Kuzey Kıbrıs’ta Uzaktan Gayrimenkul Nasıl Satın Alınır?

Kuzey Kıbrıs’ta fiziksel olarak orada bulunmadan gayrimenkul satın almak mümkündür. İşlemin özelliklerine bağlı olarak, birçok aşama bağımsız bir avukat, yetkili bir temsilci ve uzaktan belge alışverişi yoluyla halledilebilir.

Uzaktan satın alımın yapamayacağı şey, doğrulama ihtiyacını ortadan kaldırmaktır. Aksine, yurt dışından satın almak, şahsen satın almaktan daha az değil, daha yapılandırılmış bir durum tespiti gerektirir — çünkü alıcının sorunları kendi başına fark etme imkânı daha azdır. Herhangi bir gayrimenkul işleminde alıcıyı koruyan kontroller yine de yapılmalıdır; sadece bu kontroller doğru kişilere devredilmeli, dikkatli bir şekilde belgelenmeli ve doğru sırayla tamamlanmalıdır.

Uzaktan satın alma işlemi, alıcının seyahat etme ihtiyacını ortadan kaldırmalıdır — alıcıyı koruyan denetimleri ortadan kaldırmamalıdır.

Bu kılavuz, sürecin tamamını kapsamaktadır: yurt dışından gayrimenkulleri nasıl ön elemeye tabi tutacağınız ve inceleyeceğiniz, uygun hukuki temsilciyi nasıl belirleyeceğiniz, para transferi öncesinde neleri doğrulamanız gerektiği, ödemeleri nasıl güvenli bir şekilde gerçekleştireceğiniz, yerinde bulunmadan bağımsız bir incelemeyi nasıl yaptıracağınız ve uzaktan satın almanın getirdiği belirli risklerin en yüksek olduğu alanlar.

Kuzey Kıbrıs’ta Uzaktan Gayrimenkul Satın Alma: Hızlı Cevap

Soru	Kısa cevap
Seyahat etmeden satın alabilir misiniz?	Evet. Birçok aşama, bir avukat, yetkili bir temsilci ve uzaktan belge alışverişi yoluyla halledilebilir.
Mülk uzaktan gezilebilir mi?	Evet. Yalnızca tanıtım amaçlı görüntülere güvenmek yerine, canlı ve düzenlenmemiş bir video gösterimi kullanın.
Bir avukata ihtiyacınız var mı?	Bağımsız hukuki temsil, yurtdışından uzaktan alışveriş yapan bir alıcı için en önemli güvencelerden biridir.
Bir temsilci sizin adınıza imza atabilir mi?	Evet, usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir vekaletname onlara gerekli yetkiyi verdiği durumlarda.
Satın Alma İzni gerekli mi?	Yabancı alıcılar, alıcıya ve gayrimenkule bağlı olarak genellikle Satın Alma İzni rejimine tabidir.
PTP uzaktan sunulabilir mi?	Evet. İçişleri Bakanlığı, 14 Kasım 2022 tarihinden itibaren bir çevrimiçi başvuru sistemi işletmektedir.
Ödeme yapmadan önce nelere dikkat edilmelidir?	Mülkiyet, tapu geçmişi, ipotekler, satıcının yetki durumu, ilgili olduğu durumlarda imar durumu ve yabancı alıcıların satın alma hakkı.
Denetim uzaktan yapılabilir mi?	Alıcı yurtdışında kalabilir, ancak fiziki inceleme işleminin kendisi, bağımsız bir denetçi tarafından gayrimenkulün yerinde gerçekleştirilmelidir.
Proje aşamasındaki gayrimenkul alımı uzaktan yapılabilir mi?	Evet, ancak bu durum geliştiriciye ilişkin ek kontroller, onaylar, teknik şartname, ödeme aşamaları ve devir işlemlerini gerektirir.
Uzaktan alışveriş yapmak risksiz midir?	Hayır. Uzaktan satın alma, seyahat ihtiyacını azaltır; ancak hukuki, mülkiyet, inşaat veya ödeme risklerini ortadan kaldırmaz.

---

Kuzey Kıbrıs'ta Uzaktan Gayrimenkul Satın Alabilir misiniz?

Kısa cevap “evet”tir — ancak şu ikisi arasındaki ayrım önemlidir: uzaktan emlak arama ve uzaktan yasal satın alma.

İnternette arama yapmak, video gösterimlerine katılmak, kat planlarını incelemek ve farklı bölgelerdeki projeleri karşılaştırmak, bir alıcının dünyanın her yerinden yapabileceği işlemlerdir. Yasal satın alma süreci — sözleşme imzalanması, resmi başvurular, ödemeler, tapu tescili — alıcının fiziksel olarak orada bulunmasına gerek kalmadan da yürütülebilir; ancak her adım, sadece ilanlara göz atmaktan farklı bir yaklaşım gerektirir.

Aşağıdaki tablo, Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alma sürecinin ana aşamalarını, bu aşamalarda genellikle uzaktan gerçekleştirilebilecek işlemleri, sorumlulukları ve alıcının her aşamada ne alması gerektiğini göstermektedir.

Sahne	Genellikle uzaktan yapılabilir mi?	Bunu kim üstleniyor?	Alıcının alması gerekenler
Mülk seçimi	Evet	Alıcı, temsilci	Aday listesi, ilan detayları, fiyat onayı
Canlı video izleme	Evet	Temsilci mi, yoksa müteahhit mi?	Kaydedilmiş gezi rehberi, kat planı, konum haritası
Hukuki durum tespiti	Evet	Bağımsız avukat	Yazılı tapu raporu, ipotek araştırması
Rezervasyon	Evet, dikkatli olunursa	Avukat/temsilci	İmzalanmış rezervasyon sözleşmesi, makbuz
Sözleşmenin incelenmesi ve imzalanması	Evet (vekaletname yoluyla veya yurtdışında doğrudan imza yoluyla)	Bağımsız avukat	İmzalanmış sözleşme, tasdikli kopya
Satın Alma İzni Başvurusu	Evet	Avukat veya yetkili temsilci	Başvuru onayı, onay belgesi
Taksitli ödemeler	Evet	Alıcı (banka havalesi yoluyla)	SWIFT onayı, makbuzlar, zaman çizelgesi
İnşaat denetimi	Evet	Avukat, temsilci veya atanmış denetçi	Aşamalarla ilgili ilerleme fotoğrafları/raporları
Fiziksel inceleme	Kısmen — müfettiş bizzat oraya gider	Bağımsız denetçi	Fotoğraflı yazılı kusur raporu
Devir Teslimi	Kısmen — temsilci katılır	Vekaletname sahibi veya atanmış temsilci	İmzalanmış devir belgesi, anahtarlar
Tapu devri	Yasal olarak izin verildiği durumlarda yetkili temsilci aracılığıyla gerçekleştirilebilir; işlem için gerekli kesin katılım ve belge şartları teyit edilmelidir	Bağımsız avukat	Tescilli tapu (koçan)

Hiçbir genel kılavuz, her durumda her alıcının asla seyahat etmek zorunda kalmayacağını garanti edemez. Belirli bir aşamada şahsen katılımın gerekli olup olmadığı, söz konusu işlem için ayrı ayrı teyit edilmelidir. Ancak yukarıdaki çerçeve, iyi yönetilen bir uzaktan işlemin tipik olarak nasıl yapılandırıldığını göstermektedir.

---

Uzaktan Satın Alma Nasıl İşler?

Aşağıdaki süreç, Kuzey Kıbrıs’ı hedef pazar olarak belirlemiş ve başlangıçta seyahat etmeden satın alma sürecine geçmek isteyen bir alıcıyı temel almaktadır. Bu adımlar genel olarak hem ikinci el hem de inşaat halindeki gayrimenkuller için geçerlidir; inşaat halindeki gayrimenkullerle ilgili özel eklemeler ise daha sonra ayrı olarak ele alınacaktır.

1. Net bir proje özeti hazırlayın

Biriyle görüşmeye başlamadan önce, aradığınız özellikleri bir kağıda yazın: konum tercihi, gayrimenkul türü, yaklaşık büyüklük, bütçe, kullanım amacı (kalıcı ikamet, tatil amaçlı kiralama, yatırım), tercih ettiğiniz tamamlanma süresi ve inşaat aşamasındaki gayrimenkullere açık olup olmadığınızı belirtin. Talimatlarınız ne kadar net olursa, ilk eleme süreci o kadar verimli olur. Belirsiz kriterler, zaman kaybına yol açan boş gezilere neden olur.

2. Bir emlakçı aracılığıyla gayrimenkulleri ön elemeye tabi tutun

Yerel bir emlakçı, mevcut seçenekleri taleplerinize göre eleyebilir ve ilan belgelerini, kat planlarını, fiyat listelerini ve inşaat aşamasındaki projeler için müteahhit broşürlerini temin edebilir. Bu aşamada, gayrimenkulün pazarlanmasında rol alan bir emlakçının satış sürecinin bir parçası olduğunu ve bağımsız hukuki danışmanlığın yerini tutmadığını unutmayın. Aday listesini daraltma konusunda sundukları yardım değerlidir; ancak hukuki güvenlik konusundaki görüşleri, bağımsız hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.

Hangi gayrimenkulleri uzaktan incelemek gerektiğini bilmiyor musunuz? Cypria Homes’a bütçenizi, tercih ettiğiniz bölgeyi ve gayrimenkul satın alma hedefinizi belirtin. seçim anketi video izleme seanslarını düzenlemeden önce aday listesini daraltmak için.

3. Canlı video gösterimleri düzenleyin

Kaydedilmiş bir gezi videosu, canlı izlemeyle aynı şey değildir. Uzaktan satın alma yapan alıcılar için, gösterilen içeriği gerçek zamanlı olarak yönlendirebileceğiniz, canlı ve düzenlenmemiş video görüşmeleri yapmayı ısrarla talep edin.

Uzaktan izleme sırasında neleri görmek istediğinizi belirtin

Satışa sunulan veya inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkul için:

• Depo, koridor ve hizmet odaları dahil olmak üzere her oda
• Her pencereden görünen manzara; komşu binalar, yollar ve yakınlardaki inşaat alanları da dahil olmak üzere
• Ortak alanlar, asansörler, giriş holü, çöp depolama alanı ve diğer tüm ortak tesisler
• Park yeri ve erişim koşulları
• Dış durum: çatı kenarı, balkonlar, dış duvarlar
• Gözle görülür nem, çatlaklar veya tamamlanmamış işler
• Yol erişimi ve hemen çevredeki sokak ortamı
• Gürültüye maruz kalma — dinleyebilmeniz için emlakçıdan 30 saniye boyunca sessiz kalmasını isteyin

İnşaat aşamasındaki projeler için:

• Sadece örnek daire değil, asıl inşaat sahası
• Size gösterilen ödeme planına kıyasla kaydedilen ilerleme
• Arsa planı üzerindeki kesin parsel veya birim konumu
• Sergilenen örnek dairelerin, sizin dairenizin özelliklerine tam olarak uyup uymadığına dikkat edin — örnek daireler ile standart daireler arasında kaplama malzemeleri, donanımlar ve yerleşim planı açısından farklılıklar olabilir

Görüşme sırasında daire numarası, kat ve cephe yönünün size gönderilen belgelerde belirtilen bilgilerle uyuşup uyuşmadığını teyit edin. Bu aşamada tespit edilen herhangi bir uyuşmazlık, para transferi yapılmadan önce yazılı olarak çözülmelidir.

Videoyu İzledikten Sonra Neler Kaydedilmeli?

Görüntülü görüşmeyi sadece bir satış sunumu olarak değerlendirmeyin. Aday listesine aldığınız her gayrimenkul için küçük bir bilgi paketi hazırlayın:

• görüşme sırasında kullanılan kat planı;
• tam birim numarası ve kat;
• yönelim ve görüş yönü;
• malzeme kusurlarının veya tamamlanmamış alanların ekran görüntüleri veya fotoğrafları;
• tüm ana pencerelerden ve balkonlardan görünen manzara;
• park veya depolama yeri;
• ortak kullanım alanlarının güncel fotoğrafları;
• ilgili bina veya konut projesinin tam konumunu gösteren harita işareti;
• kararınızı etkileyen her türlü hususa ilişkin yazılı teyit;
• satış öncesi gayrimenkuller için, mevcut inşaat aşaması ve birimin arsa planındaki konumu.

Satın alma kararınızı önemli ölçüde etkileyen bir husus varsa, bunun daha sonra uygun olduğu durumlarda yasal veya sözleşmeye ilişkin belgelerde yer aldığından emin olun.

4. Herhangi bir ödeme yapmadan önce bağımsız bir avukat tutun

Bu adım, rezervasyon depozitosundan önce yapılmalı, sonra değil. Bir alıcı adına hareket eden bağımsız avukat — geliştirici veya satış temsilcisi tarafından tanıtılan ya da tavsiye edilen, ancak daha ayrıntılı bir inceleme yapılmamış bir avukat değil — uzaktan yapılan bir satın alma işleminde en önemli güvence unsurlarından biridir.

Avukatınız tapu araştırmaları yapacak, satış sözleşmesini inceleyecek, vekaletname konusunda tavsiyelerde bulunacak, Satın Alma İzni başvurusunu yürütecek ve hukuki işlemlerin tamamlanmasını denetleyecektir. Avukatınızın satış işlemiyle ilgili herhangi bir maddi menfaati olmamalıdır.

5. Rezervasyon yapmadan önce mülkü ve tapuyu kontrol edin

Rezervasyon depozitosunu ödemeden önce, avukatınız aşağıdakileri teyit etmelidir:

• Kayıtlı malik kimdir?
• Mülkün belgelerdeki bilgilerle (arsa, birim, kat) uyumlu olması
• Mülk üzerinde herhangi bir ipotek, yükümlülük, rehin veya başka bir yükümlülük kayıtlı olup olmadığı ve bunların önerilen işlemi nasıl etkilediği
• Satıcının satış yapma yetkisi olması
• Mevcut tapu kayıtları ve ilgili tapu geçmişinin incelenmiş olması

Kuzey Kıbrıs’taki mülkiyet durumu, 1974 öncesine ait mülkiyet talepleri de dahil olmak üzere, özel bir tarihsel ve hukuki bağlama sahiptir ve bu durum özel bir dikkat gerektirmektedir. Bu konu, aşağıdaki durum tespiti bölümünde ele alınmaktadır.

6. Rezervasyon koşullarını yazılı olarak kabul edin

Rezervasyon sözleşmesi genellikle, durum tespiti tamamlanana ve satış sözleşmesi hazırlanana kadar gayrimenkulün haklarının korunmasını sağlar. İmzalamadan önce şu hususları yazılı olarak teyit edin: rezerve etme ücretinin tutarı, bu ücretin iade edilebilir olup olmadığı ve hangi koşullarda iade edilebileceği, sözleşmeye geçme süreci ve durum tespiti sırasında bir sorun ortaya çıkması durumunda ne olacağı. Alıcı olarak kendinizi korumak amacıyla, avukatınız tapuyu incelemeden önce sizi iade edilemez bir ücreti ödeme yükümlülüğüne sokan bir rezerve etme sözleşmesi imzalamaktan kaçının.

7. Vekaletname düzenleyin

Kuzey Kıbrıs’a gidip belgeleri şahsen imzalamayacaksanız, bir Vekaletname (POA) sayesinde yetkili bir temsilci — genellikle avukatınız — sizin adınıza işlem yapabilir. Vekaletnamenin kapsamı, düzenlenmesi ve tasdiki aşağıdaki ilgili bölümde açıklanmaktadır.

8. Satış sözleşmesini inceleyin ve imzalayın

Siz veya temsilciniz sözleşmeyi imzalamadan önce avukatınız sözleşmenin tamamını incelemelidir. Sözleşmede şunlar açıkça belirtilmelidir: üzerinde anlaşmaya varılan fiyat ve ödeme planı, gayrimenkulün tam tanımı (daire, kat, arsa referans numarası), tamamlanma veya teslim tarihi, gecikme cezaları, taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda ne olacağı, inşaat aşamasındaki gayrimenkullerin teknik özellikleri ve dahil olan sabit donanımlar veya mobilyalar.

İmzalanmış sözleşmede yer almayan hiçbir konuda sözlü taahhütlere güvenmeyin. Bir müteahhit yüzme havuzu, spor salonu veya otopark vaat ediyorsa, bunların sözleşmede belirtilmiş olması gerekir.

9. Satın Alma İzni Başvurusu Yapın

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alan yabancı uyrukluların, alıcı ve gayrimenkul türü için geçerli olan kurallar, sınırlamalar ve istisnalara tabi olmak kaydıyla, genellikle Bakanlar Kurulu’ndan Satın Alma İzni (PTP) almaları gerekmektedir. Bu başvuru, avukatınız veya yetkili temsilciniz aracılığıyla çevrimiçi olarak yapılabilir. Satın Alma İzni süreci aşağıda ayrı olarak ele alınmaktadır.

10. Ödemeleri yapmak, ilerlemeyi takip etmek, denetlemek ve tamamlamak

Ödemeler, satış sözleşmesindeki ödeme planına göre yapılır. Sözleşmede aşamalara bağlı ödemeler öngörülen inşaat aşamasındaki gayrimenkuller için, her bir ödeme belgelenmiş bir inşaat aşamasına karşılık gelmelidir. Her ödeme öncesinde, ilgili aşamaya ulaşıldığını teyit edin. Teslimattan önce bağımsız bir denetim yaptırın. İşin tamamlanmasının ardından, tüm ödemelerin alındığına ve tapu devri için başvurunun yapıldığına veya işlemin tamamlandığına dair yazılı teyit alın.

Uzaktan Satın Alma Süreci

Sahne	Ne olur?	Şu duruma gelene kadar ilerlemeyin
1. Aday listesi	Mülkler, bütçe, konum ve kullanım amacına göre seçilir	İlgili birim/mülk kesin olarak belirlenmiştir
2. Canlı izleme	Alıcı, gerçek zamanlı bir video turu düzenler	Birim, kat, cephe yönü ve çevresi teyit edilmiştir
3. Avukatla görüşme	Bağımsız bir avukat, önerilen işlemi inceler	Avukat, alıcı adına hareket ettiklerini doğruladı
4. Ön durum tespiti	Mülkiyet durumu, tapu geçmişi ve ipotekler incelenir	Başlıca hukuki riskler anlaşılmıştır
5. Rezervasyon	Mülk geçici olarak güvence altına alınmıştır	Geri ödeme koşulları ve alıcı yazılı olarak teyit edilir
6. Gerekirse vekaletname	Milletvekili, belirlenen yetkiyi alır	Kapsam ve kimlik doğrulama onaylandı
7. Sözleşme	Satış koşulları, teknik özellikler ve ödemeler üzerinde mutabık kalınmıştır	Avukat, sözleşmenin tamamını onayladı
8. PTP	Yabancı alıcıların onay süreci yürütülmektedir	Mevcut prosedür ve uygunluk koşulları teyit edilmiştir
9. Ödemeler / inşaat	Ödemeler sözleşmeye uygun olarak yapılır	Her bir ödeme koşulu yerine getirilmiştir
10. Denetim ve teslimat	Mülk fiziksel olarak kontrol edilir	Kusurlar ve çözülmemiş konular kayıt altına alınır
11. Mülkiyet devri	Mülkiyetle ilgili son işlemler tamamlandı	PTP ve akım aktarım gereklilikleri karşılanmıştır

Bu kılavuzun uzaktan işlemlere odaklanan kapsamının ötesinde, Kuzey Kıbrıs’taki standart satın alma sürecine dair daha geniş bir genel bakış için, “Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak” satın alma sürecinin tamamını kapsar.

---

Vekaletname

Vekaletname (POA), başka bir kişiye — vekil veya temsilciye — yetki veren kişi (müvekkil) adına hareket etme yetkisi veren hukuki bir belgedir. Bir Vekaletname genellikle, başka bir kişinin sizin adınıza belirli işlemleri gerçekleştirmek için yasal yetkiye ihtiyaç duyduğu durumlarda geçerlidir: satış sözleşmesini imzalamak, resmi başvuruları yapmak, Tapu Sicili işlemlerine katılmak veya teslimat sırasında hazır bulunmak gibi.

Vekaletname, hiçbir şeyin mülkiyetini devretmez. Belirli hareket yetkileri verir — ve bu yetkilerin kapsamı dikkatle tanımlanmalıdır. Aşırı geniş kapsamlı bir vekaletname, temsilciye işlemin gerektirdiğinin çok ötesinde yetkiler verir ve bu da gereksiz riskler yaratır. İyi hazırlanmış bir vekaletname, belirli bir mülk ve işlemi belirtir, izin verilen eylemleri listeler ve iptal mekanizmasını içerir.

Genellikle kim vekaletname sahibi olur?

Alıcının atadığı bağımsız bir avukat, özellikle vekaletnamenin işlemdeki belirli hukuki ve idari adımlarla sınırlı olduğu durumlarda yaygın bir tercihtir. Bazı durumlarda, vekaletname yerine güvenilir bir aile üyesi veya temsilci de bu görevi üstlenebilir — burada önemli olan, vekaletnameyi elinde bulunduran kişinin, işlemin diğer tarafları adına değil, gerçekten alıcı adına hareket etmesidir.

Yürürlük, geçerlilik ve hukuki geçerlilik

Yurtdışında imzalanan bir vekaletnamenin düzenlenmesi ve tasdikine ilişkin şartlar, vekaletnamenin düzenlendiği ülkeye ve bunu kabul edecek makam veya kurumun şartlarına bağlıdır. Noter tasdiki, legalizasyon veya diğer tasdik işlemleri gerekebilir. Yurtdışında belgeyi imzalamadan önce, Kuzey Kıbrıs’taki avukatınızdan işleme özgü talimatları alın — Her durumda tek bir standart prosedürün geçerli olduğunu varsaymayın.

Bir vekaletname, yokluk sorununu çözmeli, işlem konusunda gereksiz bir “açık çek” vermemelidir.

Uzaktan Vekaletname: Uygulamaya Yönelik Adımlar

Kuzey Kıbrıs dışında vekaletnameyi imzalayacaksanız, pratikte izlenecek adımlar genellikle şu şekilde olacaktır:

1. Kuzey Kıbrıs’taki avukatınız, tam olarak hangi yetkilerin gerekli olduğunu teyit eder.
2. Avukat, vekaletname metnini hazırlar veya onaylar.
3. Belgenin ülkenizde nerede ve nasıl imzalanması ve tasdik edilmesi gerektiğini teyit edersiniz.
4. Kimlik doğrulama süreci tamamlandıktan sonra imza atarsınız.
5. Orijinal belgenin sunulması gerekiyorsa, belge Kuzey Kıbrıs’a gönderilir.
6. Avukatınız, işlemde bu vekaletnameye dayanmadan önce, vekaletnamenin kabul edildiğini teyit eder.
7. Yetkinin nasıl iptal edilebileceğine dair yazılı talimatlarla birlikte eksiksiz bir kopyasını saklayın.

İşleme özgü hukuki inceleme yapılmadan internet üzerinden verilen vekaletname şablonlarını kullanmayın. Formun biçimi ve tasdik süreci, belgenin nerede imzalandığına ve nasıl kullanılacağına bağlı olarak değişebilir.

Vekaletnameyi imzalamadan önce şunları teyit edin:

• Atanacak kişinin kimliği ve mesleki konumu
• Gerçekleştirmeye yetkili oldukları kesin işlemler (sözleşmelerin imzalanması, başvuruların yapılması, duruşmalara katılma — her biri tek tek sıralanmalıdır)
• Mülk ve işlemin, uygun olduğu durumlarda belge içinde atıf yoluyla belirtilmesi
• Temsilcinin sizin adınıza para almaya yetkili olup olmadığı — bu önemli bir yetki olup, yalnızca gerçekten gerekliyse dahil edilmelidir
• Vekaletnamenin nasıl ve ne zaman iptal edilebileceği
• Kuzey Kıbrıs’taki avukatınız tarafından teyit edildiği üzere, ikamet ettiğiniz ülkede gerekli olan kimlik doğrulama veya tasdik işlemleri
• Kuzey Kıbrıs’taki avukatınızın, belgenin imzalanmasından önce nihai metni incelemiş olması

Bir vekaletname iptal edilebilir. Koşullarınızda bir değişiklik olması durumunda — örneğin, temsilcinize olan güveninizi yitirmeniz veya işlemin planlandığı gibi ilerlememesi gibi — vekaletnamenin verildiği ülkenin yasaları ve KKTC yasaları kapsamında iptal sürecinin nasıl işlediğini anlamanız gerekir.

Uzaktan Satın Alma İçin Neler Hazırlanmalı?

Öğe	Neden buna ihtiyacınız var?
Geçerli pasaport ve kimlik bilgileri	Alıcının kimliğinin tespit edilmesi ve yasal belgeler
Mülk bilgileri	İşlem süresince projenin tam adı, daire numarası, kat numarası, arsa referans numarası ve üzerinde anlaşmaya varılan fiyatın açıkça belirtilmesi gerekir
Rezervasyon sözleşmesi taslağı	Avukatınızın, ödeme yapılmadan önce rezervasyon tutarını, iade koşullarını ve son tarihleri incelemesine olanak tanır
Satış sözleşmesi taslağı	İmzalamadan önce kapsamlı bir hukuki inceleme için gereklidir
Ödeme takvimi	Ödemelerin tam olarak ne zaman, ne kadar ve kime yapılması gerektiğini gösterir
Gerekirse vekaletname	Belirtilen işlem adımlarının sizin adınıza gerçekleştirilmesini sağlar
Satıcı/geliştirici bilgileri	Mülkiyet, yetki ve şirket kontrolleri için gereklidir
Tapu ve mülkiyet kayıtları	Tapu geçmişi ve ipotek durumunun incelenmesi amacıyla kullanılır
Banka lehdar bilgileri	Para transferi yapılmadan önce bağımsız bir şekilde doğrulanmalıdır
Talep edilmesi halinde fon kaynağı belgeleri	Bankalar, daha yüksek tutarlı uluslararası havaleler için kanıt talep edebilir
PTP başvuru belgeleri	Sunumdan önce, güncel belge listesinin tam içeriği avukatınızla teyit edilmelidir.

---

Yurtdışından Yapılan Durum Tespiti

Uzaktan durum tespiti sürecindeki önemli risklerden biri, bağımsız bir inceleme gerektiren görevlerin tek bir taraf — genellikle satış sürecine dahil olan bir kişi — tarafından yerine getirilmesine izin verilmesidir. Buna bir örnek, avukatın yalnızca alıcı adına hareket ettiğini bağımsız olarak doğrulamadan, geliştirici veya emlakçı tarafından önerilen bir avukata güvenmektir.

Görev	Ana sorumluluk	Nelerin yerini almadıkları	Ne almanız gerekiyor?
Emlakçı	Aday listesinin oluşturulması, inceleme, koordinasyon	Hukuki danışmanlık	İlanlar, kat planları, fiyat teyidi, canlı görüntüleme
Bağımsız avukat	Tapusu, sözleşmesi, PTP, yasal işlemlerin tamamlanması	Fiziksel inceleme	Yazılı durum tespiti bulguları ve sözleşme danışmanlığı
Müfettiş / sörveyör	Fiziksel durum	Mülkiyet hakkı incelemesi	Fotoğraflı yazılı inceleme veya kusur raporu
Alıcı	Kararlar ve ödeme onayı	Profesyonel hukuki/teknik incelemeler	İşlem dosyası ve ödeme kayıtlarının tamamı

Şu ilke: bağımsız temsil Konu oldukça açıktır: Gayrimenkulün hukuki durumunu inceleyen kişi, satıcı, müteahhit veya satış temsilcisi adına değil, alıcı adına hareket etmelidir. Bu kural, önerilen kişi güvenilir görünse veya deneyimli olarak tanımlansa bile geçerlidir.

Herhangi bir önemli ödeme yapılmadan önce nelerin doğrulanması gerekir:

• Kayıtlı malikin kimliği ve satış yapma yetkisi
• Tapu belgesi (koçan) — türü, referans numarası ve belirli bir birim veya parsel ile ilişkisi
• Mülkün mevcut tapu kayıtları ve ilgili tapu geçmişi
• Mülk üzerinde herhangi bir ipotek, yükümlülük, rehin veya başka bir yükümlülük kayıtlı olup olmadığı ve bunların önerilen işlemi nasıl etkilediği
• Kullanımla ilgili herhangi bir kısıtlama, imar şartları veya ihtilaflar
• Projenin mevcut aşamasında yasal olarak hangi planlama ve inşaat izinleri gereklidir ve ilgili makam nezdindeki mevcut durumları nedir?
• İnşaat firmasının kurumsal kimliği, tescil bilgileri ve geçmiş performansı (yapım aşamasındaki projeler için)
• Ödeme yükümlülükleri, teslimat yükümlülükleri, temerrüt hükümleri ve müteahhidin iflası durumunda ne olacağı da dahil olmak üzere satış sözleşmesinin tam metni
• Hizmet bedeli yükümlülükleri ve ödenmemiş tutarlar
• Sizin uyrukta bir alıcının, halihazırda yürürlükte olan kurallar çerçevesinde bu belirli gayrimenkulü satın alıp alamayacağı

Kuzey Kıbrıs’ta mülkiyet geçmişi

Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkuller, kendine özgü bir tarihsel ve hukuki bağlama sahiptir. Bazı gayrimenkuller, 1974 öncesine ait birbiriyle çelişen mülkiyet iddialarından etkilenmektedir ve Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almaya ilişkin Birleşik Krallık hükümetinin kılavuzu özellikle, söz konusu gayrimenkullerin satın alınmasının ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğurabileceği konusunda uyarıda bulunur — buna, gelecekteki herhangi bir siyasi çözümden kaynaklanabilecek davalar ve sonuçlar da dahildir.

Alıcılar ayrıca, mülkiyeti Kıbrıs Cumhuriyeti Tapu Sicili’nde kayıtlı olan gayrimenkullerle ilgili işlemlerde Kıbrıs Cumhuriyeti’nin kendi kanunlarını uyguladığını da bilmelidir. Birleşik Krallık hükümeti tarafından yayınlanan kılavuzda, kayıtlı mal sahibinin rızası olmadan bu tür gayrimenkullerle ilgili belirli işlemlerin hem cezai hem de hukuki sonuçlar doğurabileceği konusunda uyarıda bulunulmaktadır. Bu kuralların uygulanması, gayrimenkulün özel geçmişine ve alıcının durumuna bağlı olduğundan, Fon yatırımı yapmadan önce, hem mülkiyet durumu hem de olası sınır ötesi hukuki sonuçları kapsayan bağımsız hukuki danışmanlık alınması hayati önem taşımaktadır.

Bu kılavuz, İngiliz vatandaşlarına yöneliktir ve herhangi bir münferit işlemle ilgili hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kılavuzda vurgulanan temel uyarı — yani, taahhütte bulunmadan önce ilgili mülkiyet geçmişinin bağımsız bir şekilde incelenmesi gerektiği — her milletten alıcılar için geçerlidir.

Gayrimenkul Komisyonu, Kuzey Kıbrıs’taki mülklerle ilgili talepleri ilgili tarihsel bağlamda ele almak üzere kurulmuştur. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Kıbrıslı Rum mal sahiplerinin belirli mülk talepleri bağlamında IPC prosedürünü erişilebilir ve etkili bir iç hukuk yolu olarak kabul etmiştir — bu karar, herhangi bir belirli mülkiyet hakkı veya gayrimenkul işleminin hukuki güvencesini teyit ettiği şeklinde yorumlanmamalıdır.

Bunun pratikteki sonucu, milliyetten bağımsız olarak aynıdır: Her bir gayrimenkulün mevcut tapu kayıtları ve ilgili geçmişi, herhangi bir taahhütte bulunulmadan önce nitelikli bir avukat tarafından bağımsız olarak incelenmelidir.

---

Satın Alma İzni

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alan yabancı uyrukluların genellikle Bakanlar Kurulu’ndan Satın Alma İzni (PTP) başvurusunda bulunmaları gerekmektedir. Bu şart, halihazırda yürürlükte olan kurallar ve istisnalara tabi olmak üzere, hem ikinci el hem de yeni inşaat işlemlerine ilişkin yabancı mülk edinim rejiminin bir parçasını oluşturmaktadır. Bu, sadece bir kayıt işlemi değil, bir hükümet onay sürecidir ve avukatınız, bu sürecin sizin uyruk durumunuza ve söz konusu gayrimenkulün özelliklerine tam olarak nasıl uygulandığını teyit etmelidir.

Başvuru çevrimiçi olarak yapılabilir. Başvuru KKTC İçişleri Bakanlığı Yabancıların gayrimenkul satın alma başvuruları için kullanılan çevrimiçi sistemin Kasım 2022’den beri faaliyette olduğunu ve alıcının bu sistemi doğrudan, avukatı aracılığıyla veya geçerli bir vekaletnameye sahip bir kişi aracılığıyla kullanabileceğini doğruladı. Bu, PTP sürecinin kendisi için alıcının Kuzey Kıbrıs’a seyahat etmesine gerek olmadığı anlamına gelmektedir.

Zamanlama ve belgeleme

PTP başvurusunun, sözleşme imzalanması ve tescili ile ilgili zamanlaması, söz konusu işlem için geçerli olan kurallar ve prosedürler çerçevesinde teyit edilmelidir. Avukatınız, başvuruyu yapmadan önce güncel belge gerekliliklerini teyit etmelidir.

Değişmekte olan kurallar

Kuzey Kıbrıs’ta yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen çerçeve, son yıllarda defalarca değişmiştir. 2024 yılında kabul edilen mevzuat ve ardından 2025 ile 2026 yıllarında çıkarılan kanun hükmünde kararnameler, ilgili kurallarda değişiklikler getirmiştir. Yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen bir başka kanun hükmünde kararname, 7 Ağustos 2026 tarihinde KKTC Resmi Gazetesi’nde yayımlanmıştır. Uygulanacak sınırlar, koşullar ve geçiş kuralları değişebileceğinden, alıcılar, rezervasyon veya sözleşme taahhüdünde bulunmadan hemen önce, kendi uyrukları ve söz konusu gayrimenkul için halihazırda yürürlükte olan mevzuatı teyit etmelidir.

Bu kurallar, rezervasyon veya sözleşme taahhüdünden hemen önce yürürlükte olan mevzuatla karşılaştırılarak kontrol edilmelidir. Son yasal değişikliklerden önce yazılmış olabilecek makaleler veya kılavuzlarda yer alan mülkiyet sınırlarına ilişkin açıklamalara güvenmeyin — yasal çerçeve önemli ölçüde değişmiştir ve Para yatırmadan önce, alıcının uyruğu ve söz konusu gayrimenkul için geçerli hak sahipliği ve mülkiyet sınırlamaları teyit edilmelidir.

Hiçbir rehber, onay süresini garanti edemez veya belirli bir başvurunun onaylanacağını teyit edemez. Avukatınız, satın alma işleminizin gerçekleştiği tarihteki güncel işlem deneyimlerine dayanarak gerçekçi beklentiler belirlemelidir.

---

Yurtdışından Ödeme Yapma

Uluslararası banka havaleleri, sınır ötesi gayrimenkul ödemelerinde yaygın olarak kullanılmaktadır ve bunun için gerekli altyapı oldukça sağlam bir şekilde kurulmuştur. Risk, havale mekanizmasının kendisinde değil, ödeme talimatlarının dolandırıcılık amacıyla değiştirilmiş olma olasılığında yatmaktadır — uzaktan alım yapan alıcılar, talimatların nasıl alındığı ve doğrulandığı konusunda özellikle dikkatli olmalıdır.

Uzaktan Alışveriş Yapan Bir Alıcı, Hangi Masrafları Bütçesine Dahil Etmelidir?

Maliyet kategorisi	Yaklaşık rakam	Neleri teyit etmek gerekir?
Rezervasyon ödemesi	Genellikle birkaç bin GBP; mülke ve satıcıya göre değişiklik gösterir	Tutar, alıcı, iade koşulları ve satın alma bedeline mahsup edilip edilmeyeceği
Hukuk masrafları	Yayınlanmış piyasa kılavuzlarında standart bir işlem için yaklaşık 1.500–3.500 sterlin	Kesin kapsam: durum tespiti, sözleşme incelemesi, PTP, tescil ve mülkiyet devri
Damga vergisi	Genellikle 0,51 TP314T civarında işlem görmektedir	Güncel oran, vergiye tabi matrah ve son başvuru tarihi
Uygulanması gereken durumlarda KDV (KDV)	Yeni inşaat işlemlerinin uygunluğunun değerlendirilmesinde genellikle 5% civarında bir rakam belirtilir	KDV’nin uygulanıp uygulanmadığı ve ilan edilen fiyata dahil olup olmadığı
Mülkiyet devri ücreti	Satın alma fiyatının önemli bir yüzdesini oluşturabilir; son kılavuzlarda bazı yabancı alıcılar için bu oranın yaklaşık 9%’ye kadar çıktığı belirtilmektedir	Uyruğunuz, gayrimenkulünüz ve işleminize ilişkin güncel oran
POA / kimlik doğrulama	Değişken	Noter, tasdik, çeviri, kurye ve diğer tasdik masrafları
Banka / Döviz masrafları	Değişken	Transfer ücretleri, alıcı banka ücretleri ve döviz kuru farkı
Denetim	Fiyat teklifi isteniyor	Anket/kusur tespiti denetiminin kapsamı
Hizmet ücretleri	Geliştirmeye özgü	Aylık/yıllık ücret ve ödenmemiş bakiye
Kamu hizmetleri / devir teslimi	Geliştirmeye özgü	Bağlantı ücretleri, teminatlar ve altyapı ücretleri

Bu rakamlar bütçeye ilişkin göstergelerdir, bir fiyat teklifi değildir. Fiyatlar ve yabancı alıcılarla ilgili kurallar, 2026 yılı da dahil olmak üzere defalarca değiştirilmiştir. Rezervasyon yapmadan veya sözleşmeyi imzalamadan hemen önce, avukatınızdan işleme özel yazılı bir hesaplama isteyin.

Rezervasyon yapmadan veya sözleşmeyi imzalamadan hemen önce rakamları yazılı olarak isteyin. Yabancı alıcılarla ilgili kurallar ve gayrimenkul ile ilgili masraflar son yıllarda değişmiştir; bu nedenle, eski bir çevrimiçi maliyet tablosu güncel bir fiyat teklifi olarak kabul edilmemelidir.

Örnek: İlan Edilen Fiyat Neden Nihai Bütçe Değildir?

150.000 £ olarak ilan edilen bir gayrimenkul, ilgili vergiler, tapu devir masrafları, avukatlık ücretleri, banka masrafları ve diğer işlem giderleri dahil edildiğinde daha yüksek bir toplam işlem bütçesi gerektirecektir. Örneğin, 0,5% tutarında bir ücret uygulanırsa, bu 150.000 sterlinlik bir satın alma işleminde 750 sterline; 5% ise 7.500 sterline; 9% ise 13.500 sterline denk gelir.

Bu rakamlar yalnızca yüzdeye dayalı masrafların etkisini göstermektedir ve belirli bir satın alma işlemi için fiyat teklifi olarak değerlendirilmemelidir. Gerçekte geçerli olacak oranlar, gayrimenkulün niteliğine, alıcıya, işlem yapısına ve o tarihte yürürlükte olan mevzuata bağlıdır. Para yatırmadan önce avukatınızdan, söz konusu işleme özgü yazılı bir hesaplama isteyin.

Ödeme aşaması	Tipik kullanım amacı	Ödeme yapmadan önce kontrol edin	Saklanması gereken kanıtlar
Rezervasyon depozitosu	Durum tespiti süreci devam ederken mülkün güvenliğini sağlar	Rezervasyon sözleşmesi imzalandı; iade koşulları teyit edildi; ödeme alıcısının kimliği doğrulandı	İmzalanmış rezervasyon sözleşmesi, banka havalesi onayı
Sözleşme depozitosu	Sözleşme imzalanırken yapılacak ilk ödeme	Sözleşme durumu ve kayıt şartları avukat tarafından teyit edildi; tapu kontrolleri tamamlandı; alıcının banka bilgileri bağımsız bir şekilde doğrulandı	İmzalanmış sözleşme, SWIFT/havale onayı
İnşaat aşamalı ödemeleri	Geliştirme sürecinin ilerleyişine bağlı aşamalı ödemeler	Bu aşamanın tamamlandığına dair bağımsız teyit; aşama, sözleşme şartlarına uygundur	İlerleme raporu veya fotoğraflı kanıt, müteahhitten alınan ödeme makbuzu
Kalan ödeme	İşin tamamlanması veya teslimatı sırasında ödenmesi gereken nihai tutar	Denetim tamamlandı; kusur listesi üzerinde mutabık kalındı; sözleşmedeki teslim koşulları yerine getirildi	Denetim raporu, imzalı tamamlama/teslim belgesi, makbuz
Vergi ve transfer ödemeleri	Damga vergisi, devir ücreti ve ilgili masraflar	Mevcut oranlar avukat tarafından teyit edildi; tutarlar resmi hesaplamayla örtüşüyor	İlgili makamdan alınan resmi makbuzlar

Ödeme dolandırıcılığı: Uzaktan alışveriş yapan alıcıları koruyan kurallar

Gayrimenkul işlemlerinde ödeme dolandırıcılığı, genellikle e-posta yazışmalarının ele geçirilmesi ve meşru banka hesap bilgilerinin yeni bilgilerle değiştirilmesi yoluyla gerçekleştirilir. Alıcı, satıcıya veya inşaat firmasına değil, dolandırıcı tarafından kontrol edilen bir hesaba büyük bir meblağ aktarır.

Bu riski azaltan kurallar:

• Ödeme alıcısının bilgilerini asla yalnızca bir e-posta veya mesajlaşma uygulamasına dayanarak değiştirmeyin. Farklı bir hesaba veya sözleşmenizde adı geçmeyen bir üçüncü tarafa ödeme yapma talimatları, bağımsız bir şekilde teyit edilene kadar potansiyel dolandırıcılık girişimi olarak değerlendirilmelidir.
• İlişkinizin başlangıcında belirlediğiniz telefon numarasını kullanarak avukatınızı veya müteahhidi doğrudan arayın — değiştirilen talimatların yer aldığı aynı e-postada belirtilen bir sayı değil.
• Sadece hesap numarasını değil, lehdarın adını da kontrol edin. Birçok ülkede bankalar, para transferi sırasında hesap sahibinin adını gösterir — bu adın, ödeme yapmayı beklediğiniz tarafla uyuşup uyuşmadığını kontrol edin.
• Tüm ödeme belgelerini saklayın: SWIFT makbuzları, banka hesap özetleri, geliştirici makbuzları ve yazılı teyitler.
• Her bir ödemeyi sözleşmedeki belirli bir satırla eşleştirin. Tutar, zamanlama veya alıcı, sözleşmede belirtilenlerden farklıysa, avukatınızdan yazılı bir açıklama almadan ödeme yapmayın.

Değiştirilen ödeme talimatlarını, bunlara göre harekete geçmeden önce, önceden belirlenmiş ikinci bir iletişim kanalı aracılığıyla doğrulayın.

İnşaat aşamasındaki gayrimenkullerde, sözleşmede aşamaya bağlı ödemeler öngörülüyorsa, fonları serbest bırakmadan önce söz konusu aşamaya ulaşıldığına dair bağımsız bir teyit alın — tercihen fotoğraflı kanıtla birlikte. Bir avukat veya atanmış şantiye denetçisi bunu uzaktan teyit edebilir.

Döviz ve bankacılık mevzuatına uyum, uluslararası alıcılar için dikkate alınması gereken pratik hususlardır. Yurt dışından gelen büyük tutarlı havaleler, bankanızdan fon kaynağı belgelerinin sunulmasını gerektirebilir. Bu gerekliliği işlem sırasında fark etmek yerine, önceden hazırlıklarınızı yapın. Ödemelerin yurt dışı bir banka hesabından yapılıp yapılamayacağı, işlem yapısına, alıcı bankanın gerekliliklerine ve geçerli uyum prosedürlerine bağlıdır — sürecin erken aşamalarında avukatınızla pratik ayrıntıları teyit edin.

---

Uzaktan Hazır Olmamış Konut Satın Alma

Henüz fiziksel olarak mevcut olmayan bir gayrimenkulün satın alınması, tamamlanmış bir ikinci el gayrimenkul alımına kıyasla ek doğrulama aşamaları gerektirir. Fiziksel ürün incelenemez, müteahhidin vaatleri pazarlama materyallerine ve sözleşme belgelerine dağılmış durumdadır ve ödeme taahhütleri inşaat süresi boyunca devam eder.

Özellikle uzaktan alım yapan alıcıların, ilk ödeme öncesinde nelerin doğrulanacağı ve inşaat aşamaları öncesinde nelerin yazılı olarak kaydedileceği konusunda disiplinli davranmaları gerekir.

Uzaktan kontrol	Yeniden Satış	Tamamlanmış yeni inşaat	Plan dışı
Fiziksel inceleme	Bağımsız eksper ziyaretleri	Bağımsız eksper ziyaretleri	Tamamlanma öncesinde mümkün değil; saha ziyareti mümkün
Başlık pozisyonu	Tapu kayıtları incelenmiş; geçmişi kontrol edilmiştir	Tapu kayıtları incelenmiştir; imar onayı	Arsa tapu araştırması; inşaat ruhsatı doğrulaması
Geliştirici kontrolü	Uygulanmaz	Şirketin geçmişi; planlama onayı	Şirket tescili, geçmiş performansı, mali durumu
İnşaat denetimi	Uygulanmaz	Uygulanmaz	Kilometre taşlarına göre düzenli güncellemeler yapılması gerekmektedir
Ödeme aşamaları	Tek seferlik veya az sayıda ödeme	Daha basit bir program	Sözleşmede öngörüldüğü üzere, inşaatın ilerleyişine bağlı olarak yapılan aşamalı ödemeler
Teslimat denetimi	Hata raporu	Hata raporu	Hataların tespit edilmesi + teknik özellik karşılaştırması
Hemen taşınmaya hazır	Evet	Genellikle evet	Hayır — zaman çizelgesi işin tamamlanmasına bağlıdır

Bir gayrimenkulü ön eleme listesine eklediniz ama bundan sonra neyle karşılaştırmanız gerektiğinden emin değil misiniz?
Tercih ettiğiniz bölgeyi, bütçenizi ve emlak türünü bize bildirin. Bağımsız avukatınız hukuki kontrolleri yürütürken, uzaktan inceleyebileceğiniz bir aday listesi oluşturmanıza yardımcı olabiliriz.
[Uzak Bölgelerdeki Emlak Seçkisini Alın]

Uzaktan bir inşaat aşamasındaki gayrimenkul satın alma işlemini gerçekleştirmeden önce şunları kontrol edin:

• Geliştiricinin kurumsal kimliği, kayıt durumu ve tamamlanmış proje geçmişi
• Projenin mevcut aşamasında yasal olarak hangi planlama ve inşaat izinleri gereklidir ve ilgili makam nezdindeki mevcut durumlarını teyit edin
• Kesin bilgiler: numara, kat, cephe yönü, kat planı boyutları
• Tam teknik özellikler: malzemeler, yüzey kaplamaları, mutfak ve banyo donanımları, pencere boyutları, dahil olan beyaz eşyalar
• Hangi olanakların sunulacağı taahhüt ediliyor (havuz, spor salonu, konsiyerj hizmeti, otopark) ve bunların sadece pazarlama materyallerinde değil, sözleşmede de yer alması
• Beklenen tamamlanma tarihi ve sözleşmede öngörülen ödemesiz süre
• Ödeme süresindeki gecikmenin ötesinde ortaya çıkan sonuçlar
• Ödeme takvimi ve bunun inşaat aşamalarıyla nasıl örtüştüğü
• Kusur giderme ve teslimat süreci
• Tamamlanmanın ardından mülkiyet hakkı ne zaman devredilebilir?

Sadece broşürlerde, web sitelerinde veya satış görüşmelerinde yer alan geliştirici taahhütlerinin yerine getirilmesi, önemli ölçüde daha zor olabilir. Sizin için önemli olan her türlü taahhüt, imzalanmış sözleşmede veya diğer hukuken bağlayıcı işlem belgelerinde açıkça belirtilmelidir. Bu, tamamlanma tarihleri, teknik özellik detayları, tesisin teslimi ve diğer tüm önemli taahhütler için geçerlidir.

Özellikle uzaktan satın alma yapanlar için: Pazarlama materyalleri ile fiili teslimat arasındaki farkı, şantiyeyi ziyaret etmeden veya aynı konut projesinde daha önce satın alma işlemi gerçekleştirmiş kişilerle konuşmadan tespit etmek daha zor olabilir. Aynı projenin diğer aşamaları tamamlanmışsa, mevcut mülk sahipleriyle görüşmek istemek veya onların deneyimlerini incelemek, makul bir durum tespiti adımıdır.

---

Denetim ve Uzaktan Devir Teslimi

Bir avukatın bir gayrimenkulün tapu durumunu kontrol etmesi, bir kişinin binanın durumunu fiziksel olarak kontrol etmesiyle aynı şey değildir. Bunlar birbirinden farklı işlevlerdir ve uzaktan satın alma işlemi her ikisinden de faydalanır.

Tamamlanmış gayrimenkuller için, bir bağımsız denetçi veya eksper mülkü incelemek ve yazılı bir rapor hazırlamak üzere görevlendirilebilir. Rapor, fotoğrafları, kusurlara ilişkin notları ve — inşaat aşamasındaki veya yeni tamamlanmış mülkler için — üzerinde anlaşmaya varılan teknik özelliklerle karşılaştırmayı içermelidir.

Uzaktan denetimde ele alınması gereken pratik hususlar:

• İç duvarlar ve kaplamalar — çatlaklar, nem, pürüzlü sıva
• Pencereler ve dış kapılar — çalıştırma, contalar, donanım
• Sıhhi tesisat — musluklar, drenaj, sıcak su
• Elektrik bağlantı noktaları, prizler ve dağıtım panosu
• Klima üniteleri ve çalışması
• Banyolar — fayanslar, sıhhi tesisat ürünleri, duş kabinleri
• Mutfak — dolaplar, tezgahlar, varsa beyaz eşyalar
• Balkonlar ve teraslar — drenaj, korkuluklar, yüzey durumu
• Su basıncı — Mümkün olduğunda muslukları aynı anda açın
• Gözle görülür sızıntılar veya su giriş izleri
• Konut birimiyle ilgili ortak alanlar — merdiven boşlukları, asansörler, dış peyzaj
• Park yeri ve depo biriminin durumu
• Mobilyalı daireler için: kararlaştırılan listeye göre dahil olan eşyaların envanteri

Teslimat kabul edilmeden önce denetçinin raporu incelenmelidir. Her türlü kusur, yazılı olarak — tercihen müteahhit temsilcisi tarafından imzalanmış bir kusur listesi şeklinde — belgelenmeli ve alıcı ya da temsilcisinin anahtarları kabul etmeden önce düzeltme için bir zaman çizelgesi üzerinde mutabık kalınmalıdır.

Şu ikisi arasında önemli bir ayrım vardır: yasal olarak tamamlanması — sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirildiği ve ödemenin yapılması gereken tarih — ve mülkün fiziki teslim alınması. Bir alıcı temsilcisinin anahtarları teslim alması, alıcının gayrimenkulü kusursuz olarak kabul ettiği anlamına gelmez. Yasal durumu, sözleşmenizin şartları ve teslimat sırasında imzalanan belgeler belirler. Avukatınız, teslimat tarihinden önce bu konuda size tavsiyede bulunmalıdır.

Bir avukat hukuki durumu inceler; bir denetçi ise gayrimenkulün fiziki durumunu kontrol eder. Uzaktan satın alma yapan bir alıcı için, teslimattan önce her iki tür bağımsız incelemeyi de yaptırmak önemli bir güvence sağlar.

---

Uzaktan Satın Alma Riskleri

Hangi Durumlarda Uzaktan Çalışmaya Devam Etmemelisiniz?

Aşağıdaki durumlarda uzaktan satın alma işlemi durdurulmalı veya askıya alınmalıdır:

• gerçek anlamda bağımsız bir hukuki temsilci atayamazsınız;
• satıcı veya müteahhit, tapu ve mülkiyet durumunun kontrolü için yeterli belgeleri sunmayacaktır;
• belgelerle tam olarak aynı birim veya parsel bulunamıyor;
• materyalle ilgili başlık ve tarihçeye dair sorular hâlâ çözülmemiştir;
• canlı izleme imkânı sunulmuyor ve yalnızca düzenlenmiş pazarlama materyalleri mevcut;
• projeyle ilgili planlama veya inşaat izinleri doğrulanamıyorsa;
• Ödeme, işlemle açıkça bağlantısı olmayan bir kişiye veya hesaba talep edilmektedir;
• banka bilgileri ödeme yapılmadan kısa bir süre önce değişmekte ve bağımsız olarak doğrulanamamaktadır;
• maddi taahhütler yazılı sözleşmenin dışında tutulur;
• sözleşmede belirtilen aşamanın tamamlandığına dair herhangi bir kanıt olmaksızın, inşaat aşamasındaki bir aşama ödemesi talep edildiğinde;
• Teslimattan önce tamamlanmış bir gayrimenkul bağımsız olarak incelenemez.

Uzaktan satın alma, bir işlemi tamamlamaya yönelik bir yöntemdir; daha düşük bir doğrulama standardını kabul etmek için bir gerekçe değildir.

Risk	Uzaktan alışveriş yapanlar neden daha fazla risk altındadır?	Nasıl azaltılır?
Düzenlenmiş pazarlama videosuna dayanarak	Profesyonel çekimler, çevredeki binaları, gürültüyü, erişim sorunlarını ve inşaat kalitesini gizler	Düzenlenmemiş canlı görüntülü görüşmelerde ısrar edin; sadece iç mekanları değil, çevrenin de gösterilmesini isteyin
Mülkiyet geçmişi ve çakışan hak iddiaları	Tapu Sicil Dairesi’ne tek başına gidilemez; bazı gayrimenkuller, 1974 öncesine ait mülkiyet taleplerinden etkilenmekte olup, bu durumun olası hukuki ve cezai sonuçları bulunmaktadır	Bağımsız bir avukattan yazılı tapu araştırması talep edin; ödeme yapmadan önce tapu geçmişi ve sınır ötesi hukuki sonuçlar konusunda ayrıntılı hukuki danışmanlık alın
Aşırı geniş kapsamlı vekaletname	Fonlar veya kararlar üzerinde gereksiz bir kontrol yetkisi verir	Kapsamı kesin olarak belirleyin; yalnızca listelenen belirli eylemlerle ve bu işlemle sınırlandırın
Bağımsız olmayan hukuki danışmanlık	Satış işlemiyle ilgilenen bir avukat, sorunları işaret edemeyebilir	Temsilci veya müteahhitten bağımsız olarak bir avukat atayın ve ücretini ödeyin
Ödeme dolandırıcılığı (değiştirilmiş banka bilgileri)	Uzaktan alışveriş yapan müşteriler, talimatlar için e-posta ve mesajlaşmaya güveniyor — yüksek ele geçirilme riski	Herhangi bir değişikliği, önceden kararlaştırılmış ayrı bir telefon görüşmesi yoluyla teyit edin; asla sadece e-posta yoluyla değil
Rezervasyon koşullarını çok aceleyle imzalamak	Durum tespiti tamamlanmadan rezervasyon yapma baskısı	Ödeme yapmadan önce rezervasyon şartlarını bir avukata inceletin; iade koşullarını kontrol edin
İnşaat aşamasındaki projenin teslimatında gecikme	İnşaatın gecikmesi, şantiyeyi takip edemeyen alıcılar için riski artırıyor	Sözleşmede tamamlanma tarihi, ek süre ve gecikme hallerine ilişkin çözüm yollarının yer aldığından emin olun
Teknik özellik uyuşmazlığı	Model daire veya broşür, teslim edilen daireden farklıdır	Şartnamenin sözleşmede yer alması zorunludur; teslimat sırasında yapılan incelemede sözleşme ile karşılaştırma yapılmalıdır
Bağımsız denetim eksikliği	Yasal işlemler fiziksel kontrol yapılmaksızın devam ediyor	Teslimattan önce bağımsız bir denetçi atayın; yazılı raporu saklayın
Kayıt dışı geliştiricinin vaatleri	Tesisler, tamamlanma tarihi veya iyileştirmelerle ilgili sözlü taahhütlerin yerine getirilmesi daha zor olabilir	İmzalanmadan önce tüm önemli taahhütlerin sözleşmede açıkça belirtilmesini şart koşun
Güncel olmayan hukuki bilgiler	Yabancı mülkiyet, PTP ve vergilerle ilgili kurallar defalarca değiştirildi	Satın alma sırasında mevcut kuralları bir avukatla teyit edin; eski makalelere güvenmeyin
Mülk sahibi olmak ikamet hakkı sağlar	Bazı alıcılar, otomatik ikamet hakkı elde edeceklerini umarak satın alım yapmaktadır	KKTC mevzuatı uyarınca, mülk sahipliği tek başına otomatik olarak ikamet statüsü kazandırmaz; bu hususu ayrı olarak teyit ediniz

Kuzey Kıbrıs’taki mülkiyet hakkı anlaşmazlıkları hakkında

Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkuller, alıcıların yatırım yapmadan önce anlamaları gereken tarihsel ve hukuki bir arka plana sahiptir. Bazı gayrimenkuller, 1974 öncesine ait birbiriyle çelişen mülkiyet iddialarına konu olmaktadır. Birleşik Krallık hükümetinin resmi kılavuzunda, bölgedeki mülkiyet anlaşmazlıkları, alıcılar için olası hukuki ve mali sonuçlar ile gelecekteki bir siyasi çözümün yaratabileceği olası etkiler konusunda özellikle uyarıda bulunulmaktadır.

Alıcılar ayrıca, Kıbrıs Cumhuriyeti’nin, Kıbrıs Cumhuriyeti Tapu Sicili’nde kayıtlı gayrimenkullerle ilgili belirli işlemlerde kendi kanunlarını uyguladığının farkında olmalıdır. Birleşik Krallık hükümetinin kılavuzuna göre, kayıtlı malikin rızası olmaksızın bu tür gayrimenkullerle ilgili belirli işlemler, hem cezai hem de hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu kuralların uygulanması, söz konusu gayrimenkulün geçmişine ve alıcının durumuna bağlı olduğundan, mülkiyet durumu ve olası sınır ötesi sonuçları da kapsayan bağımsız hukuki danışmanlık, durum tespiti sürecinin vazgeçilmez bir parçasıdır — isteğe bağlı bir ek hizmet değildir.

Bu tür talepleri ele almak üzere Gayrimenkul Komisyonu kurulmuştur ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Kıbrıslı Rum mal sahiplerinin belirli mülk talepleri bağlamında IPC prosedürünü etkili bir iç hukuk yolu olarak kabul etmiştir — ancak bu karar, herhangi bir belirli gayrimenkul işleminin hukuki güvenliğini teyit etmemektedir.

Alıcının uyruğu ne olursa olsun, pratikte çıkarılacak sonuç aynıdır: Herhangi bir taahhütte bulunulmadan önce, söz konusu gayrimenkulün mevcut tapu kayıtları ve ilgili geçmişi, nitelikli bir avukat tarafından bağımsız olarak incelenmelidir.

---

Uzaktan Alıcı Kontrol Listesi

Depozito ödemeden önce

• Canlı video izleme işlemi tamamlandı — daire numarası, kat ve cephe yönü doğrulandı
• Yazılı olarak kesin bir şekilde belirtilen gayrimenkul (adres, daire numarası, kat planı referansı)
• Satıcının veya müteahhidin kimliği yazılı olarak teyit edilmiştir
• Sizin adınıza (satıcının değil) atanan ve sizi temsil eden bağımsız avukat
• Ön tapu araştırması ve ipotek kontrolü tamamlandı
• Mevcut tapu kayıtları ve ilgili geçmiş bilgileri avukat tarafından incelenmiştir
• Bağımsız danışmanlık hizmeti kapsamında mülkiyet durumunun sınır ötesi hukuki sonuçları değerlendirilmiştir
• Mevcut kurallar çerçevesinde, bu gayrimenkul için yabancı alıcı olarak uygunluğunuz ve uyruğunuz teyit edilmiştir
• Rezervasyon iade koşulları incelenmiş ve yazılı olarak kabul edilmiştir

Satış sözleşmesini imzalamadan önce

• Bağımsız bir avukattan alınan tam unvan arama raporu
• Sözleşme, bağımsız bir avukat tarafından baştan sona incelenmiştir
• Ödeme planı sözleşme şartlarına uygundur
• Sözleşmede belirtilen tamamlanma tarihi ve gecikme hükümleri
• Sözleşmede belirtilen özellikler (inşaat aşamasındaki veya mobilyalı gayrimenkuller için)
• Geliştiricinin tüm taahhütleri, yalnızca pazarlama materyallerinde değil, sözleşmede de açıkça belirtilmiştir
• Gerekirse POA’nın kapsamı gözden geçirilir ve gerektiği şekilde yerine getirilir
• Yurtdışında imzalamadan önce Kuzey Kıbrıs’taki bir avukatla teyit edilen POA için kimlik doğrulama şartları

Her büyük ödemeden önce

• Banka hesap bilgileri bağımsız bir şekilde doğrulanmıştır — lehdarın adı, hesap numarası, banka
• Ödeme tutarı ve zamanı, sözleşmedeki ödeme planıyla tam olarak örtüşmektedir
• Proje aşamasındaki satışlar için: Sözleşmede öngörüldüğü hallerde, inşaat aşamasının tamamlandığı bağımsız bir şekilde teyit edilir
• Transfer onayı kaydedildi (SWIFT referansı, banka ekstresi)
• Alıcı taraftan yazılı makbuz talep edildi

Teslimattan önce

• Bağımsız denetim tamamlandı
• Düzeltme listesi hazırlandı ve geliştiriciye sunuldu
• Anahtarların teslim alınmasından önce kusurların giderilmesi konusunda yazılı olarak mutabık kalınmıştır
• İnşaat öncesi satışlar için: Teslim edilen özelliklerin sözleşmedeki özelliklerle karşılaştırılması
• Uygun olduğu durumlarda, vekaletname (POA) kapsamında temsilcinin devir teslim toplantısına katılma yetkisi teyit edilmiştir

Mülkiyet devri öncesinde

• Satın Alma İzni onayı teyit edildi
• Geliştiriciye yapılan tüm ödemeler için makbuz düzenlendi
• Yürürlükteki kurallar çerçevesinde avukat tarafından teyit edilen ödenmemiş vergiler veya harçlar
• Mülkiyet devri başvurusu yapılmış veya tamamlanmıştır
• Tescilli tapu (koçan) teslim alındı ve doğrulandı

---

Doğru Kontrollerle Uzaktan Alışveriş Yapmak

Kuzey Kıbrıs’ta uzaktan gayrimenkul alımı, hukuki temsil, uzaktan belge işlemleri ve alıcı adına gerçekleştirilen yerinde incelemeler yoluyla düzenlenebilir. Bu süreç, hukuki doğrulama, yetkili temsil, ödeme yönetimi ve fiziki inceleme gibi temel işlevlerin her birinin, alıcının hazır bulunmasına gerek kalmaksızın nitelikli profesyoneller tarafından yürütülmesi sayesinde sorunsuz bir şekilde işleyebilmektedir.

Uygulamada, bu işlevleri kolaylık olması için sıkıştırmamak ya da tek bir ilişkiye birleştirmemek gerekir. Gayrimenkul seçimi, hukuki durum tespiti, ödeme doğrulaması, fiziki inceleme ve belgeleme ayrı süreçlerdir ve her birinin doğru kişi tarafından yürütülmesi gerekir. Bir emlakçı, avukat değildir. Bir avukat, yapı denetçisi değildir. Bir inşaat firması, işlemle ilgili bağımsız bir danışman değildir.

Önemli miktarda para transferi yapmadan önce, vatandaşı olduğunuz ülkeye ilişkin mevcut kurallar ve söz konusu gayrimenkul ile ilgili hükümler teyit edilmelidir. Kuzey Kıbrıs’taki yabancı alıcılarla ilgili düzenlemeler son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir; iki veya üç yıl önce bir satın alma işlemi için geçerli olan hükümler bugün geçerli olmayabilir. Taahhütte bulunmadan önce, söz konusu gayrimenkulün tapu durumu, sınır ötesi hukuki sonuçlar da dahil olmak üzere, bağımsız bir şekilde incelenmelidir.

Uzaktan alım yapan alıcılar, fiziksel olarak orada bulunmamalarını daha sistematik davranmak için bir neden olarak değerlendirerek önlenebilir riskleri azaltabilirler — her aşamada yazılı teyitler talep ederek, ödeme talimatlarını bağımsız olarak doğrulayarak ve tüm önemli taahhütlerin sözlü güvence olarak bırakılmak yerine sözleşmede belgelendirilmesini sağlayarak.

---

Bu makale genel bilgi amaçlıdır ve hukuki, vergi, mali veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımamaktadır. Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkul mevzuatı son yıllarda defalarca değişiklik göstermiştir; bu nedenle alıcılar, para yatırmadan önce kendi uyrukları, gayrimenkulleri ve işlemleriyle ilgili güncel ve bağımsız danışmanlık almalıdır.