Kuzey Kıbrıs, Yabancıların Gayrimenkul Satın Alımına İlişkin Kanun Hükmünde Kararnameyi Yeniden Yayınladı: Sınırlar, İzinler ve Son Tarihler Yürürlükte Kalıyor (2026)

Kuzey Kıbrıs, yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin kanun hükmünde kararnamesini 6 Ekim 2026 tarihinde 119/2026 sayılı olarak yeniden yayımladı. Bu kararname, 89/2026 sayılı kararnameyi yürürlükten kaldırarak onun yerine geçmekte ve aynı uygulama kurallarını korumaktadır: Bakanlar Kurulu satın alma izni, alıcı başına üst sınırlar, tescil ve ödeme süreleri. Bu, yeni bir düzenleme değil, mevcut düzenlemenin devamı niteliğindedir. Metinde herhangi bir sona erme tarihi belirtilmemiştir. Bilgiler 23 Ekim 2026 tarihi itibarıyla günceldir.

119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, 6 Ekim 2026 tarihinde Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Resmi Gazetesi’nde (196 sayılı Resmi Gazete) yayımlanmış olup, Devlet Matbaası’ndan PDF formatında temin edilebilir. Bu kararname, yayımlandığı anda yürürlüğe girer ve İçişleri Bakanlığı tarafından uygulanır. Bu, aynı başlıklı önceki 89/2026 sayılı kanun hükmünde kararnamenin yenilenmesidir ve gerekçesinde belirtilen sıra 63/2026, ardından 89/2026 ve son olarak 119/2026 şeklindedir.

Bu yeni bir yasa mı, yoksa mevcut bir düzenlemenin devamı mı?

Devamı. 89/2026 sayılı (Resmi Gazete No. 147, 7 Ağustos 2026) ve 119/2026 sayılı metinlerin kelime kelime karşılaştırılması, 3 ila 13. maddelerde herhangi bir önemli değişiklik olmadığını göstermektedir. Tek ekleme, yeni metin yürürlüğe girdiğinde 89/2026 sayılı metni yürürlükten kaldıran bir maddedir.

Belirtilen neden, 52/2008 sayılı Gayrimenkul Edinimi ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Kanunu’nda (39/2024 sayılı Kanun ile değiştirilmiş haliyle) yapılan değişikliklerin Meclis komisyonunun gündeminde yer almasına rağmen henüz sonuçlandırılmamış olmasıdır. Bu nedenle, zorunlu olarak bir kanun hükmünde kararname çıkarılmıştır. Metinde ayrıca, yurtdışındaki yabancı alıcıların genellikle yasal süreler içinde vergi ve harçları ödeyemediği belirtilmektedir.

Bu ne kadar süreyle geçerlidir?

Bir kanun hükmünde kararnamenin süresi sınırlıdır ve bunu bir Meclis kanunu izleyebilir. 119/2026 sayılı metinde herhangi bir sona erme tarihi belirtilmemiştir ve incelediğimiz hiçbir kaynakta Meclis’in yerine geçecek değişiklikleri ne zaman kabul edeceği belirtilmemiştir. Yalnızca gayri resmi bir tahmin olarak: 6 Ekim 2026 tarihinden itibaren 90 günlük bir süre uygulanırsa, bu süre 4 Ocak 2027 civarında sona erecektir. Bu rakam bizim kendi hesaplamamızdır; metinde belirtilmemiştir ve Anayasa'ya göre doğrulanmamıştır. Bunu bir son tarih olarak değerlendirmeyiniz.

Kimler etkileniyor?

• KKTC’de gayrimenkul satın alan yabancı gerçek ve tüzel kişiler. Yabancı hisse veya sermayesi bulunan herhangi bir şirket, yabancı tüzel kişi olarak kabul edilir.
• Satıcılar, müteahhitler ve emlakçılar ile İlçe Tapu Sicil daireleri.
• 39/2024 sayılı Kanun’dan önce satış sözleşmesi imzalamış ve halen tescili yapılmamış veya devri tamamlanmamış yabancı alıcılar ile tröst sözleşmesi sahipleri.

Metne göre kapsam dışı olanlar: yabancı olmayan ve 39/2024 sayılı Kanun’dan önce eski 52/2008 sayılı Kanun hükümleri uyarınca kayıt yaptırmış olan kişiler, söz konusu kanun kapsamında kalmaya devam ederler. Gayrimenkul satın alan KKTC vatandaşları bu kanun hükmünde kararnamenin kapsamı dışındadır.

Kurallarda ne yazıyor?

Bir satın alma işlemi için Bakanlar Kurulu izni gereklidir. Alıcı başına geçerli üst sınırlar şunlardır:

Bir apartman projesinde, aynı parseldeki konutların en fazla yarısı, birbirleriyle birinci derece akraba veya kayın akraba olan ya da aynı uyrukta olan yabancılara satılabilir. İmar planına tabi alanlarda, konut projelerindeki konutların en fazla 80%’si yabancılara satılabilir.

Yeni bir satın alma işlemi için son tarihler

1. 1 ay: Kota kapsamında damgalı bir satış sözleşmesi düzenledikten sonra, bunu İlçe Tapu Sicil Müdürlüğü’ne kaydettirin ve Bakanlığa başvuruda bulunun. Aksi takdirde sözleşme kanunen geçersiz sayılır.
2. 75 iş günü: Transfer ücretleri, Konsey izninin Resmi Gazete’de yayımlanmasından sonra ödenmelidir; aksi takdirde izin geçersiz hale gelir.
3. 1 yıl: transfer, iznin yayınlanmasından sonra tamamlanmalıdır; aksi takdirde izin geçersiz hale gelir.

Bakanlar Kurulu, işin tamamlanmamasının idari bir kusurdan kaynaklanması durumunda süreleri en fazla 6 ay uzatabilir. Vergi ve harçlar ödenmediği sürece kamu hizmetlerine bağlantı engellenir; ancak şantiye elektriği ve geçici inşaat suyu bu kuralın istisnasıdır.

Eski sözleşmeler için geçiş dönemi hükümleri

Metinde, “bu kanun hükmünde kararnamenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren” 6 aylık süre hesaplanmaktadır; bu da yaklaşık 6 Nisan 2027 tarihine denk gelmektedir (kendi hesaplamamıza göre). Daha önceki kanun hükmünde kararnamelerin kendi başlangıç tarihleri vardı. Süre sayımının 6 Ekim 2026 tarihinde yeniden başlamış olup olmadığı veya önceki kanun hükmünde kararnameden devam edip etmediği kesinleşmemiştir; bu nedenle, eski sözleşmelere sahip olanlar, bu süreye güvenmeden önce İçişleri Bakanlığı veya İl Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak son tarihi teyit etmelidir.

Kayıt altına alınmamış kota üstü sözleşmeler, kullanım hakkı veren ancak mülkiyet hakkı vermeyen 10 yıllık bir kullanım sertifikasına dönüşebilir. Sertifika sahipleri, tüm vergi ve harçlar ödendikten sonra yine de devretme talebinde bulunabilirler.

Yatırım ve lisanslı aracılarla ilgili kurallar

• Yatırım, turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya Ar-Ge alanlarında en az 10.000.000 avro tutarında olmalıdır. İnşa edip satmak amacıyla yapılan konut yatırımları bu kapsamda değerlendirilmez. Söz konusu tutar, KKTC’deki bir bankaya yatırılır ve arsa alımı hariç olmak üzere 2 yıl içinde kullanılır.
• Yabancı sermaye payı bulunan herhangi bir şirket, yatırım kurallarına tabi olmak kaydıyla, bir yatırım kapsamında en fazla 80.280 m²'lik bir alanı satın alabilir.
• Lisanslı bir aracı yatırımcı, yıllık bir lisansa sahiptir; yazılı bir anlaşma kapsamında yılda en fazla 10 konut (arsalar hariç) devralır ve Gelir ve Vergi Dairesi’ne aylık brüt asgari ücretin iki katı tutarında bir ücret öder.
• Yabancılar arasında yapılan para transferleri ile birinci veya ikinci derece akrabalara yapılan transferler için Bakanlığın bilgilendirilmesi ve onayı gereklidir.

Sıkça sorulan sorular

Bunlar yeni kurallar mı?

Hayır. İlgili maddeler, 89/2026 sayılı kararda yer alanlarla özü bakımından aynıdır.

Son tarihi var mı?

Metinde “hiçbiri” yazıyor. Geçerliliği sınırlıdır ve bir Meclis kanunu bunun yerini alabilir.

6 aylık süreler yeniden başlar mı?

Henüz teyit edilmemiştir. Metin, bu kanun hükmünde kararnamenin yürürlüğe girmesinden itibaren geçerlidir; İçişleri Bakanlığı’ndan teyit ediniz.

Bağımsız medya haberleri var mı?

Hiçbir şey bulunamadı. Buradaki bilgiler yalnızca resmi Gazete’den alınmıştır.

Resmi kaynaklar

• 196 sayılı Resmi Gazete, 6 Ekim 2026 (119/2026 sayılı kanun hükmünde kararname)
• 147 sayılı Resmi Gazete, 7 Ağustos 2026 (89/2026 sayılı kanun hükmünde kararname)
• KKTC mevzuat portalı, kanun hükmünde kararnameler dizini
• KKTC İçişleri Bakanlığı

23 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Bu makale genel bilgi niteliğindedir; hukuki veya vergi danışmanlığı niteliği taşımaz. Rakamlar, metin katmanında eksiklikler bulunan 6 Ekim 2026 tarihli Resmi Gazete metninden alınmıştır ve kurallar değişebilir. İçişleri Bakanlığı, Tapu Sicil Dairesi ve lisanslı bir KKTC avukatına danışarak bilgileri doğrulayınız.