Kuzey Kıbrıs Gayrimenkul Durum Değerlendirme Kontrol Listesi

Kuzey Kıbrıs’ta tüm kriterlerinizi karşılayan bir gayrimenkul buldunuz. Emlakçı güler yüzlü, fiyat makul görünüyor ve satıcı rezervasyon depozitosu için ısrar ediyor. Bu aşamada hukuki hazırlıklar henüz başlamamış olabilir — ve işte tam da bu noktada durum tespiti en önemli hale gelir.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul due diligence’ı Bu, finansal bir taahhütte bulunmadan önce bir gayrimenkulün, satıcısının ve işlemin kendisinin hukuki açıdan geçerli olup olmadığını doğrulamaya yönelik yapılandırılmış bir süreçtir. Bu süreç dört ana alanı kapsar: gayrimenkulün gerçek sahibinin kim olduğunu ve hangi tür mülkiyet hakkına sahip olduğunu teyit etmek; gayrimenkul üzerinde kayıtlı ipotek, mahkeme kararları veya diğer yükümlülüklerin olup olmadığını kontrol etmek; binanın yasalara uygun olarak inşa edildiğini ve onaylanmış planlara uygun olduğunu teyit etmek; ve yabancı bir alıcı olarak sizin satın alma ve mülkiyet devri için gerekli şartları karşıladığınızı tespit etmek.

Bu kontrollerden hiçbiri isteğe bağlı değildir ve hiçbiri diğerlerinin yerini almaz. Tapuda herhangi bir sorun olmaması, binanın ruhsatlı olduğunu doğrulamaz. İnşaat ruhsatı, arsanın herhangi bir yükümlülükten arınmış olduğunu doğrulamaz. İmzalanmış bir satış sözleşmesi, size mülkiyet hakkı vermez. Sıralama önemlidir ve en önemli adım oldukça basittir: Geri almanın zor ya da imkânsız olabileceği herhangi bir depozito ödemeden önce temel kontrolleri yapın.

Bu kılavuzda, nelerin doğrulanması gerektiği, hangi belgelerin talep edilmesi gerektiği, her bir kontrolün kim tarafından gerçekleştirilmesi gerektiği ve bir tutarsızlık ortaya çıktığında ne yapılması gerektiği açıklanmaktadır.

Kuzey Kıbrıs Gayrimenkul Durum Değerlendirmesi: Hızlı Cevap

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almadan önce, kayıtlı malik, tapu geçmişi, ipotekler ve kısıtlamalar, inşaat ruhsatları, satıcının yetki durumu ve yabancı alıcı olarak hak sahipliğinizin doğrulanması için bağımsız bir yerel avukata talimat verin. Rezervasyon ödemesini veya imzalanmış satış sözleşmesini, gayrimenkulün yasal olarak adınıza devredilebileceğinin kanıtı olarak kabul etmeyin.

Anahtar soru	Bir alıcının bilmesi gerekenler
Kaç alan kontrol edilmelidir?	Dördüncü: hukuki, teknik, mali ve satıcı/geliştirici doğrulaması
Yasal kontrolleri kim gerçekleştirir?	Yerel düzeyde yetkili, bağımsız bir gayrimenkul avukatı
Kontroller ne zaman tamamlanmalıdır?	İade edilemeyen bir depozito veya bağlayıcı bir taahhüt vermeden önce
Tapu belgesi yeterli mi?	Hayır. Tapu geçmişi, kayıtlı ipotekler ve inşaat ruhsatları için ayrı ayrı kontrol yapılması gerekmektedir.
Yabancı alıcı izni gerekli mi?	Genel olarak evet, Kıbrıs Türk yönetimi kuralları uyarınca
Sözleşme tescil son tarihi	119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hakkında yayınlanan yorumda bir aylık bir süre belirtilmektedir; yasal olarak belirlenen kesin süreyi teyit edin
Damga vergisi	0,5% genellikle fiyatlandırma olarak kullanılır; geçerli olan güncel oranı ve hesaplama esasını teyit ediniz
Gayrimenkul alımında KDV	Uygun işlemler için genellikle 5% kodu kullanılır; geçerlilik ve güncel oranlar kontrol edilmelidir
Mülkiyet ne zaman devredilir?	İlgili izinler ve devir işlemleri tamamlandığında
Tüm riskler ortadan kaldırıldı mı?	Hayır. Tarihsel mülkiyet iddiaları ve diğer riskler, yerel tescil sürecinin kapsamı dışında kalabilir.

Bilgiler Ekim 2026’da kontrol edilmiştir. Yasal gereklilikler, ücretler ve istisnalar işlemin niteliğine bağlıdır. Kıbrıs Türk mülkiyet tescili hakkının hukuki etkisi, Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna göre ortaya çıkabilecek olası taleplerden ayrı olarak değerlendirilmelidir.

---

Gayrimenkul Durum Değerlendirmesi Neleri Kapsar?

Kuzey Kıbrıs’ta durum tespiti, tek bir araştırma ya da tek bir avukatın görüşünden ibaret değildir. Bu süreç, her biri farklı bir risk türünü ele alan dört ayrı kategoriye ayrılır.

Hukuki durum tespiti Mülkün kime ait olduğunu, mülkiyet hakkının hangi kategoriye girdiğini, arsa veya binada kayıtlı herhangi bir yükümlülük olup olmadığını ve işlemin yabancı alıcıları düzenleyen yerel kurallara uygun olup olmadığını belirler. Bu çalışma, alıcı tarafından doğrudan görevlendirilen bağımsız bir yerel avukat tarafından yürütülür.

Teknik durum değerlendirmesi Bu denetim, binanın fiziksel yapısının onaylanmış planlara uygun olduğunu, tüm izinlerin usulüne uygun olarak alındığını ve yapının kendisinin kabul edilebilir durumda olduğunu teyit eder. Bu denetim, nitelikli bir inşaat mühendisi veya harita mühendisi tarafından gerçekleştirilir; hukuki işlemlerden ayrıdır ve farklı sorulara yanıt verir.

Finansal durum tespiti Sözleşmede, gayrimenkul ile ilgili yükümlülükleri, işlemin tamamlanmasının gerçek maliyetini (uygulanabilir vergi ve harçlar dahil) ve ödeme planını belirtir. Bir avukat bu konuların çoğunu ele alabilir; ancak karmaşık vergi durumuna sahip alıcılar, hem kendi ülkelerindeki yasal düzenlemelere hem de Kuzey Kıbrıs’a aşina bir muhasebeciden de görüş almak isteyebilirler.

Satıcı ve geliştirici doğrulaması mülkü satışa sunan kişi veya şirketin bunu satmak için yasal yetkiye sahip olduğunu teyit eder ve — bir inşaat firması söz konusu olduğunda — şirketin projeleri tamamlama ve bireysel tapuları teslim etme konusunda bir geçmişi olup olmadığını gösterir.

Kontrol et	Kapsam	Bunu Kim Doğrular?
Hukuki — mülkiyet hakkı ve sahiplik	Kayıtlı malik, tapu türü, mülkiyet geçmişi	Bağımsız avukat
Hukuk — ipotekler	İpotekler, mahkeme kararları, yükümlülükler, önceden tescil edilmiş sözleşmeler	Bağımsız avukat
Yasal — Yabancı alıcıların satın alma şartları	Satın Alma İzni, kısıtlamalar, uygunluk kriterleri	Bağımsız avukat
Teknik — planlama ve izinler	İnşaat ruhsatı, onaylı planlar, tamamlanma belgesi	Nitelikli mühendis/harita mühendisi
Teknik — fiziksel durum	Yapı, sistemler, kusur tespiti, fiziksel sınırlar	Nitelikli mühendis/harita mühendisi
Finansal — yükümlülükler	Arsa veya bina ile ilgili ödenmemiş borçlar, vergi yükümlülükleri	Avukat, gerekirse muhasebeci
Satıcı doğrulaması — yetki	Kimlik, tapu kaydı, ortak sahiplerin rızaları, vekaletnamenin geçerliliği	Bağımsız avukat
Geliştirici doğrulaması	Şirket tescili, arazi hakları, önceden tamamlanmış işlemler	Bağımsız avukat

Bir onay, diğerine aktarılmaz. Tapunun temiz olması, müteahhidin geçerli bir inşaat ruhsatına sahip olduğu anlamına gelmez. İnşaat ruhsatı alınması, arazinin ipotekli olup olmadığını göstermez. Her bir kontrol, belirli bir risk kategorisini ele alır.

Satın Alma Süreci: İlk Görüşmeden Tapu Devrine Kadar

Sahne	Ne olur?	Devam etmeden önce sahip olmanız gerekenler
1. Emlak aday listesi	Bir gayrimenkul seçin ve temel yasal bilgilerini talep edin	Mülkün tanımlanması ve satıcının bilgileri
2. Avukatla randevu	Bağımsız bir avukata talimat verin	Yazılı görevlendirme mektubu ve iş kapsamı
3. Başlığın ilk incelemesi	Mülkiyet ve tapu geçmişini doğrulayın	Ön yazılı değerlendirme
4. Sicil ve izin kontrolleri	Kayıtlı ipotekleri araştırın ve inşaat ruhsatlarını inceleyin	Kayıt bulguları ve izin doğrulaması
5. Mevduat kararı	Rezervasyon sözleşmelerini ve iade koşullarını gözden geçirin	Avukat tarafından onaylanmış yazılı şartlar
6. Sözleşme incelemesi	Ödeme, işin tamamlanması ve devretme yükümlülükleri konusunda müzakere etmek	Satış sözleşmesi gözden geçirildi
7. Kayıt ve izin	İlgili damgalama, tescil ve satın alma izni işlemlerini eksiksiz olarak yerine getirin	Kanıtların ve ödeme makbuzlarının dosyalanması
8. İşin tamamlanması ve mülkiyet devri	Sözleşme ve yasal şartları yerine getirin	Resmi devir belgeleri ve güncellenmiş tapu kayıtları

Özellikle inşaat aşamasındaki gayrimenkuller söz konusu olduğunda, bu aşamalar birbiriyle çakışabilir. Alıcının avukatı, tüm yasal son tarihleri ve sözleşmeye ilişkin önemli aşamaları içeren, tarihli bir takvim tutmalıdır.

---

Tapu ve Mülkiyet Durumunu Kontrol Edin

Bu koçan — tapu belgesi — Kuzey Kıbrıs’taki her türlü gayrimenkul işleminde temel belge niteliğindedir. Bu belge, kayıtlı maliki, parsel numarasını, arsa alanını ve tapu türünü belirtir. Bu belgenin doğrulanması bir formalite değildir; sözleşmelerin imzalanmasından önce alıcının attığı hukuki açıdan en önemli adımdır.

Başlangıç noktası, şunu belirlemektir: kayıtlı malik. Alıcının avukatı, sözleşme yapan satıcının tapuda kayıtlı malik olup olmadığını veya gayrimenkulü satmak için yasal olarak yeterli yetkiye sahip olup olmadığını tespit etmelidir. Satıcı tapuda kayıtlı malik değilse, avukat, alıcı bağlayıcı bir taahhütte bulunmadan önce ilgili imar sözleşmesini, vekaletnameyi veya diğer hukuki düzenlemeleri doğrulamalıdır.

Mülkiyet bilgilerinin ötesinde, tapudaki parsel numarası ve kadastro numarası, gayrimenkulün fiili konumu, sınır kazıkları ve varsa herhangi bir arazi ölçüm planı ile karşılaştırılarak doğrulanmalıdır. Arsa alanını kadastro kayıtları ve ölçüm verileriyle karşılaştırın; dairenin iç alanı, terasları, otoparkı ve depo alanlarını ise onaylanmış planlar ve varsa ayrı daire tapuları ile karşılaştırın. Tapu belgesinde belirtilen arsa alanı ile fiilen işgal edilen alan arasında herhangi bir uyuşmazlık olması durumunda, herhangi bir sözleşme imzalanmadan önce bu durumun açıklığa kavuşturulması gerekir.

Başlık geçmişi — mülkiyet zinciri — gayrimenkulün birkaç kez el değiştirip değiştirmediğini, önceki satışların tescil edilip edilmediğini ve zincirde herhangi bir boşluk veya usulsüzlük olup olmadığını ortaya çıkarabilir. Mülkiyet geçmişini inceleyen bir avukat, rakip bir hak iddiasına yol açabilecek veya mevcut tescili zayıflatabilecek her türlü unsuru araştırır.

Bu başlığın kökeni Kuzey Kıbrıs’a özgü bir şekilde ele alınmalıdır. Mülkiyet hakkının kökenine ilişkin yaygın olarak kullanılan tanımlar arasında, 1974 öncesi Kıbrıslı Türk ve yabancı mülkiyeti ile 1974 sonrası takas veya tahsis düzenlemeleri yer almaktadır. Kira hakkı, mülkiyet hakkının kökenine ilişkin bir kategori olmaktan ziyade, farklı bir tür mülkiyet hakkıdır. Her bir tanım, belge düzeyinde doğrulama ve 1974 öncesi taleplerin ayrı ayrı değerlendirilmesini gerektirir.

Mülkiyet Hakkı ve Mülkiyet Kaynağı: Bu Terimlerin Anlamı

Dönem	Genel anlam	Nelerin kontrol edilmesi gerekiyor?
1974 öncesine ait Kıbrıs Türkü unvanı	1974 öncesinde Kıbrıslı Türklerin mülkiyetinde olan araziler	Mülkiyet zinciri ve mevcut tescil durumu
1974 öncesine ait yabancı başlık	1974 yılından önce yabancı uyrukluların mülkiyetinde bulunan araziler	Tarihsel belgeler, mülkiyet zinciri ve her türlü hak talebi
Döviz (eşdeğer)	1974 sonrası değişim düzenlemeleriyle ilgili kayıtlar	Asıl mülkiyet geçmişi ve olası rakip hak talepleri
Tahsis	1974 sonrası idari düzenlemeler kapsamında tahsis edilen araziler	Tahsis esasları, mevcut hukuki durum ve geçmişteki talepler
Kira hakkı	Mülkiyet hakkı yerine kira sözleşmesi kapsamında bir mülkü işgal etme veya kullanma hakkı	Kira süresi, izin verilen kullanım, devretme hakları, masraflar ve fesih koşulları

Bu açıklamalar, bir gayrimenkulün satın alınmasının otomatik olarak güvenli ya da güvenli olmadığını ortaya koymaz. Gayrimenkulün kendine özgü geçmişi, belgesel kanıtlar ve olası hak talepleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu kategoriler, farklı hukuki geçmişlere ve farklı risk profillerine sahiptir. Bu Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almaya ilişkin Birleşik Krallık Hükümeti’nin kılavuzu adanın kuzey kesimindeki mülklerin, 1974 yılından önce bu arazilerin veya binaların sahibi olan kişiler tarafından mülkiyet hakları talebine konu olabileceğini açıkça belirtmektedir. Bu Kıbrıs Cumhuriyeti Dışişleri Bakanlığı ayrıca, hükümetin etkin kontrolü altında olmayan bölgelerde gayrimenkul satın alan yabancı vatandaşlar için ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlara ilişkin bir kılavuz yayınlamıştır. Bir koçan, Kıbrıs Türk yönetimi kapsamında mülkiyet hakkını kayıt altına alır; ancak bu, tek başına, söz konusu işlemin Kıbrıs Cumhuriyeti tarafından tanınan rakip hak taleplerinden muaf olduğunu kanıtlamaz. Mülkün mülkiyet geçmişine ve alıcının davranışlarına bağlı olarak, işlemler tarafları Kıbrıs Cumhuriyeti hukuku kapsamında medeni hukuk davalarına ve cezai kovuşturmalara maruz bırakabilir. KKTC’de yapılan tescil, bu sorunları çözmez. Alıcılar, satın alma kararını vermeden önce 1974 öncesine ait mülkiyet durumu, olası medeni hukuk davaları ve icra riski konusunda ayrı bir hukuki danışmanlık almalıdır.

Daha büyük konut projeleri içindeki daireler ve birimler söz konusu olduğunda, bir başka ayrım daha vardır: alıcının bir tek tek birim tapu senedi ya da sadece projenin bulunduğu arsaya ait tapu olup olmadığı. Birçok inşaat aşamasındaki ve yakın zamanda tamamlanmış proje, bireysel daire tapuları bölünerek düzenlenip verilmeden önce satılmaktadır. Alıcı, satın alma işleminin başlangıcında, mevcut bir bireysel tapuya sahip bir daire satın alıp almadığını veya geliştiricinin gelecekte bir tapu alıp devretmesine güvenip güvenmediğini ve sözleşmede bunun ne zaman gerçekleşmesi gerektiğine dair ne yazdığını anlamalıdır.

Farklı tapu türleri ve bunların uygulamada ne anlama geldiği konusunda daha ayrıntılı bir açıklama için bkz. “Kuzey Kıbrıs Tapu Belgeleri Hakkında Açıklama“.

Tapu ile Mülkü Eşleştirin

Tapu belgesi hukuki bir menfaati tanımlarken, emlakçının ilanında ise satılık bir gayrimenkulden bahsedilmektedir. Bunların aynı şeye atıfta bulunduğunu doğrulamak için kasıtlı bir eşleştirme çalışması gerekir.

Avukatınız şunu doğrulamalıdır: satıcının kayıtlı malik olduğu ya da sözleşme tarafının, malik adına satış yapma konusunda yasal yetkisini bağımsız olarak doğruladığı, yani parsel numarası doğru arsaya karşılık geliyor, yani kayıtlı arsa alanı ve birim bilgileri, kadastro kayıtları ve onaylanmış planlarla örtüşmektedirve satılan birimin — kat planı, oda sayısı ve dahil olan depo veya otopark alanları da dahil olmak üzere — onaylı mimari çizimlerde gösterilenlerle uyumlu olması. Tapu ve onaylı planlarla karşılaştırma yapmadan bir broşüre veya müteahhidin hazırladığı kat planına güvenmek, alıcının durum tespiti sürecinde sıkça görülen ve önlenebilir bir eksikliktir. Tapu belgesinin bir kopyası, ipotekler, kayıtlı haklar ve devir kısıtlamaları konusunda Tapu Sicili’nde yapılan güncel bir sorgulamanın yerine geçmez.

---

İpotek ve Yükümlülükleri Arama

Mülkiyetin teyit edilmesi bir şeydir; bu mülkiyete bağlı yükümlülüklerin neler olduğunun belirlenmesi ise başka bir şeydir. Mülk veya üzerinde bulunduğu arsa aleyhine kayıtlı herhangi bir ipotek, kısıtlama veya hak talebini tespit etmek için ayrı bir Tapu Sicili araştırması yapılması gerekir.

Bu KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi Kuzey Kıbrıs’taki arazi ve gayrimenkulleri etkileyen mülkiyet devirleri, ipotekler, mahkeme kararları ve diğer yasal kısıtlamaların tescili ve kayıtlarının tutulmasından sorumludur. Herhangi bir sözleşme imzalanmadan ve herhangi bir kapora ödenmeden önce, bağımsız avukatınız tarafından bu sicilde resmi bir araştırma yapılmalıdır.

Arama sonucunda aşağıdakiler belirlenmelidir:

• İpotekler — herhangi bir kredi verenin arsa veya bina üzerinde kayıtlı ipoteği
• Kayıtlı yükümlülükler — banka ipotekleri dışındaki finansal yükümlülükler
• Mahkeme kararları ve haciz işlemleri — mülkü etkileyen ihtiyati tedbir kararları veya icra emirleri
• Daha önce tescil edilmiş satış sözleşmeleri — kayıt defterinde halen yer alan önceki işlemlere ait sözleşmeler
• Transfer kısıtlamaları — mülk sahibinin gayrimenkulü satma veya devretme imkânını kısıtlayan koşullar

Bunların her biri, işlemin tamamlanmasının ardından mülkiyet hakkını sorunsuz bir şekilde elde etme imkânınızı etkileyebilir; ayrıca bazıları, çözüme kavuşturulana kadar işlemin yasal olarak tamamlanmasını imkânsız hale getirebilir.

Yeni konut projelerinde ortaya çıkabilecek bir senaryo, bu riski açıkça ortaya koymaktadır. Bir müteahhit, bir konut kompleksi içindeki daireleri tek tek satmayı teklif edebilir; oysa kompleksin inşa edildiği arsa üzerinde, bir banka veya finans kurumu lehine mevcut bir ipotek bulunmaktadır. Sözlü bir taahhüt, belgelenmiş ve hukuken uygulanabilir bir ipotek kaldırma anlaşmasının yerine geçecek nitelikte değildir. Alıcının avukatı, kredi veren kurumdan teyit almalı ve ipotek kaldırma mekanizmasının sözleşmede yer aldığından emin olmalıdır. tamamlanmasının bir koşulu olarak — sadece beyan edilmiş bir niyet olarak değil.

Tapu sicilinde yapılan araştırmada herhangi bir ipotek veya yükümlülük ortaya çıkarsa, bu durumun tek çözümü mutlaka işlemden vazgeçmek değildir. Kayıtlı yükümlülüklerin bazıları rutin niteliktedir ve mülkiyet devri öncesinde veya devriyle eşzamanlı olarak kaldırılabilir. Diğerleri ise daha karmaşıktır. Önemli olan nokta, avukatınızın bulguları yazılı olarak belgelendirmesi ve her bir yükümlülüğün işlem açısından ne anlama geldiği konusunda size danışmanlık vermesidir.

Tapu Sicili’nde herhangi bir sorun bulunmaması, durum tespiti sürecinin vazgeçilmez bir parçasıdır; ancak bu, inşaat ruhsatları, mülkiyet geçmişi veya gayrimenkulün fiziksel durumu ile ilgili kontrollerin yerini almaz.

Mülk Kontrolünde Bir Sorun Ortaya Çıktığında Ne Yapmalı?

Bulgular	Neden önemli?	Bir sonraki adım
Tescilli ipotek	Kredi veren, gayrimenkul üzerinde icra edilebilir haklara sahip olabilir	Kredi veren kurumdan yazılı bir teyit ve hukuki açıdan incelenmiş bir borç silme mekanizması alın
Satıcı, kayıtlı malik değildir	Satıcının mülkü devretme yetkisi olmayabilir	Satışı yetkilendiren hukuki düzenlemeyi doğrulayın
Dairenin mülkiyet belgesi eksik	Birimlerin tescili ve devri, geliştiricinin gelecekteki adımlarına bağlı olabilir	Arsa tapusunu, parselasyon durumunu ve sözleşmeye dayalı devir yükümlülüklerini doğrulayın
Bina, onaylanmış planlardan farklıdır	İzin alınmamış inşaat çalışmaları, projenin tamamlanmasını ve tescilini etkileyebilir	Olası düzenleme konusunda teknik değerlendirme ve hukuki danışmanlık talebinde bulunmak
Tarihi mülkiyet konusu hâlâ tartışmalı	Kıbrıs Türk sicil sistemi dışında da hak talepleri ortaya çıkabilir	Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna ilişkin bağımsız bir uzmandan tavsiye alın
Geliştirici, belgeleri sunmayı reddediyor	Temel temsil biçimleri bağımsız olarak doğrulanamaz	Ödemeyi askıya alın ve resmi belgeleri talep edin
Satın alma izni belirsizdir	Alıcı, mülkiyet devrini tamamlayamayabilir	Taahhütte bulunmadan önce, ilgili işleme özgü uygunluk konusunda bilgi alın

Her sorun, sözleşmenin derhal feshini gerektirmez. Bununla birlikte, sözlü bir açıklama, bir belgenin, yasal olarak uygulanabilir bir yükümlülüğün veya bağımsız bir uzman görüşünün yerini tutmaz.

---

Planlama ve İnşaat Belgelerini Doğrulama

Fiziksel olarak tamamlanmış bir bina, gerekli tüm izinler alınmış şekilde inşa edilmiş bir bina ile aynı şey değildir. Kuzey Kıbrıs’ta, çoğu ülkede olduğu gibi, gayrimenkul geliştirme süreci bir dizi yasal onayın alınmasını gerektirir ve bu süreçteki eksiklikler, bireysel tapu belgelerinin alınmasındaki zorluklardan sigorta, yeniden satış veya finansmanla ilgili sorunlara kadar uzanan çeşitli sorunlara yol açabilir.

Kontrol edilmesi gereken temel belgeler şunlardır:

• İmar izni — arazinin önerilen amaç doğrultusunda imar edilmesi veya kullanılması için ilgili makamdan alınacak izin
• İnşaat ruhsatı — onaylanmış planlarda gösterilen belirli inşaat işlerini yürütme yetkisi
• Onaylanmış mimari planlar — inşaat ruhsatının bir parçası olarak resmi olarak onaylanan çizimler
• Tamamlanma veya nihai onay — inşa edilen binanın denetlendiği ve izin belgesindeki şartları karşıladığına dair teyit
• Mülkiyet tapusu (tek bir birim için) — söz konusu daire veya gayrimenkul birimi için, arsa tapusundan ayrı bir koçan

Bunların her biri, geliştirme sürecinin farklı bir aşamasında hazırlanan ayrı bir belgedir. Onayın bulunmamasının doğuracağı sonuçlar, belgeye, projenin aşamasına ve yerel mevzuata bağlıdır. Alıcılar, pazarlama faaliyetlerinin veya sözleşmenin imzalanmasının, projenin yasal gerekliliklere uygunluğunu sağladığını varsaymamalıdır.

Fiziksel bina, onaylanmış planlardan sapma gösterdiğinde, bu uyuşmazlık hem hukuki hem de pratik bir sorun teşkil eder. Yaygın örnekler arasında şunlar sayılabilir: izin verilen yükseklik sınırının ötesinde eklenmiş fazladan bir kat; ayrı bir izin alınmadan inşa edilmiş bir yüzme havuzu veya müştemilat; onaylanmış çizimlerde gösterilenden farklı bir iç yerleşim planına sahip veya daha geniş bir terasa sahip bir daire; ya da onaylanandan daha geniş bir taban alanı üzerine inşa edilmiş bir yapı. Bu sapmaların düzeltilip düzeltilemeyeceği belirsizdir ve bu konudaki karar, satış temsilcisinin güvence vermesi değil, yerel hukuki ve teknik uzmanların görüşüne dayanmalıdır.

Avukatınız, inşaat ruhsatının ve onaylanmış planların kopyalarını talep etmeli ve bunların satılan gayrimenkul ile ilgili olduğunu teyit etmelidir. Bir mühendis ise, mevcut binanın bu belgelere uygun olup olmadığını doğrulamalıdır.

Fiziksel Muayene ve Kusur Tespiti

Teknik durum tespiti, hukuki incelemelerin fiziksel karşılığıdır. Sözleşmelerin imzalanmasından önce, sonra değil, nitelikli bir inşaat mühendisi veya arazi ölçüm uzmanı tarafından gayrimenkulün incelenmesi gerekir.

Kapsamlı bir inceleme şunları içerir: yapısal bütünlük, nem ve rutubet (özellikle kıyı bölgelerindeki gayrimenkuller açısından bir endişe kaynağı), elektrik tesisatı, su tesisatı ve kanalizasyon, çatı durumu, ortak kullanım alanları ve ortak altyapıve sınırlara uyum. Tamamlanmaya yaklaşan inşaat aşamasındaki konut alımlarında, teslimattan önce yapılacak bir kusur denetimi, sözleşme, garanti hükümleri veya ilgili yasalar uyarınca müteahhidin sorumluluğunda olabilecek kusurları tespit edebilir.

Teknik ve hukuki durum tespiti, farklı sorunları ele alır. Hukuki kontroller, neyin kayıtlı ve izinli olduğunu doğrular; fiziki inceleme ise neyin fiilen inşa edildiğini ve ne durumda olduğunu teyit eder. Her ikisi de gereklidir. Evrakları kusursuz olan bir binada yine de ciddi yapısal kusurlar bulunabilir; fiziki durumu mükemmel olan bir binada ise yine de geçerli bir teslim belgesi eksik olabilir.

---

Satıcıyı veya Müteahhidi Araştırın

Mülkün doğrulanması, sürecin sadece bir parçasıdır. Ayrıca, mülkü satışa sunan kişi veya şirketin satış yapma konusunda yasal yetkiye sahip olduğunu da teyit etmeniz gerekir.

Bireysel satıcılar için, bu kontroller şunları içerir:

• Kimliği doğrulanmış — tapu belgesinde kayıtlı malikle karşılaştırılarak doğrulanmıştır
• Tek mülkiyet veya müşterek mülkiyet — Mülk ortak mülkiyete aitse, kayıtlı tüm maliklerin satışa yazılı olarak rıza göstermesi gerekir
• Vekaletname — Satıcı, bir vekaletname kapsamında hareket eden bir kişi tarafından temsil ediliyorsa, söz konusu belgenin kapsamı ve geçerliliği avukatınız tarafından kontrol edilmelidir
• Miras ve mirasla ilgili konular — Satıcının mülkü miras yoluyla elde etmiş olması durumunda, yasal miras zinciri ve varsa vasiyetname tasdik şartları teyit edilmelidir

Bir geliştirici için, doğrulama süreci daha kapsamlıdır:

• Şirket tescili ve tüzel kişilik KKTC’de
• Satış yetkisi — sözleşmeyi imzalayan kişilerin şirketi bağlayıcı yetkiye sahip olması gerekir; sözleşme tarafının kayıtlı arazi sahibi olmadığı durumlarda, alıcının avukatı, herhangi bir imar anlaşması veya diğer yasal olarak bağlayıcı düzenlemeler de dahil olmak üzere, bu yetkinin hukuki dayanağını doğrulamalıdır
• Arazi üzerindeki haklar — geliştiricinin araziyi tamamen mülkiyetinde bulundurması, uzun vadeli bir kira sözleşmesi kapsamında elinde bulundurması ya da farklı bir düzenleme kapsamında geliştirme çalışması yürütmesi
• Arsa veya bina üzerinde mevcut ipotekler — kayıtlı ipotekler Tapu Sicili düzeyinde tespit edilmelidir
• Geçerli inşaat ruhsatları satışa sunulan söz konusu proje için
• Başarı geçmişi — geliştiricinin daha önceki projeleri tamamlayıp tamamlamadığı ve, en önemlisi, bu projelerde alıcılara bireysel tapuların teslim edilip edilmediği ve bunun hangi zaman diliminde gerçekleştiği

Bu son noktaya gelince, tamamlanmış binaları olan bir müteahhit otomatik olarak güvenilir sayılmaz. Asıl önemli olan, daha önce inşaat yapıp yapmadıkları değil, önceki alıcılara bireysel tapuları teslim edip etmedikleri ve bunu hangi zaman diliminde gerçekleştirdikleridir. Somut örnekler isteyin ve mümkün olduğunda avukatınızdan önceki işlemlerin tapu kayıtlarını doğrulamasını talep edin.

Peşinat ödemeden önce bir müteahhide sorulması gereken sorular:

1. Bu arazinin kayıtlı sahibi kimdir ve tapusunu görebilir miyim?
2. Şu anda bu arsa üzerinde herhangi bir ipotek veya rehin hakkı bulunuyor mu?
3. Satın alacağım belirli blok veya daire için inşaat ruhsatları mevcut mu?
4. Bu konut projesi için bireysel tapuların ne zaman hazır olacağını öngörüyorsunuz?
5. Proje gecikirse veya tamamlanmazsa depozitom ne olur?
6. Şirketiniz, önceki projelerinizde bireysel tapu belgelerini teslim etmiş miydi?
7. Şirketi hangi hukuk bürosu temsil ediyor ve benim ayrı, bağımsız bir avukata vekalet vermeme karşı herhangi bir itirazınız var mı?

Bu sorulara verilen yazılı cevaplar ya da bir geliştiricinin bunları vermekteki isteksizliği, başlı başına bilgi verici niteliktedir.

Devam Eden Masrafları ve Mevcut Borçları Kontrol Edin

Yönetilen bir konut kompleksinde daire satın almadan önce, aylık veya yıllık yönetim ücretleri, bakım yükümlülükleri, kamu hizmetleri ücretleri ve büyük onarımlar için planlanan katkı paylarının yazılı bir dökümünü isteyin.

Havuz, spor salonu, asansör, otopark veya güvenlik gibi ilan edilen olanakların normal hizmet ücretlerine dahil olup olmadığını veya ayrı olarak ödenip ödenmediğini teyit edin.

Satıcıdan veya yönetim şirketinden ödenmemiş tutarları gösteren ekstreleri isteyin ve avukatınıza, ödenmemiş yükümlülüklerin işlemi etkileyip etkilemeyeceğini veya alıcı tarafından ödenmesi gerekip gerekmediğini tespit ettirin.

İnşaat aşamasındaki projeler için, açıklanan hizmet ücretlerinin sabit mi, tahmini mi yoksa teslimattan sonra revize edilebilir mi olduğunu sorun.

---

Yabancı Alıcıların Uygunluğunu Kontrol Et

Yabancı uyrukluların — Birleşik Krallık ve AB vatandaşları da dahil olmak üzere — Kuzey Kıbrıs’ta konut satın almalarına genellikle izin verilmektedir; ancak bu süreçte belirli bir yasal adımın izlenmesi gerekmektedir: Satın Alma İzni (Satın Alma Yetkisi).

“Satın Alma İzni”nin ne olduğunu ve ne olmadığını anlamak, sıkça görülen bir karışıklık kaynağını ortadan kaldırır:

• Satış sözleşmesinin imzalanması alıcı ile satıcı arasında yapılan bir sözleşme işlemidir. Yabancı bir alıcı, Satın Alma İzni verilmeden önce bir sözleşme imzalayabilir.
• Sözleşmenin tescili Tapu Sicili’nde yapılan kayıt, alıcının gayrimenkul üzerindeki hakkını belgelemektedir ve kendine özgü usul kuralları vardır. Bu, Satın Alma İzni’nin alınmasıyla aynı şey değildir.
• Satın Alma İzni Bu, bir yabancı uyruklu kişinin Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alabilmesi için gerekli olan resmi devlet iznidir. Bu izin olmadan, mülkiyet hakkının alıcının adına kesin olarak devri gerçekleştirilemez.
• Mülkiyet devri son adımdır — koçanın alıcının adına düzenlendiği hukuki işlemdir. Bunun için Satın Alma İzni’nin verilmiş olması gerekir.

Bunlar birbirinden farklı dört hukuki aşamadır ve bunların birbirine karıştırılması risk yaratır. Sözleşmeyi imzalamış ve tescil ettirmiş bir alıcı, tescil ettirmemiş bir alıcıya kıyasla daha güçlü bir konumdadır; ancak “Satın Alma İzni” verilene ve devir işlemi tamamlanana kadar mülkiyet hakkı elinde bulunmaz.

21 Ekim 2026 tarihi itibarıyla, Kıbrıs Türk yönetimi tarafından çıkarılan 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, yabancı alıcılar için mülk edinim sınırlarını ve izin şartlarını belirlemektedir. 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname uyarınca, yabancı bir alıcının satın alabileceği gayrimenkullerin sayısı ve türleri, uyruk, gayrimenkul kategorisi ve yasal koşullara bağlıdır. Sözleşme imzalanmadan önce, bağımsız bir yerel hukuk danışmanı, resmi kararnameye göre geçerli sınırlamaları doğrulamalıdır.

Ayrıca, 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye ilişkin yayınlanan analiz, damgalı sözleşmenin tescil edilmesi ve satın alma izni başvurusunun yapılması için bir aylık bir süre öngördüğünü göstermektedir. İmzalamadan önce, sözleşmenin kesin başlangıç noktası, ön koşulları, istisnaları ve uyulmaması durumunda ortaya çıkacak sonuçlar, resmi metinle karşılaştırılarak bağımsız bir yerel hukuk danışmanı tarafından teyit edilmelidir.

Genel piyasa açıklamalarına veya emlak acentelerinin özetlerine, sizin özel durumunuzdaki uygunluğunuzu teyit etmek için güvenmeyin. Avukatınız, güncel şartları teyit etmeli ve satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün izin verilen kategoriye girip girmediğini doğrulamalıdır.

Sadece Vatandaşlığınızı Değil, Mülkiyet Durumunu da Kontrol Edin

Yabancı alıcıların uygunluğu yalnızca vatandaşlığa göre belirlenmez. Avukatınız ayrıca gayrimenkulün hukuki sınıflandırmasını, parsel büyüklüğünü, konumunu, mülkiyet yapısını, geçerli satın alma sınırlarını ve askeri bölgeler veya diğer belirlenmiş alanlarla ilgili her türlü kısıtlamayı da kontrol etmelidir.

Daireler söz konusu olduğunda, söz konusu konut projesinin veya parselin yabancı mülkiyet sınırlamalarına tabi olup olmadığını ve bu kurallara uyumun nasıl doğrulanacağını sorun. Mülk, yürürlükteki kurallar uyarınca önerilen alıcı için uygun değilse, satış sözleşmesinin imzalanması bu sorunu çözmez.

Başvuru sürecinin ve bu sürecin neleri içerdiğinin tam açıklaması için bkz. “Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Alma İzni“.

Takip Edilmesi Gereken Önemli Son Tarihler

Etkinlik	Neler kontrol edilmelidir?	Sorumlu taraf
Anlaşmanın imzalanması	Sözleşme tarihi ve imzalanmasıyla ortaya çıkan yasal yükümlülükler	Alıcı ve bağımsız avukat
Damga vergisi ve tescil	Uygulanacak beyanname verme ve ödeme son tarihi; 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye ilişkin yayınlanan analizde bir aylık bir süre şartı belirtilmiştir	Bağımsız avukat
Satın Alma İzni Başvurusu	Başvuru koşulları ve son başvuru tarihi	Bağımsız avukat ve alıcı
İzin kararı	Tarih, koşullar ve bildirim veya yayınlama gereklilikleri	Bağımsız avukat
Transfer ücretlerinin ödenmesi	İzin verildikten sonraki mevcut yasal süre	Alıcı ve bağımsız avukat
Mülkiyet devrinin gerçekleştirilmesi	Geçerli transfer son tarihi ve gerekli belgeler	Alıcı, satıcı ve Tapu Sicili

Belirli son başvuru tarihleri ve izin verildikten sonraki süreler, güncel resmi yasal metinle karşılaştırılarak teyit edilmelidir. Genel bir zaman çizelgesine veya bir emlakçının tahminine güvenmeyin.

---

Gayrimenkul Satış Sözleşmesini İnceleyin

Satış sözleşmesi, imzalandığı andan mülkiyetin devredilmesine kadar olan süre boyunca hak ve yükümlülüklerinizi düzenleyen hukuki belgedir. Kötü hazırlanmış bir sözleşme — ya da bağımsız bir avukat tarafından incelenmemiş bir sözleşme — Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkul işlemlerinde önemli bir risk kaynağıdır.

Avukatınıza işleme devam etmesi talimatını vermeden önce, iyi hazırlanmış bir sözleşmede hangi hususların yer alması gerektiğini anlamakta fayda vardır:

• Tarafların ve malların belirlenmesi — tam yasal isimler, varsa kayıtlı şirket bilgileri ve gayrimenkulün kesin kadastro tanımı
• Satın alma fiyatı ve para birimi — üzerinde anlaşmaya varılan fiyat, ödemenin hangi para biriminde yapılması gerektiği ve döviz kurlarında değişiklik olması durumunda ne olacağı (sterlin veya euro ile ödeme yapan alıcılar için geçerlidir)
• Para yatırma koşulları — tutar, ne zaman ödeneceği ve hangi koşullarda iade edilebileceği
• Ödeme takvimi — taksitli ödemeler, aşama bazlı ödeme koşulları ve her bir ödemenin vadesi gelen tarihler
• Teslim tarihi ve yükümlülükler — inşaat öncesi gayrimenkuller için belirlenmiş bir teslim tarihi; bu tarihin yerine getirilmemesi durumunda müteahhit için doğacak sonuçlar
• İnşaat şartnamesi — yeni inşaatlar ve inşaat aşamasındaki konut alımlarında hangi malzemeler, kaplamalar ve özellikler dahildir ve bunlar değiştirilirse ne olur?
• İpotek kaldırma yükümlülükleri — satıcı veya müteahhidin, mülkiyet devri öncesinde veya devriyle eşzamanlı olarak gayrimenkul üzerindeki mevcut ipoteği ortadan kaldırma yükümlülüğü
• Mülkiyet devri mekanizması — koçanın ne zaman ve nasıl devredileceği ve gerekli izinlerin alınmasından kimin sorumlu olduğu
• Gecikmeye ilişkin çözüm yolları — gayrimenkulün zamanında teslim edilmemesi durumunda alıcının ne yapabileceği; buna tazminat veya sözleşmeyi feshetme hakkı da dahildir
• İade koşulları — alıcının hangi koşullarda para iadesi alma hakkına sahip olduğu ve bu hakkı kullanma prosedürü
• Vergiler, harçlar ve ücretler — sözleşmede, geçerli yerel düzenlemeler uyarınca bu işleme hangi vergilerin, harçların ve ücretlerin uygulanacağı (uygulanabilir KDV, devir ücretleri ve damga vergisi dahil) açıkça belirtilmeli ve her birinin sözleşme kapsamında kimin sorumluluğunda olduğu teyit edilmelidir
• Anlaşmazlıkların çözümü — hangi mahkeme veya makamın yargı yetkisi olduğu ve uyuşmazlıkların hangi hukuk kuralları uyarınca çözüleceği
• Sözleşme kaydı — sözleşmenin Tapu Sicili’ne tescil edilip edilmeyeceği ve ne zaman tescil edileceği; 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname uyarınca, tescil ve izin başvurusu şartlarına uyulmaması, ilgili kararname kapsamında yasal geçersizlik de dahil olmak üzere ciddi sonuçlara yol açabilir. İmzalamadan önce işleme özgü danışmanlık alın ve sözleşmede bu yükümlülüklerin açıkça belirtildiğinden emin olun

İmzalamadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken Ek Maliyetler

Maliyet	Hangi kalemler için bütçe ayrılmalı veya kontrol edilmeli?
Damga vergisi	Genellikle sözleşme bedelinin 0,5%'si olarak belirtilir; geçerli yasal oranı teyit ediniz
KDV	Satıcıya, gayrimenkule ve geçerli vergi kurallarına bağlı olarak geçerli olabilir
Mülkiyet devri masrafları	Uyruğunuza, işleminize ve gayrimenkul sayınıza göre geçerli olan oranı kontrol edin
Bağımsız hukuk hizmetleri	Araştırmalar, dosyalama işlemleri ve üçüncü taraf masraflarını içeren yazılı bir fiyat teklifi talep edin
Kayıtla ilgili ödemeler	Sözleşme kaydından önce veya sırasında ödenmesi gereken tüm ücretleri teyit edin
Teknik muayene	Mülk ve inceleme kapsamı için fiyat teklifi alın
Kamu hizmetleri bağlantıları	Elektrik, su, sayaç, trafo ve altyapı ücretlerini teyit edin
Hizmet ve yönetim ücretleri	Güncel ödeme planını isteyin ve ödenmemiş bakiyeleri kontrol edin
Para birimi dönüştürme	Döviz kuru değişikliklerini ve banka masraflarını hesaba katın

Örnek hesaplama: Sözleşme bedeli 150.000 £ olan bir gayrimenkul için, 0,5% olarak varsayılan damga vergisi 750 £’a eşittir. 5% olarak varsayılan KDV, sözleşme bedelinin tamamına uygulanması durumunda 7.500 £’a eşittir. Bu tutarlar, tapu devir masrafları, hukuki masraflar veya altyapı katkı paylarından ayrıdır.

Bu örnekler aritmetik açıklamalardır; alıntılanan oranların Ekim 2026’daki her işlem için geçerli olduğunu teyit etmez. Avukatınızdan, işleme özgü yazılı bir tamamlanma beyanı isteyin.

Örnek: 150.000 sterlinlik bir gayrimenkul için bütçe planlaması

Öğe	Örnek tutar
Anlaşılan emlak fiyatı	£150,000
0,51 TP314T olarak varsayılan damga vergisi	£750
Uygulanabilirse, 5% olarak varsayılan KDV	£7,500
Her iki varsayılan ücretin de geçerli olduğu durumda örnek ara toplam	£158,250
Mülkiyet devri masrafları	Henüz kesinleşmedi
Avukat ve teknik inceleme	Fiyat teklifi isteniyor
Kamu hizmetleri ve altyapı	Projeye özel
Nihai satın alma bütçesi	Kalan ücretler olmadan belirlenemez

Mülkün ilan edilen fiyatını, satın alma işlemini tamamlamak için elinizde bulunması gereken tutarla karıştırmayın. Hangi masrafların fiyata dahil olduğu, hariç tutulduğu, halihazırda ödendiği veya daha sonraki bir aşamada ödenmesi gerektiği konusunda yazılı bir teyit isteyin.

Sözleşme Maddesi	Olası Risk	Alıcı Koruması
Para yatırma	Kontroller tamamlanmadan önce yapılan iade edilemez ödeme	Durum tespiti bulgularına bağlı koşullu geri ödeme şartları
Tamamlanma tarihi	İnşaat aşamasındaki gayrimenkuller için belirsiz veya eksik teslim yükümlülüğü	Alıcının sözleşmeyi feshetme veya tazminat talep etme hakkının bulunduğu, belirlenen aşama tarihleri
Mülkiyet devri	Koçan transferlerinin ne zaman ve nasıl yapılacağına dair herhangi bir mekanizma belirtilmemiştir	Belirli bir zaman çizelgesine sahip satıcıya ait sözleşme yükümlülüğü
İpotek kaldırılması	Mülk üzerindeki mevcut ipotek, işlem tamamlandığında da geçerliliğini korur	Kredi veren tarafından onaylanmış, yazılı ve yasal olarak uygulanabilir kredi geri ödeme prosedürü
Teknik özelliklerdeki değişiklikler	Geliştirici, malzemeleri değiştirir veya yerleşim düzenini değiştirir	Sözleşmeye ekli onaylanmış planlar; değişiklik prosedürü için alıcının onayı gereklidir
Para birimi ve fiyat	Döviz kuru riski veya gayri resmi fiyat farkı	Fiyatı tek bir para biriminde net olarak belirtin; üzerinde anlaşmaya varılan her türlü bölüşüm resmi olarak belgelendirilmelidir
Anlaşmazlıkların çözümü	Belirsiz veya ulaşılamayan yargı yetkisi	Net bir geçerli hukuk ve erişilebilir bir uyuşmazlık çözüm mekanizması
Fesih hakları	Ciddi sorunlar ortaya çıkarsa alıcı için çıkış yolu kalmaz	Geri ödeme yükümlülüğü içeren, tanımlanmış fesih koşulları

Sözleşme koşulları, bağımsız hukuki danışmanlık alınarak müzakere edilmeli ve gözden geçirilmelidir. Standart gibi görünen hükümler her zaman yeterli olmayabilir ve günlük dilde koruyucu gibi görünen şartlar, mevcut haliyle hukuken uygulanabilir olmayabilir. Bkz. “Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma rehberi” İşlem sürecinin başından sonuna kadar nasıl işlediğine dair genel bir bakış için.

---

Satılmış Gayrimenkul ile İnşaat Aşamasındaki Gayrimenkulün Durum Tespiti Karşılaştırması

Durum tespiti süreci, mevcut bir gayrimenkulü özel bir satıcıdan mı yoksa bir inşaat firmasından mı satın aldığınıza ya da inşaat tamamlanmadan önce taahhüt aşamasında bir gayrimenkul satın alıp almadığınıza bağlı olarak önemli ölçüde farklılık gösterir.

Durum Tespiti Alanı	İkinci El Gayrimenkul	İnşaat Aşamasındaki Gayrimenkul
Mülkiyet	Bireysel tapu belgesi mevcut olabilir; mevcut değilse, bunun nedenini belirleyin ve tapu belgesinin düzenlenmesi ile devri için izlenecek yasal yolu doğrulayın.	Ayrı birim tapuları düzenlenmeden önce arsa tapusu mevcut olabilir; projenin parselleme ve tescil durumunu tek tek doğrulayın
İnşaat	Bina fiziksel olarak incelenebilir ve onaylanmış planlarla karşılaştırılabilir	İnşaat aşamasına bağlı olarak, alıcılar onaylanmış planlar ve izinlerin yanı sıra temelleri, devam eden çalışmaları, tamamlanmış bölümleri ve mühendislik kayıtlarını da inceleyebilirler
Finansal riskler	Mevcut tapuya kayıtlı ipotekler veya yükümlülükler artık sorgulanabilir	Geliştiricinin finansman düzenlemeleri ve gelecek aşamalar henüz tescil edilmemiş olabilir
Tamamlama belgeleri	İlgili tamamlanma onayı verilmiş mi, yoksa mülkün statüsü açısından yasal olarak zorunlu mu, bunu doğrulayın.	Nihai onay ve bireysel tapu düzenlenmesi, gelecekte alınacak kararlara bağlıdır
Teslimat riski	Mülk mevcuttur ve sözleşme şartlarına uygun olarak teslim edilebilir	Geliştirici, projeyi tamamlamalı, gerekli onayları almalı ve tapuyu devretmelidir — zaman çizelgesi belirsizdir
Spesifikasyon riski	Tamamlanmış gayrimenkul incelenebilir; ancak gizli kusurlar ve belgelenmemiş değişiklikler yine de söz konusu olabilir.	Tamamlanan mülk, planlardan farklılık gösterebilir; değişikliklerin sözleşme kapsamında düzenlenmesi gerekmektedir

İçin ikinci el gayrimenkul, burada önem verilen hususlar arasında, ilgili tapu belgesinin usulüne uygun olduğunun teyit edilmesi, gayrimenkulün fiziki durumunun kayıtlı tanıma ve onaylanmış planlarla uyumlu olduğunun doğrulanması ve alıcıya teminatsız bir mülkiyet hakkının devrini engelleyecek herhangi bir yükümlülüğün bulunmadığının teyit edilmesi yer almaktadır.

İçin inşaat aşamasındaki gayrimenkul, risk profili, müteahhidin güvenilirliğine, projenin tamamlanması ve tapu devri ile ilgili sözleşmesel güvencelerin yeterliliğine ve inşaatı gerçekleştiren şirketin mali gücüne doğru kaymaktadır. Aşamaya dayalı ödemeler, bağımsız bir şekilde onaylandığında belirli inşaat zamanlaması risklerini azaltabilir; ancak iflas, mülkiyet hakkı veya geri alma risklerini ortadan kaldırmaz; sözleşmedeki teminat ve geri ödeme düzenlemeleri de önemlidir. Yeni konut projelerinde bireysel tapu düzenleme süreci uzun sürebilir; bu nedenle alıcı, sözleşmenin geliştiriciye neyi ne zaman teslim etme yükümlülüğü getirdiğini en başından itibaren anlamalıdır.

Örnek: İnşaat Halindeki Bir Daireyi Düşünen Bir Alıcı

Diyelim ki yabancı bir alıcı, halen inşaat halindeki bir projede bulunan 150.000 sterlinlik bir daireyi satın almayı düşünüyor. Proje sahibi, bir broşür, bir taksit planı ve taslak bir rezerve sözleşmesi sunuyor; ancak söz konusu dairenin tapusu henüz düzenlenmemiştir.

İade edilemeyen bir depozito ödemeden önce, alıcı bağımsız bir avukattan aşağıdakileri doğrulamasını istemelidir:

1. İlgili arazinin sahibi kimdir ve müteahhidin konutu satma yetkisi var mıdır?
2. Arazinin üzerinde ipotek veya başka bir tescilli kısıtlama bulunup bulunmadığı.
3. İlan edilen bina ve daire için inşaat ruhsatlarının mevcut olup olmadığı.
4. Söz konusu unvanın ne zaman ve nasıl verileceği öngörülmektedir.
5. Alıcının ve gayrimenkulün yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili şartları karşılayıp karşılamadığı.
6. Proje gecikirse, izin reddedilirse veya mülkiyet devri yapılamazsa ödemelere ne olur?
7. Önerilen ödeme planındaki tutarların ve tarihlerin, bağımsız olarak doğrulanabilir inşaat aşamalarını yansıtıp yansıtmadığı.

Olası sonuç: Geliştiricinin geçerli yetkisi varsa ancak mülkiyet tapusu henüz düzenlenmemişse, avukat belirli sözleşme koşulları ve ek doğrulama işlemleri önerilebilir. Mülkiyet hakkı tespit edilemiyorsa veya önemli bir belge sunulmuyorsa, alıcı işlemi askıya almalıdır.

Bu örnek varsayımsaldır ve belirli bir gelişmeyi değerlendirmemektedir.

Mülkü incelemek veya ilgili taraflarla görüşmek için fiziksel olarak orada bulunmadan uzaktan satın alma işlemi gerçekleştiren alıcılar, ek zorluklarla karşı karşıya kalmaktadır. Bu duruma özgü rehberlik için bkz. “Kuzey Kıbrıs'ta uzaktan gayrimenkul satın alma“.

---

Satın Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Bazı durum tespiti bulguları, belgeler, hukuki düzenlemeler veya sözleşme değişiklikleri yoluyla çözülebilir. Diğerleri ise işlemin alıcı için uygun olmamasına neden olabilir.

İşleme devam etmeden önce ek inceleme gerektiren durumlar:

• Satıcı tapuyu hemen ibraz edemiyor ancak tapunun temin edilebileceğini söylüyor — bunun nedenini doğrulayın ve ibraz için bir son tarih belirleyin
• Mülk üzerinde kayıtlı bir ipotek bulunmaktadır — ödenmemiş bakiyeyi teyit edin, kredi veren kurumdan yazılı bir ipotek kaldırma takvimi alın ve bunun satış sözleşmesinde bir koşul olarak belirtildiğinden emin olun
• İnşaat ruhsatı “işlemde” veya “kısa süre içinde verilmesi bekleniyor” olarak belirtilmiştir — henüz verilmemiş bir ruhsat, ruhsat sayılmaz
• Satıcının belirttiği mülkün alanı, kadastro kayıtlarından veya onaylanmış planlardan farklıysa — işlemlere devam etmeden önce bir arazi ölçüm uzmanından rapor hazırlatın
• Geliştiricinin tapu teslimi konusundaki geçmiş performansı belirsizdir — daha önce tamamlanmış projelere ilişkin somut örnekler isteyin ve tescil durumunu kontrol edin

Ticari baskılar yüzünden göz ardı edilmemesi gereken ciddi endişeler:

• Satıcı, ilgili arsa üzerinde geçerli mülkiyet hakkını veya satış için yasal yetkiyi kanıtlayamazsa, bağımsız hukuki danışmanlık almadan işlemlere devam etmeyin. Henüz inşaat aşamasında olan bir projede, her bir daireye ait tapu henüz mevcut olmayabilir; bu durumda, arsa tapusu ve daire tesciline ilişkin süreç bağımsız olarak doğrulanmalıdır.
• Mülk üzerinde, belgelenmiş bir tasfiye mekanizması bulunmayan bir ipotek mevcuttur — sözlü bir taahhüt yeterli değildir; kredi verenin onayı ve sözleşmeye dayalı bir borcun tasfiyesi yükümlülüğü gereklidir
• Söz konusu gayrimenkul için inşaat ruhsatları henüz verilmemiştir — Gerekli izinlerin bulunmadığı durumlarda, hukuki sonuçlar projenin aşamasına ve önerilen işlere bağlıdır. Gerekli onaylar alınmadan inşaat veya teslimatın yasalara uygun bir şekilde devam edebileceğini varsaymayın
• Fiziksel kapladığı alan, kat planı veya toplam alan, onaylanmış çizimlerdekinden önemli ölçüde farklıdır — izinsiz yapılan inşaatların usule uygun hale getirilmesi zor veya imkânsız olabilir
• Belgeler teslim edilmeden önce iade edilemeyen bir depozito ödenmesi yönündeki baskı — durum tespiti için belgelere erişim gerekir, sözlere değil
• Bir emlak danışmanının tavsiye ettiği avukatın mutlaka çıkar çatışması içinde olduğu söylenemez; ancak alıcı, avukatın bağımsızlığını doğrulamalı, mevcut ilişkilerini açıklamalı ve işlemde yalnızca alıcı adına hareket edecek bir avukat tutmalıdır.

Bir belgenin bulunmaması, sözlü bir vaade güvenmek için bir gerekçe değildir. Bu, bir an durup belgenin neden eksik olduğunu sormak ve herhangi bir ödeme yapmadan önce yazılı bir açıklama almak için bir nedendir.

---

Ödeme Yapmadan Önce Talep Edilmesi Gereken Belgeler

Aşağıdaki kontrol listesi, herhangi bir depozito ödemeden veya bağlayıcı bir sözleşme imzalamadan önce avukatınızın gözden geçirmesi gereken temel belgeleri kapsamaktadır. Belgelerin tam listesi, gayrimenkul türüne göre (ikinci el, inşaat aşamasındaki gayrimenkul, daire, villa veya arsa) değişiklik gösterebilir; ancak bu belgeler konut işlemlerinin çoğunda geçerlidir.

Belge	Bunu Kim Sağlıyor?	Bunu Kim Kontrol Ediyor?	Neleri Kontrol Etmelisiniz?
Tapu belgesi (koçan)	Satıcı veya müteahhit	Avukat	Kayıtlı malik, parsel numarası, arsa alanı, tapu türü
Tapu Sicili sorgulaması	KKTC Tapu Sicil Dairesi (avukat aracılığıyla)	Avukat	İpotekler, mahkeme kararları, önceden tescil edilmiş sözleşmeler, kısıtlamalar
İnşaat ruhsatı	Satıcı veya müteahhit	Avukat ve mühendis	Söz konusu bina için geçerli bir izin belgesi düzenlenmiştir; izin belgesi, inşaatla uyumludur
Onaylanmış mimari planlar	Satıcı veya müteahhit	Mühendis	Binanın fiziksel yapısı, yerleşim, alan ve kapsam bakımından onaylanmış çizimlerle uyumludur
Tamamlama belgesi	Satıcı veya müteahhit	Avukat	İnşaatın izinlere uygun olarak tamamlandığına dair resmi teyit
Şirket tescil belgeleri	Geliştirici	Avukat	Tüzel kişilik, yöneticilerin imza yetkisi, iflas davası bulunmaması; şirketin kayıtlı malik olmaması durumunda satışın hukuki dayanağı
Satıcının kimliğinin kanıtı	Satıcı	Avukat	Kimlik, kayıtlı malikle örtüşmektedir; üçüncü bir kişinin imzalaması durumunda vekaletname geçerlidir
Ortakların onayı	Satıcı	Avukat	Kayıtlı tüm mal sahipleri satışa yazılı olarak rıza göstermiştir
Satış sözleşmesi taslağı	Satıcı veya müteahhit	Avukat	İmzalanmadan önce tüm maddeler gözden geçirildi; kayıt son tarihi ve satın alma izni başvurusu ele alındı; değişiklikler yazılı olarak müzakere edildi
Hizmet hesap özetleri ve yönetim ücreti teyit belgeleri	Satıcı	Avukat	Güncel kamu hizmetleri faturalarını ve yönetim ücreti kayıtlarını temin edin; avukata, ödenmemiş tutarların alıcının sorumluluğuna geçip geçmeyeceğini belirlemesini isteyin

Bu belgeleri inceledikten sonra, avukatınız sözleşmelerin imzalanmasından önce çözülmesi gereken herhangi bir husus olup olmadığını yazılı olarak teyit etmelidir.

Her Bir Belgenin Neleri Kanıtlayabileceği — ve Neleri Kanıtlayamayacağı

Belge	Neye katkıda bulunur?	Neyi kanıtlamadığı
Tapu belgesi	Tescilli mülkiyet ve gayrimenkul bilgileri	Her türlü tarihsel mülkiyet iddiasının bulunmaması
Kayıt defteri araması	Arama sonucunda ortaya çıkan kayıtlı ipotekler, kısıtlamalar ve haklar	Yasal haklar veya kayıt dışı hak talepleri
İnşaat ruhsatı	Onaylanmış belgelere uygun olarak yapılan inşaat	Tamamlanmış binanın fiili uygunluğu
Tamamlanma onayı	Projenin tamamlanmasına ilişkin yasal durum	İpotek yükümlülüklerinden veya hukuki ihtilaflardan kurtulmak
Satış sözleşmesi	Tarafların üzerinde anlaşmaya vardıkları hak ve yükümlülükler	Mülkiyet devri hukuki işlemleri tamamlandı
Satın Alma İzni	İlgili satın alma işlemi için resmi izin	Mülkiyet devrinin otomatik olarak tamamlanması
Mühendisin inceleme raporu	Kapsamı dahilindeki gözle görülür kusurlar ve teknik sorunlar	Yasal mülkiyet veya tescil geçerliliği

Belgeleri birlikte inceleyin. Hiçbir tek bir sertifika, tapu kaydı veya uzman raporu, bir gayrimenkulün hukuki ve teknik durumunun her yönünü ortaya koyamaz.

Belge inceleme süreci beş adımda özetlenebilir:

1. Talep — Herhangi bir taahhütte bulunmadan önce satıcıdan veya müteahhitten tüm ilgili belgeleri resmi olarak talep edin. “Depozito ödendikten sonra belgeler sağlanacak” şeklindeki cevabı kabul etmeyin.
2. Doğrula — Bağımsız avukatınıza Tapu Sicili araştırması yapmasını ve sunulan tüm belgeleri incelemesini talimat verin. Yalnızca satış temsilcisinin sağladığı kopyalara güvenmeyin.
3. Açıklığa kavuşturmak — Belgelerin eksik, yetersiz veya tutarsız olduğu durumlarda, yazılı bir açıklama isteyin. Avukatınız bir sorun tespit ettiğinde, bunun sonuçları hakkında yazılı bir görüş alın.
4. Karar — Tespit edilen her türlü sorun, sözleşmeler imzalanmadan önce — geçiştirilmeden — çözülmelidir. Çözüm, bir belgenin düzenlenmesi, bir yükümlülüğün ortadan kaldırılması veya bir sözleşme maddesinin değiştirilmesi anlamına gelir.
5. Karar ver — Avukatınızdan tüm bilgileri aldıktan sonra, ticari baskıya ya da piyasadaki coşkuya değil, doğrulanmış gerçeklere dayanarak bir karar verin.

---

Emlakları karşılaştırmaya hazır mısınız?

Artık hangi belgeleri talep etmeniz gerektiğini bildiğinize göre, bütçenize, tercih ettiğiniz konuma ve kullanım amacınıza uygun gayrimenkulleri karşılaştırmaya başlayabilirsiniz. Uygun seçenekleri almak için kısa bir anketi doldurun, ardından bir taahhütte bulunmadan önce bağımsız hukuki incelemeler yaptırın.

Emlakları Karşılaştır

---

Bağımsız Bir Avukatın Sunması Gerekenler

Bağımsız bir yerel avukat atamak bürokratik bir işlem değildir — bu süreçte alacağınız en önemli karardır. Bağımsız derken, satıcı, müteahhit veya emlakçı tarafından değil, sizin tarafınızdan görevlendirilmiş ve ücretlendirilmiş bir avukat kastedilmektedir. Bir emlakçının tavsiye ettiği avukatın otomatik olarak çıkar çatışması içinde olduğu söylenemez; ancak avukattan, satıcı, müteahhit veya emlakçı ile geçmişte veya şu anda var olan herhangi bir ilişkisini açıklamasını, çıkar çatışmalarının nasıl değerlendirildiğini açıklamasını ve bu işlemde sizin adınıza bağımsız olarak hareket ettiğini yazılı olarak teyit etmesini istemeniz gerekir.

Bir avukatla anlaşmadan önce, avukatın üstleneceği işin kapsamını ve hizmetinin tahmini toplam maliyetini teyit edin.

Gayrimenkul Avukatınızı Nasıl Seçmeli ve Doğrulamalısınız?

Bir avukat tutmadan önce, avukatın tam mesleki adını, yerel kayıt bilgilerini, ofis adresini ve yazılı hizmet sözleşmesini isteyin. İlgili yerel baro aracılığıyla avukatın mesleki durumunu doğrulayın.

Avukata veya bürosundaki herhangi bir kişiye, aynı işlemde müteahhit, arazi sahibi, satıcı veya emlak komisyoncusunu temsil edip etmediklerini sorun. Daha önceki bir mesleki ilişki, otomatik olarak bir çıkar çatışması yaratmaz; ancak ilgili her türlü çıkar çatışması tespit edilmeli ve değerlendirilmelidir.

Kayıt araştırmaları, çeviriler, vekaletnameler, sözleşme tescili, satın alma izni başvuruları ve işlem tamamlandıktan sonraki destek hizmetlerinin dahil olup olmadığını açıklayan yazılı bir ücret teklifi talep edin.

Avukatınız ayrıca, mülkiyet hakkındaki tarihsel risklerin hangi yönlerini değerlendirebileceğini ve Kıbrıs Cumhuriyeti’ne özgü ya da sınır ötesi hukuki danışmanlık gerekip gerekmediğini de açıklamalıdır.

Kapsamlı bir hukuki durum değerlendirme raporu aşağıdaki hususları içermelidir:

• Doğrulanmış mülkiyet bilgileri — kayıtlı sahibinin kim olduğu ve bunun nasıl teyit edildiği
• Tapu Sicili araştırması sonuçları — açıklanan ipotekler, yükümlülükler, kısıtlamalar ve önceden tescil edilmiş hakları kapsayan mevcut resmi sicil kayıtlarından alınan yazılı bir belge; bu belgede, araştırmanın kapsamındaki sınırlamalar da açıklanmalıdır
• Başlık geçmişi — mülkün el değiştirme sürecinin özeti ve zincirin eksiksiz olup olmadığı
• Başlık kategorisi ve ilgili riskler — ne tür bir tapu belgesi mevcut ve bunun, 1974 öncesine ait mülkiyet meselelerinin değerlendirilmesi de dahil olmak üzere, olası tarihsel hak talepleri açısından ne anlama geldiği
• Ödenmemiş yükümlülükler — hangi kısımların kayıtlı kaldığı ve işlem tamamlanmadan önce bu kayıtların silinip silinemeyeceği
• Planlama ve ruhsat durumu — binanın geçerli izinleri, bitirme belgesi ve onaylanmış planları olup olmadığı
• Yabancı alıcıların uygunluk koşulları — 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname dahil olmak üzere mevcut kurallar çerçevesinde Satın Alma İzni için başvuruda bulunmaya şu anda uygun olup olmadığınız ve geçerli olan satın alma sınırlamaları veya diğer kısıtlamalar
• Çözülmemiş riskler — avukatın teyit edemediği, belirsizliğin devam ettiği veya daha fazla bilgiye ihtiyaç duyulan hususlar
• İmzalamadan önce yerine getirilmesi gereken koşullar — sözleşme imzalanmadan veya depozito ödenmeden önce alınması gereken belirli önlemler

Belgeleri inceleyen bir avukat ile belgeleri toplayan bir temsilci arasında açık bir fark vardır. Bir temsilci size belgeleri iletebilir; ancak hukuki analiz yapamaz, mülkiyet haklarındaki kusurları tespit edemez veya sözleşme hükümlerinin uygulanabilirliği konusunda size tavsiyede bulunamaz. Her iki rol de yararlı olabilir, ancak birbirlerinin yerine geçemezler.

---

Onaylamadan Önce Yapılması Gereken Son Kontroller

Durum değerlendirmesini doğru bir şekilde yapmak, tüm belirsizlikleri ortadan kaldırmak anlamına gelmez — Kuzey Kıbrıs, diğer tüm emlak piyasaları gibi, yalnızca belgelerle tamamen ortadan kaldırılamayacak bir dereceye kadar risk barındırır. Bunun amacı, gözünüzü dört açarak bilinçli bir karar vermenizi sağlamaktır.

Mülkiyet ve tapu geçmişini doğrulayın. Resmi bir Tapu Sicili araştırması yoluyla kayıtlı malikin kimliğini teyit edin. Mülkiyet hakkının türünü ve bunun ne anlama geldiğini anlayın; buna, 1974 öncesine ait mülkiyet sorunlarının değerlendirilmesi ve KKTC dışında tanınan çakışan hak talepleri olasılığı da dahildir. Her bir birim için ayrı bir tapu belgesinin mevcut olup olmadığını veya düzenlenip düzenlenmeyeceğini ve ne zaman düzenleneceğini belirleyin. Mülkiyet geçmişinin önceki işlemler ve olası çakışan menfaatler hakkında neyi işaret ettiğini değerlendirin.

Planlama, izinler ve mali yükümlülükleri teyit edin. Mülkün mevcut imar aşaması için gerekli onay ve izinlere sahip olup olmadığını kontrol edin ve tamamlanma belgesinin ve bireysel tapunun ne zaman alınması gerektiğini belirleyin. Mülkün fiziki durumunun onaylanmış planlarla uyumlu olduğunu teyit edin. Tapu Sicili sorgusunun temiz olduğunu veya herhangi bir ipotek yükümlülüğünün güvenilir ve sözleşme açısından bağlayıcı bir tasfiye mekanizmasına sahip olduğunu teyit edin. Sözleşmede hangi vergilerin, harçların ve ücretlerin geçerli olduğu ve her birinden kimin sorumlu olduğu belirtilmelidir; imzalamadan önce bunu avukatınızla teyit edin. Bir işlemin tamamlanmasında ortaya çıkan maliyetlere ilişkin daha kapsamlı bir bakış için bkz. Kuzey Kıbrıs Emlak Vergileri.

Karar vermeden önce yazılı ve tarafsız hukuki danışmanlık alın. Bağımsız olarak görevlendirdiğiniz bir avukattan alacağınız yazılı hukuki rapor bir lüks değildir — bu, ne satın aldığınızı ve hangi risklerin devam ettiğini belirleyen belgedir. Bu raporu dikkatlice okuyun. Avukatınız çözülmemiş sorunlar tespit ederse, bunları imzalamadan önce, imzalamadan sonra değil, ele alın. Sözleşmenin, yürürlükteki yerel kurallar kapsamındaki tescil ve satın alma izni başvurusu gerekliliklerini içerdiğinden emin olun; ilgili son tarihlere uyulmaması, işlemin geçerliliği veya uygulanabilirliği açısından ciddi sonuçlar doğurabilir; bu nedenle, kesin gereklilikler ve sonuçlar hakkında işleme özgü hukuki danışmanlık almak çok önemlidir.

Bir Sonraki Adımınız

Eğer bir gayrimenkul bulduysanız, geri ödemesiz bir ödeme yapmadan önce, ilgili ilan bilgilerini, kadastro bilgilerini ve elinizdeki belgeleri bağımsız bir gayrimenkul avukatına gönderin.

Hâlâ gayrimenkulleri karşılaştırıyorsanız, gayrimenkul türünü, istenen fiyatı, konumu, inşaat aşamasını, bildirilen tapu durumunu ve şu anda mevcut olan belgeleri içeren bir aday listesi hazırlayarak işe başlayın. Bu, hangi gayrimenkullerin kapsamlı bir profesyonel incelemeye değer olduğunu belirlemenizi kolaylaştırır.

Bir gayrimenkul aday listesi yalnızca bir başlangıç noktasıdır. Bağlayıcı bir satın alma kararı verilmeden önce, bağımsız hukuki ve teknik durum tespiti yapılmalıdır.

Durum değerlendirmesinin amacı, sizi sağlam bir karar verebileceğiniz bir konuma getirmektir — güvenle ilerlemek, daha iyi şartlar için pazarlık yapmak ya da kabul etmeye hazır olmadığınız riskler barındıran bir işlemden vazgeçmek. Bu üç sonuç da meşrudur. Bu süreç, evrak işleri yaratmak için değil, sizin çıkarlarınıza hizmet etmek için vardır.