung von einer unabhängigen Stelle prüfen und klären Sie die geltende Frist, die Formalitäten sowie die Rechtswirksamkeit einer etwaigen Eintragung des Vertrags im Grundbuch.
12. Überprüfen Sie die für die Staatsangehörigkeit und die Umstände des Käufers geltenden Anforderungen hinsichtlich der Kaufgenehmigung gemäß den zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Vorschriften.

Tabelle 3 – Due-Diligence-Prüfung der Eigentumsverhältnisse

Überprüfen	Warum das wichtig ist	Nachweis / Dokument zum Nachweis
Eingetragener Eigentümer	Bestätigt, dass der Verkäufer über das Verkaufsrecht verfügt	Grundbuchauszug / aktuelle Eigentumsurkunde
Paketabgleich	Stellt sicher, dass die Urkunde den Gegenstand des Verkaufs abdeckt	Katasterplan mit Verweis auf die Urkunde
Belastungen	Gibt Aufschluss über Hypotheken, Belastungen oder Beschränkungen	Auszug aus dem Grundbuch über Belastungen
Befugnis des Verkäufers	Bestätigt das Recht zur Geschäftsabwicklung	Vollmacht, Nachlassurkunde oder gegebenenfalls Unternehmensvollmacht
Titelkategorie und Geschichte vor 1974	Historischer und über verschiedene Zuständigkeitsbereiche hinweg reichender Kontext für das Grundstück	Klassifizierung der Urkunde, Eigentumsgeschichte und unabhängige rechtliche Prüfung
Einzelobjekt / Status „Kat Irtifakı“	Gibt Auskunft darüber, welches Interesse an dieser Einheit besteht	Eintragung im Grundbuch / Unterlagen des Bauträgers
Planung und Bau	Bestätigt die Rechtsform und die zulässige Nutzung	Unterlagen der zuständigen Planungs-, Bau- und Kommunalbehörden
PTP-Anforderung	Legt den Weg zum rechtmäßigen Eigentumsübergang fest	Leitlinien des Innenministeriums und Stand der Umsetzung nach geltendem Recht

Diese Checkliste dient als Orientierungshilfe. Sie ersetzt keine rechtliche Beratung. Käufern wird dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der unabhängig vom Verkäufer, Bauträger und Makler handelt. — kein Anwalt, der ausschließlich von der verkaufenden Partei empfohlen wird.

Was sollten Sie nach der rechtlichen Due Diligence haben?

Bevor Sie größere Summen bereitstellen, fragen Sie Ihren Anwalt, welche Belege die jeweiligen Schlussfolgerungen stützen.

Frage	Beweismittel, die einzuholen oder zu bestätigen sind
Wem gehört die Immobilie?	Aktueller Grundbuchauszug/Eigentumsnachweis
Gilt die Urkunde auch für meine Immobilie?	Die Angaben im Koçan wurden mit dem Katasterplan und dem Vertrag abgeglichen
Ist es mit einer Hypothek belastet oder mit einem Pfandrecht belegt?	Aktuelle Grundbuchauskunft
Ist der Verkäufer rechtlich zum Verkauf berechtigt?	Eigentumsnachweis, Vollmacht, Nachlassurkunde oder, falls zutreffend, Unternehmensvollmacht
Ist meine Wohnung separat registriert?	Einzelner Titel oder Kat-Konsortium Status
Ist das Gebäude baugenehmigt?	Erforderliche Planungs- und Baugenehmigungen
Wie sah die Geschichte vor 1974 aus?	Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und der Geschichte der jeweiligen Parzelle
Was ist vor der Übertragung noch zu tun?	Schriftliche Erläuterung zu PTP, Registrierung, ausstehenden Genehmigungen und Fertigstellungsbedingungen

Ein Käufer sollte die Due-Diligence-Prüfung nicht mit nur diesem einen Satz abschließen „Der Titel ist in Ordnung.“ Die Schlussfolgerung sollte auf identifizierbare Aufzeichnungen und Dokumente zurückgeführt werden können.

Einen umfassenderen Überblick über den Beschaffungsprozess, einschließlich Vertragsstrukturen und Honoraren, finden Sie unter „So kaufen Sie eine Immobilie in Nordzypern„.

Sie haben eine Immobilie gefunden, sind sich aber nicht sicher, was der Eigentumsstatus bedeutet?
Beginnen Sie mit einer Auswahlliste, die auf Ihr Budget, Ihren bevorzugten Standort und die Art der Immobilie abgestimmt ist – wenden Sie dann die oben genannte Checkliste zur Sorgfaltsprüfung an, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
[Meine Immobilienauswahl anzeigen →]

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Genehmigung zum Kauf und zur Übertragung

Typischer Ablauf für einen ausländischen Käufer

Immobilie ausgewählt → Unabhängige Eigentumsprüfung → Kaufvertrag → Zureichende Vertragsregistrierung → Antrag auf Kaufgenehmigung → Erfüllung der noch ausstehenden Übertragungsbedingungen → Eigentumsübertragung und Eintragung auf den Namen des Käufers

Dies ist ein vereinfachter Ablauf, kein verbindlicher Zeitplan. Die geltenden Schritte, Fristen und Vorschriften für ausländische Käufer sollten anhand der zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Rechtsvorschriften überprüft werden.

Vertrag, PTP und Koçan sind nicht dasselbe

Dokument/Status	Was es bewirkt	Was es nicht tut
Kaufvertrag	Hält die vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer fest	Dies allein macht den Käufer noch nicht zum eingetragenen Eigentümer.
Vertragsregistrierung, sofern zutreffend	Verleiht dem Vertrag die rechtliche Wirkung, die durch die geltende Registrierungsregelung vorgesehen ist	Ersetzt für sich genommen nicht die Eigentumsübertragung
Erlaubnis zum Kauf	Erfüllt gegebenenfalls die Genehmigungsvoraussetzungen für ausländische Käufer	Überträgt das Eigentumsrecht nicht selbst
Der Koçan wurde auf den Namen des Käufers registriert	Erfasst die abgeschlossene Übertragung des eingetragenen Eigentums	Ersetzt nicht rückwirkend die Sorgfaltspflicht

Für ausländische Käufer gelten die Vorschriften für den Erwerb von Immobilien durch Nichtstaatsangehörige, einschließlich des entsprechenden Genehmigungsverfahrens. Da diese Vorschriften wiederholt geändert wurden – unter anderem durch seit 2024 erlassene Gesetze und Verordnungen –, sollten die zulässigen Immobilienarten, die Antragsvoraussetzungen, die Übergangsregelungen und die Übertragungsfristen unter Hinzuziehung eines unabhängigen Rechtsanwalts anhand der zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Rechtslage überprüft werden.

Eine typische Transaktion kann den folgenden Ablauf beinhalten, wobei die jeweiligen Schritte und Fristen gemäß den zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Vorschriften zu bestätigen sind: Die Parteien vereinbaren die Bedingungen und unterzeichnen einen Kaufvertrag; je nach Transaktion und geltendem Recht muss der Kaufvertrag möglicherweise beim zuständigen Grundbuchamt registriert werden oder ist dazu berechtigt – der Anwalt des Käufers sollte die geltende Frist, die Formalitäten und die Rechtswirkung der Registrierung für diesen konkreten Vertrag bestätigen; der Käufer beantragt beim Innenministerium eine Kaufgenehmigung (Permission to Purchase, PTP); sobald die Genehmigung erteilt ist und alle Bedingungen für die Übertragung erfüllt sind, kann die Eigentumsurkunde formell übertragen und auf den Namen des Käufers eingetragen werden.

Die Unterzeichnung eines Vertrags macht einen ausländischen Käufer noch nicht zum eingetragenen Eigentümer. Auch der physische Besitz ist noch nicht gegeben. Die Eintragung des Eigentums auf den Namen des Käufers erfolgt erst zum Zeitpunkt der formellen Übertragung, nachdem die erforderlichen Genehmigungen vorliegen und alle sonstigen geltenden Bedingungen erfüllt sind.

Das Innenministerium der TRNZ bietet einen Online-Dienst für die Erteilung von Genehmigungen für Immobilien an (Immobilien) Anträge und Terminvereinbarungen beim Grundbuchamt. Anträge können vom Antragsteller selbst, von einem Rechtsanwalt oder von einem bevollmächtigten Vertreter eingereicht werden. Die Möglichkeit der Online-Einreichung bedeutet nicht, dass der Vorgang sofort erfolgt oder dass die Genehmigung automatisch erteilt wird.

Die Bearbeitungsfristen variieren und sollten als Schätzungen betrachtet werden, die die derzeitige Praxis widerspiegeln, nicht jedoch als garantierte Fristen. Die für ausländische Käufer geltenden Vorschriften können sich ändern; jeder veröffentlichte Leitfaden – einschließlich dieses hier – sollte anhand der zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Gesetze und Verordnungen überprüft werden.

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Eigentumsurkunden für Immobilien im Bau

Der Kauf einer Immobilie, die noch nicht existiert – oder sich im Bau befindet –, bringt eine Reihe spezifischer Aspekte im Zusammenhang mit dem Eigentumsrecht mit sich, die beim Kauf einer fertiggestellten Bestandsimmobilie nicht zum Tragen kommen.

Bei einem Kauf ab Plan liegt möglicherweise noch kein endgültiges individuelles Eigentumsrecht für die fertiggestellte Einheit vor. Käufer sollten klären, ob Kat-Konsortium oder ob für die Immobilie bereits eine andere gesetzlich anerkannte Eintragung vorliegt, wem das zugrunde liegende Grundstück gehört und was geschehen muss, bevor das vollständige Alleineigentum übertragen werden kann.

Für das Baugrundstück muss die im Grundbuch eingetragene Eigentumslage überprüft werden. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer kann der Bauträger oder ein anderer Grundstückseigentümer sein, und der Anwalt des Käufers sollte die Beziehung zwischen diesem Eigentümer und dem Verkäufer der Einheit klären.

Bevor sie sich zum Kauf einer Immobilie vom Plan weg entschließen, sollten Käufer folgende Fragen klären:

• Wer ist der eingetragene Eigentümer des Baugrundstücks, und welcher Grundbuchkategorie gehört es an?
• Ist das Grundstück mit einer Hypothek oder einer sonstigen Belastung belastet, und wenn ja, wird diese vor der Übertragung für die einzelnen Einheiten gelöscht?
• Hat Kat-Konsortium für die betreffende Einheit registriert worden, und wenn ja, was umfasst diese Registrierung?
• Welche Planungs- und Baugenehmigungen wurden bereits erteilt, und stehen noch welche aus?
• Wie sieht der voraussichtliche Zeitplan für die Fertigstellung der Bauarbeiten und die Aufteilung in einzelne Einheiten aus?
• Welche vertragliche Verpflichtung hat der Bauträger, die individuelle Eigentumsurkunde zu übertragen, sobald diese vorliegt?
• Was passiert, wenn der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt oder die einzelnen Eigentumswohnungen nicht übergeben kann?

Der Weg vom Baugrundstück bis zum Eigentumsrecht des einzelnen Käufers umfasst mehrere Phasen: Grundstücksbesitz, Bau, behördliche Genehmigungen, Aufteilung des Grundstücks in einzelne Parzellen, Ausstellung der Eigentumsurkunden für die einzelnen Einheiten und schließlich die Umschreibung auf den Namen des Käufers nach Erteilung der Kaufgenehmigung. Jede Phase beinhaltet separate Abläufe und potenzielle Verzögerungspunkte.

Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg, bevor eine individuelle Eigentumsurkunde vorliegt, ist nicht mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie zu vergleichen, für die bereits eine individuelle Eigentumsurkunde eingetragen ist. Beides erfordert eine sorgfältige Prüfung, doch die Fragen – und die Risiken – unterscheiden sich erheblich.

Fünf Fragen, die Sie stellen sollten, noch bevor Sie sich die Immobilie ansehen

1. Wessen Name ist derzeit im Grundbuch eingetragen?
2. Bezieht sich der Koçan auf die einzelne Wohnung/Villa oder nur auf das dazugehörige Grundstück?
3. Welche historische Grundstücksbezeichnung wird für die Parzelle verwendet?
4. Bestehen Hypotheken oder Belastungen auf dem Grundstück oder der Wohnung?
5. Wenn noch keine individuelle Urkunde vorliegt, welche Eintragungs- und Vertragsmechanismen führen dann letztendlich zur Übertragung?

Ein Makler ersetzt keine rechtliche Prüfung. Diese Fragen dienen lediglich dazu, frühzeitig festzustellen, ob es sich lohnt, die Immobilie einer unabhängigen rechtlichen Prüfung zu unterziehen.

Wenn Sie einen Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie von außerhalb Nordzyperns in Erwägung ziehen und die rechtlichen Prüfungen aus der Ferne abwickeln müssen, lesen Sie bitte „So kaufen Sie aus der Ferne eine Immobilie in Nordzypern„“ – hier finden Sie Hinweise zu Vollmachten und zur Fernüberprüfung.

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Warnsignale, die Käufer nicht ignorieren sollten

Die folgenden Situationen sind kein automatischer Beweis für Betrug oder unredliches Verhalten. Jede einzelne ist jedoch ein Grund, inne zu halten und weitere Nachforschungen anzustellen, bevor eine Zahlung erfolgt.

• Der Verkäufer oder Makler weigert sich, die Eigentumsurkunde zur unabhängigen Prüfung vorzulegen.
• Der Name auf der Urkunde stimmt nicht mit dem Namen der Person überein, die die Immobilie verkauft, ohne dass es dafür eine eindeutige Erklärung gibt.
• Der Makler kann nicht eindeutig sagen, ob sich die Urkunde auf das Grundstück, die Wohnanlage oder die konkret zum Verkauf stehende Einheit bezieht.
• Im Grundbuch ist eine Hypothek oder eine Belastung eingetragen, ohne dass feststeht, ob diese vor der Eigentumsübertragung gelöscht wird.
• Es wird Druck ausgeübt, eine Anzahlung oder eine Reservierungsgebühr zu leisten, bevor die rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind.
• Die Immobilie wird mit einem „100%-sicheren“ oder „garantierten“ Eigentumsrecht beschrieben, ohne dass Unterlagen vorliegen, die diese Behauptung belegen.
• Der Status der Parzellierung des Bauvorhabens ist unklar, und es gibt weder einen Zeitplan noch vertragliche Regelungen für einzelne Eigentumsrechte oder Kat-Konsortium Es liegt eine Ausstellung vor.
• Der Bauträger gibt Zusicherungen hinsichtlich der künftigen Eigentumsübertragung ab, doch enthält der Kaufvertrag keine einklagbare Verpflichtung.
• Die im Vertrag angegebenen Grenzen, Flurstücknummern oder die Grundstücksbeschreibung stimmen nicht mit der Urkunde überein.
• Einem Käufer wird gesagt, dass eine unabhängige rechtliche Prüfung nicht erforderlich sei, dass der Anwalt des Maklers sich um alles kümmern werde oder dass die Due Diligence lediglich eine Formalität sei.

Betrachten Sie den „100% Safe Title“ niemals als Ersatz für eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung.

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Checkliste für Käufer einer Eigentumsurkunde

Tabelle 4 – Checkliste für Käufer nach Phase

Bevor Sie eine Anzahlung leisten	Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags	Vor der Eigentumsübertragung
Die korrekte Eigentumsurkunde beschaffen und überprüfen	Lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen	Bestätigen Sie, dass die Kaufgenehmigung erteilt wurde
Überprüfen Sie, ob der eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer übereinstimmt	Überprüfen Sie, ob die Angaben zum Grundstück mit den Angaben zur Immobilie übereinstimmen	Stellen Sie sicher, dass alle noch ausstehenden Genehmigungen vorliegen
Beantragung einer Grundbuchauskunft über Belastungen	Prüfen Sie die Kategorie des Eigentumsrechts, die Vorgeschichte vor 1974 sowie etwaige Auswirkungen über Zuständigkeitsgrenzen hinweg	Bitte bestätigen Sie, dass keine Belastungen mehr auf der Immobilie lasten
Registrierungsstatus der einzelnen Einheit / des Kat-Irtifakı ermitteln	Überprüfung des Mechanismus zur Parzellierung und Übertragung sowie der Verpflichtungen des Bauträgers	Klären Sie die Übertragungssteuern und Gebühren mit Ihrem Anwalt ab
Überprüfen Sie die rechtliche Befugnis des Verkäufers zum Verkauf	Bestätigung der Frist für die Vertragsregistrierung, der Formalitäten und der Rechtswirkung	Stellen Sie sicher, dass die Urkunde auf den Namen des Käufers eingetragen wird
Informieren Sie sich über die aktuellen PTP-Anforderungen für Ihre Staatsangehörigkeit	Bestätigen Sie die Bedingungen für die Rückerstattung der Anzahlung, falls die Eigentumsübertragung nicht möglich ist	Überprüfen Sie, ob alle Bedingungen für den Abschluss erfüllt sind

Diese Checkliste umfasst die wichtigsten Schritte der Überprüfung. Bei bestimmten Transaktionen können zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen sein – insbesondere bei dem Kauf von Immobilien ab Plan, bei Eigentumsbeteiligungen oder bei Käufern, die eine Vollmacht nutzen.

Warum der Eigentumsstatus beim Verkauf oder bei der Finanzierung einer Immobilie eine Rolle spielt

Ein Problem mit dem Eigentumsrecht betrifft nicht nur den ursprünglichen Kauf. Es kann auch dann relevant werden, wenn der Eigentümer die Immobilie später verkaufen, refinanzieren oder mit einer Hypothek belasten möchte.

Ein zukünftiger Käufer, Anwalt oder Kreditgeber könnte dieselben Fragen stellen, die Sie sich schon heute stellen sollten:

• Ist der Verkäufer der eingetragene Eigentümer?
• Verfügt die einzelne Einheit über einen eigenen Titel oder eine andere anerkannte Registrierung?
• Werden Hypotheken oder Beschränkungen eingetragen?
• Sind die Parzellierung und die Genehmigungen abgeschlossen?
• Kann das Eigentumsrecht ohne noch nicht erfüllte Auflagen übertragen werden?

Aus diesem Grund sollte im Rahmen der Due Diligence nicht nur geprüft werden, ob der Käufer in der Lage ist, der heutige Einkauf, sondern auch, ob die Eigentums- und Registrierungsverhältnisse für einen zukünftigen Käufer oder Kreditgeber nachvollziehbar sind.

Eine übersichtliche Dokumentation kann die Analyse einer zukünftigen Transaktion erleichtern; sie sollte jedoch nicht als Garantie für die Finanzierung, die Geschwindigkeit des Weiterverkaufs oder den Wiederverkaufswert angesehen werden.

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Was Käufer beachten sollten

Ein Koçan gibt nur teilweise Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse. Klären Sie vor dem Kauf Wem genau die Immobilie gehört, welche Parzelle oder welche Einheit eingetragen ist, ob Belastungen bestehen, wie die Geschichte vor 1974 aussieht, ob die einzelne Einheit eingetragen wurde und was noch zu erledigen ist, bevor die Übertragung auf Ihren Namen erfolgen kann.

Die in einer Anzeige angegebene Titelbezeichnung ist daher ein Ausgangspunkt, nicht aber eine rechtliche Schlussfolgerung.

Wenn Ihr Anwalt nicht jede Schlussfolgerung mit den aktuellen Einträgen im Grundbuch und den entsprechenden Grundstücksunterlagen in Einklang bringen kann, sollten Sie die Eigentumsprüfung nicht als abgeschlossen betrachten.