2026 Yılı Kuzey Kıbrıs Emlak Vergileri

Son kontrol tarihi: Ekim 2026. Bu kılavuz, o tarihte geçerli olan mevzuat ve resmi yayınlara göre gözden geçirilmiş olan yabancı alıcılarla ilgili düzenlemeleri ve vergi kurallarını yansıtmaktadır.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak, ilan edilen satın alma fiyatına ek olarak yapılması gereken birkaç farklı ödemeyi gerektirir. Şu ifade: Kuzey Kıbrıs emlak vergileri Bu terim, tek seferlik damga vergisi ücretinden mütevazı bir yıllık harca kadar her şeyi tanımlamak için genellikle geniş bir anlamla kullanılır; ancak bunların birbirine karıştırılması, sözleşme imzalandıktan sonra düzeltilmesi zor olan bütçeleme hatalarına yol açar. Uygulamada, çoğu alıcının karşılaştığı önemli peşin maliyetler damga vergisi, geçerli olduğu durumlarda KDV ve tapu devir ücretidir — bunlar, işlem boyunca farklı oranlara, farklı mükelleflere ve farklı tetikleme noktalarına sahip üç ayrı yükümlülüktür.

Mülkü satın aldığınızda geçerli olan yıllık emlak vergisi, ayrı bir tutardır ve genellikle çok daha düşüktür. Vergi dışı masraflar — avukatlık ücretleri, kamu hizmetleri depozitoları, altyapı katkı payları, hizmet bedelleri — nakit akışı planınız açısından oldukça önemlidir; ancak bunlar vergi değildir ve sanki vergiymiş gibi “vergi toplamına” eklenmemelidir.

Bir başka karmaşık durum: Bu ödemelerin birçoğunu düzenleyen kurallar son yıllarda değişmiştir ve internette yaygın olarak dolaşan bazı kılavuzlarda hâlâ mevcut mevzuatı yansıtmayan rakamlar yer almaktadır. Damga vergisi tarifesi Ağustos 2026’da yeniden değiştirildi; yabancı alıcılar için tapu devir harcı yapısı Mayıs 2025’te önemli ölçüde değişti; KDV düzenlemeleri de güncellendi. Kuzey Kıbrıs’taki vergi ve gayrimenkul kuralları değişebilir. Bu makaledeki rakamlar ve çerçeveler, Ekim 2026 itibarıyla genel bilgi amaçlıdır ve sözleşmeyi imzalamadan veya mülkiyet devrini gerçekleştirmeden önce, kendi işleminize özel olarak teyit edilmelidir.

---

2026 Kuzey Kıbrıs Emlak Vergileri: Hızlı Cevap

Koşulları karşılayan Türk vatandaşı olmayan yabancı bir alıcı için, 2026 yılında Kuzey Kıbrıs’taki başlıca satın alma vergileri şunlardır: 9% tapu devir ücreti, genellikle bölünür Sözleşme kaydında 6% + mülkiyet devrinde 3% ilk izin verilen satın alma işlemi için; ilgili sözleşme tutarının ilk 89 milyon TRY’si üzerinden 0,51 TP314T, bu eşiğin üzerindeki kısım üzerinden ise 0,11 TP314T damga vergisi mevcut tarife kapsamında; ve İşlemin vergilendirilebilir olduğu durumlarda KDV, 5% kodu genellikle şartları karşılayan konut tedarikleri için geçerli olmakla birlikte, söz konusu gayrimenkul için teyit edilmesi gerekmektedir. Satın Alma İzni yayınlandıktan sonra, ilgili ödenmemiş vergi ve harçlar 75 iş günü. Yıllık gayrimenkul vergisi ayrı bir vergidir ve satın alma fiyatının bir yüzdesi olarak değil, yasal emlak değerleme tabloları temel alınarak hesaplanır.

---

Vergiler düşüldükten sonra gayrimenkul bütçenizin ne kadar olduğunu bilmiyor musunuz?
Bize bütçenizi, tercih ettiğiniz bölgeyi ve emlak türünü belirtin. Size sadece ilan fiyatını değil, hedef satın alma bütçenize uygun Kuzey Kıbrıs seçeneklerini sunacağız.
[Bütçeme uygun emlakları bul →]

Kuzey Kıbrıs Emlak Vergilerine Genel Bakış

Her bir kalemi ayrıntılı olarak incelemeden önce, ana kalemleri bir arada görmek faydalı olacaktır. Aşağıdaki tablo, yapılandırılmış bir genel bakış sunmaktadır; takip eden bölümlerde ise tek bir tablonun tam olarak yansıtamayacağı incelikler açıklanmaktadır.

Maliyet	2026 yılına ait tipik oran / baz	Kim ödüyor?	Ne zaman
Damga vergisi	0,51 TP314T, 89 milyon TRY’ye kadar; eşik değerin üzerinde 0,11 TP314T	Alıcı	Sözleşme kaydı
KDV	5%, genellikle uygun konut tedarikine uygulanır; kategoriyi doğrulayın	Vergilendirilebilir tedarikte alıcı	Vergilendirilebilir işlem/ödeme takvimine göre
Mülkiyet devri ücreti	Genel olarak, Türk vatandaşı olmayan yabancı alıcılar için 9%	Alıcı	Kayıt ve transfer arasında bölünmüş
İlk izin verilen satın alma	6% + 3%	Alıcı	Kayıt + mülkiyet devri
Satıcının kesintisi	İşleme özgü	Satıcı	Transfer
Yıllık gayrimenkul vergisi	Yasal değerlendirme tabloları	Sahibi	Yıllık olarak

Bu genel bakıştan çıkarılacak en önemli nokta şudur: Toplam vergi yükünün satın alma fiyatına oranı, tek bir sabit rakam değildir.. Bu tutar, gayrimenkulün yeni inşaat mı yoksa ikinci el mi olduğuna, KDV’nin uygulanıp uygulanmadığına ve uygulanıyorsa hangi oranda olduğuna, Tapu Sicili’nin belirlediği değerin ne olduğuna, alıcının hukuki durumuna ve satın alma geçmişine, ayrıca işlemin nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak değişir. Evrensel bir “toplam vergi yüzdesi”nden bahseden herhangi bir makale — bu makale dahil — size güvenilir bir nakit ihtiyacı değil, bütçe planlaması için bir başlangıç noktası sunar.

Burada asıl önemli olan soru sadece “Oran nedir?” değil, aynı zamanda “Hangi tutar üzerinden hesaplanıyor, kim ödüyor ve ne zaman ödeniyor?” sorularıdır.

Damga Vergisi

Kuzey Kıbrıs’ta damga vergisi, gayrimenkulün kendisinden ziyade satış sözleşmesi üzerinden alınan bir vergidir. Bu vergi, imzalanan sözleşmede belirtilen sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır ve sözleşmenin Tapu Sicili’ne tescil edildiği anda ödenmesi gerekir.

Kayıt zamanlaması iki farklı nedenden ötürü önemlidir. Birincisi, Satış sözleşmenizi Tapu Sicili’ne kaydettirmek, gayrimenkul üzerindeki sözleşmeye dayalı hakkınızı kayıt altına alır ve gayrimenkulün ilerideki işlemlerine karşı önemli bir koruma sağlar. — Bu korumanın tam kapsamı, söz konusu işlemle ilgili olarak avukatınızla teyit edilmelidir. İkincisi, damga vergisi tescil anında veya bu tarihe yakın bir zamanda ödenmesi gereken bir vergidir; bu nedenle, işlemin tamamlanmasında ortaya çıkan bir maliyet olmaktan ziyade, işlemin erken aşamalarında ortaya çıkan bir maliyettir.

Mevcut damga vergisi tarifesi uyarınca, parasal bir tutarla ilgili sözleşmelerden alınan vergi oranı İlk 89.000.000 TRY için 0,5% (binde beş) ve 89.000.000 TRY’nin üzerindeki kısım için 0,1% (binde bir). Dolayısıyla, eşik değerin altındaki sıradan bir konut alımı için 0,5% ilgili ana oran olarak kabul edilir. Damga vergisi yönetmeliklerinde değişiklik yapılabileceğinden, eşik değer ve tarife imzalanma tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

Bu, paniğe kapılmak için bir neden değildir; ancak, para transferini gerçekleştirmeden önce avukatınızdan, sözleşmenizin belirli tutarı için geçerli damga vergisi tutarını teyit etmesini istemeniz için bir nedendir.

Damga vergisi, alıcının yükümlülüğüdür. Bu, işlemin farklı bir aşamasında ortaya çıkan, daha yüksek tutarlı ve tamamen ayrı bir ödeme olan tapu devir ücretiyle karıştırılmamalıdır.

Kuzey Kıbrıs Gayrimenkullerinde KDV

KDV — yerel olarak Türkçe’den gelen “KDV” olarak bilinir Katma Değer Vergisi — çevrimiçi kılavuzlarda Kuzey Kıbrıs emlak vergilendirmesinin muhtemelen en yanlış aktarılan unsuru. İki aşırı basitleştirme sürekli olarak tekrarlanmakta ve önemli bütçeleme hatalarına yol açabilmektedir: her yeni inşaat projesinin otomatik olarak tam olarak 5% KDV’ye tabi olduğu ve her ikinci el satışın KDV’den muaf olduğu iddiaları. Bu iki ifade de belirli bir işlem için yanlış olabilir.

KKTC KDV sistemi, şu bağlantıdan erişilebilen mevzuata tabi olup, KKTC Gelir ve Vergi Dairesi, KDV’ye kayıtlı kuruluşlar tarafından gerçekleştirilen mal ve hizmet tedariklerine KDV uygulanır. Gayrimenkuller söz konusu olduğunda belirleyici faktörler, satıcının KDV’ye kayıtlı olup olmadığı, satışın mevcut mevzuat kapsamında vergilendirilebilir bir tedarik teşkil edip etmediği ve birimin kategorisi veya işlemin niteliğinin mevcut KDV oranı düzenlemeleri kapsamında belirli bir oran kategorisine girip girmediğidir. Söz konusu düzenlemeler, Ağustos 2026’da yayımlanan değişiklikler de dahil olmak üzere 2026 yılında güncellenmiştir; bu nedenle, herhangi bir belirli birim için geçerli muamele, bir liste veya genel kılavuzdan varsayılmak yerine, mevcut çizelgeye göre teyit edilmelidir.

5% oranı, yeni konut arzını değerlendirmek için yaygın olarak kullanılır ve bu oran, inşaat firmalarının fiyat listelerinde en sık görülen rakamdır. Ancak, belirli bir gayrimenkul için geçerli olan oran, yalnızca bir emlak acentesinin özetinden hareketle varsayılmamalı, güncel resmi KDV oranı tablosundan teyit edilmelidir. KDV uygulaması, mevcut mevzuat kapsamında vergilendirilebilir arzın kategorisine bağlı olabilir ve bu durum konut mülklerinin türlerine göre farklılık gösterebilir. Döviz bozdurmadan önce, söz konusu birim için geçerli olan kesin kuru teyit ediniz.

Satış geçmişi ve satıcının durumu kontrol edilene kadar, ikinci el bir gayrimenkulün KDV'den muaf olduğu varsayılmamalıdır.

Bunun nedeni oldukça basit: Bir özel şahıs evini satıyorsa, bu satış genellikle KDV kapsamı dışındadır. Ancak satıcı, KDV kaydı olan bir işletme veya inşaat firmasıysa — ikinci el satışlarda bile — KDV durumu daha karmaşıktır. Benzer şekilde, Mevcut bir inşaat aşamasındaki satış sözleşmesinin atanması (tapu belgesi düzenlenmeden önce satın alma haklarınızı satmak), basit bir mülkiyet hakkı devrinden farklı bir KDV sorunu yaratabilir; zira ilgili tedarikle ilgili ilk KDV durumu henüz netleşmemiş olabilir.

Yeni İnşaat mı, İkinci El mi?

Aşağıdaki tablo, takas öncesinde sorulması gereken soruları belirlemeye yardımcı olur. Bu tablo, işleme özgü bir KDV değerlendirmesinin yerini almaz.

Senaryo	KDV ile ilgili sorulacak soru	Neden önemli?
İnşaat firmasından yeni daire	Bu müteahhit KDV kaydı var mı? Yürürlükteki mevzuata göre bu konut biriminin kategorisi için hangi oran geçerlidir?	KDV, toplam tutara önemli bir ek maliyet getirebilir; fiyatı kabul etmeden önce KDV oranını teyit edin
Mevcut tapu belgesine dayalı özel satış	Satıcı, şahsi olarak mı yoksa ticari olarak mı hareket ediyor? KDV kaydı var mı?	Genellikle KDV kapsamı dışındadır, ancak teyit edilmesi gerekir
Mevcut bir inşaat aşamasındaki sözleşmenin devri	Devir işlemi kendi başına bir KDV yükümlülüğü doğurur mu? İlk tedarik işleminde KDV ödenmiş mi?	Doğrudan satış kadar net değildir; bağımsız hukuki danışmanlık şarttır
Bir müteahhit veya şirket tarafından yeniden satış	Mülkün yaşına bakılmaksızın satıcı KDV kaydı yaptırmış mı? Satıcının KDV durumu nedir?	Bir yeniden satış işleminde yer alan ticari satıcı, bireysel bir satıcının yaratmayacağı bir KDV yükümlülüğü doğurabilir

Pratik öneri: Devir işleminden önce satıcıdan KDV uygulamasına ilişkin yazılı bir teyit isteyin. Cevap net değilse, bağımsız bir hukuk danışmanına başvurun. Bu belirli gayrimenkul için söz konusu oranın dayanağı açıklanmadıkça ve güncel resmi tarifede teyit edilmedikçe, “5%” ifadesini tam bir cevap olarak kabul etmeyin.

Hangi Vergiler Benim İçin Geçerli Olabilir?

Şunu satın alıyorsunuz…	Damga vergisi	Transfer ücreti	KDV
KDV kayıtlı inşaat firması tarafından inşa edilen yeni bina	Evet	Evet	Genellikle konuyla ilgilidir; oranı doğrulayın
KDV’si önceden ödenmiş özel ikinci el satış	Evet	Evet	Genellikle geçerli değildir
Şirketten/müteahhitten ikinci el satış	Evet	Evet	Kontrol edilmelidir
İnşaat aşamasındaki sözleşmenin devri	Evet / işleme özgü	İşleme özgü	Kontrol edilmelidir

Yeni inşaat ile ikinci el satış arasındaki fark, tek başına vergi sonucunu belirlemez. Satıcının durumu, KDV geçmişi, mülkiyet durumu ve işlem yapısı da kontrol edilmelidir.

Tapu Devir Ücretleri

Çoğu yabancı alıcı için, tapu devir ücreti, Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alırken karşılaşılan en büyük vergi ile ilgili maliyettir. Satın alma kararını vermeden önce, bu sürecin nasıl işlediğini ve eski çevrimiçi kılavuzların neden aktif olarak yanıltıcı olabileceğini anlamak çok önemlidir. Tapu, yerel halk arasında genellikle koçan (kocan). Bir emlakçı, bir gayrimenkulün “koçanı var” dediğinde, bu genellikle tapunun mevcut olduğu anlamına gelir; ancak alıcılar yine de tapunun kimin adına kayıtlı olduğunu, tapunun bireysel mi yoksa ortak mı olduğunu ve üzerinde herhangi bir ipotek veya yükümlülük kayıtlı olup olmadığını doğrulamalıdır.

Nedir: Kuzey Kıbrıs’taki bir gayrimenkulün mülkiyet hakkı Tapu Sicili’nde resmi olarak adınıza tescil edildiğinde, bir devir harcı ödenmesi gerekir. Bu harç, devir anında Tapu Sicili tarafından belirlenen bir değer esas alınarak hesaplanır; bu değer, satıcıyla kararlaştırdığınız fiyat veya ilan edilen fiyattan farklı olabilir. Bu ayrım önemlidir, çünkü vergi matrahınız otomatik olarak satış fiyatı ile aynı olmaz — Tapu Sicili’nde kayıtlı değer, sözleşmede belirtilen tutardan farklı olabilir, ayrıca avukatınızdan söz konusu gayrimenkul için muhtemel değerlendirme esasını açıklamasını istemeniz gerekir.

Ayrıca şu terimle de karşılaşabilirsiniz: “Epsima” Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkul tartışmalarında. Bu terim, piyasada genellikle gayrimenkul/mülkiyet devri ücretinden bahsedilirken kullanılır. Ancak hukuki ve bütçeleme amaçları doğrultusunda, gayri resmi adlandırmalara güvenmek yerine Tapu Sicil belgelerinde belirtilen terminolojiyi ve hesaplama yöntemini kullanınız.

Yabancı alıcılar için mevcut düzenleme: 15 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe giren değişikliklerin ardından, Türk vatandaşı olmayan yabancı uyruklular için devir ücreti oranı, geçerli yabancı mülk edinimi kurallarına ve işlemin koşullarına bağlı olmak kaydıyla, genel olarak 9%’dir. Bu ücret, tek seferde ödenmesi gereken toplu bir tutar değildir. Ücret genellikle işlemin iki aşaması arasında paylaştırılır:

• Bir ilk izin verilen satın alma koşulları karşılayan bir yabancı alıcı tarafından: 6% tutarı, sözleşmenin tescil edildiği anda ödenir; kalan 3% tutarı ise nihai mülkiyet devri aşamasında ödenir.
• Bir Yürürlükteki yabancı mülkiyet kuralları uyarınca ikinci veya üçüncü bir satın almaya izin verilmektedir, yayınlanan ücret yapısı genellikle tersine çevrilir: sözleşme kaydında 3%, mülkiyet devrinde ise 6%.

Kayıt aşamasındaki ödeme, toplam devir ücretinin bir parçasıdır; bu ücretin üzerine eklenen ek bir tutar değildir. Avukatınız, sizin durumunuz için hangi ödeme planının geçerli olduğunu teyit etmeli ve ödeme planınızın bunu yansıtmasını sağlamalıdır.

Eski kılavuzlar neden bu kadar farklı rakamlar veriyor? Çünkü yapı birkaç kez değişti. Bazı kaynaklar hâlâ 12%, 6%, 3% gibi rakamları ya da önceki sistemlere ait rakamları ya da farklı alıcı kategorilerine ait rakamları içeriyor. Mevcut transfer ücreti düzenlemesi konusunda, Mayıs 2025'ten önce yazılmış hiçbir makaleye güvenmeyin. Herhangi bir işlem yapmadan önce, sizin özel durumunuza uygun oranı ve bölüşüm oranını teyit edin — alıcının uyruğu, daha önce KKTC’de gayrimenkul satın alımları ve işlem yapısı, hesaplamayı etkileyebilir.

Belirtildiği üzere, Tapu Sicili’nin belirlediği değer, satış fiyatından farklı olabilir. Bu, 9% oranının teyit edildiği durumlarda bile, hesaplama tabanının ayrı bir şekilde doğrulanması gerektiği anlamına gelir.

Kuzey Kıbrıs’taki farklı tapu türlerini ve bunların sonuçlarını pratik bir şekilde anlamak için, “Kuzey Kıbrıs Tapu Belgeleri Hakkında Açıklama” kılavuzu, gayrimenkulleri karşılaştırmadan önce bilmeniz gerekenleri ele almaktadır. Yabancı alıcıların, tapu devrinin resmi olarak gerçekleşebilmesi için Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Bakanlar Kurulu’ndan Satın Alma İzni (PTP) almaları gerekmektedir; süre ve süreç “Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Alma İzni” kılavuzu. PTP yayın tarihi, ödeme son tarihini belirleyen kritik bir tetikleyicidir, sadece idari bir dönüm noktası değildir — bunun nakit akışı planlamanız açısından neden önemli olduğu konusunda bir sonraki bölüme bakınız.

Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkullere özgü bir başka husus: TKRC tapu kayıt sistemi kapsamında yapılan tescilin, mülkiyet hakkıyla ilgili tüm hukuki risklerin ortadan kaldırılmasıyla karıştırılmaması gerekir. Kuzey Kıbrıs’taki bazı gayrimenkuller, 1974 öncesine ait mülkiyet iddiaları ve Kıbrıs Cumhuriyeti’nin bu konudaki hukuki tutumuyla ilgili sorunlara da yol açabilir. Alıcılar, söz konusu gayrimenkulün mülkiyet geçmişi konusunda bağımsız hukuki danışmanlık almalıdırlar, sadece Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ndeki satın alma prosedürü ve buna ilişkin vergilerle sınırlı değildir.

Kuzey Kıbrıs vergi kılavuzlarında neden farklı oranlar gösteriliyor?

Kuzey Kıbrıs’taki emlak vergisi kuralları defalarca değiştirildi; bu nedenle mevcut arama sonuçlarında şunlar görünebilir: 3%, 6%, 9% veya 12% mülkiyet devri ücretleri ve işlemin tamamlanması için farklı son tarihler açısından. Bu rakamların bazıları eski kuralları yansıtmaktadır; diğerleri ise farklı alıcı kategorileri için geçerlidir. Bir rakamı kullanmadan önce daima şu üç hususu kontrol edin: yayın tarihi, alıcının uyruğu/kategorisi ve kaynağın sözleşme kaydını mı yoksa nihai mülkiyet devrini mi ele aldığı.

Hangi Vergileri Kim Öder?

Kuzey Kıbrıs emlak rehberlerinde en sık kafa karışıklığına yol açan konulardan biri, alıcı masrafları ile satıcı masraflarının birbirine karıştırılmasıdır. Bunlar yasal olarak birbirinden ayrı yükümlülüklerdir ve aradaki farkı anlamak, aslında yasal sorumluluğunuzda olmayan kalemleri içeren bir masraf tablosunun size sunulmasından sizi korur.

Alıcı tarafındaki maliyetler Standart bir işlemde genellikle damga vergisi, işlemin kapsamına girmesi halinde KDV ve tapu devir harcı yer alır. Bunlar, mevcut KKTC mevzuatı uyarınca alıcının yükümlülükleridir.

Satıcı tarafındaki maliyetler bunlar arasında gayrimenkul devri üzerine kesilen stopaj vergisi de yer almaktadır. Bu, devir işlemiyle bağlantılı olarak satıcıya yüklenen bir vergidir. Resmi VD89 formuna göre — Gayrimenkul Devirlerine İlişkin Stopaj Beyannamesi — vergi mükellefi, devreden taraftır (memnun), vergi matrahı ise Tapu Sicili’ndeki piyasa değeri ile satış değerinden hangisi daha yüksekse ona göre hesaplanır. Bu form şu adresten temin edilebilir: KKTC Gelir ve Vergi Dairesi. Bu, satıcının yasal sorumluluğudur; alıcının masrafı değildir. Bazı ticari müzakerelerde taraflar, belirli masrafların fiyatlandırmaya nasıl yansıtılacağını veya anlaşma yoluyla nasıl paylaşılacağını görüşürler — ancak Sözleşmeye dayalı masraf paylaşımı, yasal sorumlulukla aynı şey değildir.. Yasal olarak hangi yükümlülüklerin size ait olduğunu bilmek, satış fiyatına hangi masrafların dahil olduğunu bilmekten farklıdır.

Bir gayrimenkul geliştiricisi gibi profesyonel veya ticari bir satıcının, evini satan bir gerçek kişiden farklı vergi muamelesi ve yükümlülükleri olabilir. Bu durum, satış fiyatını nasıl yorumlamanız gerektiğini ve avukatınızın sözleşme imzalanmadan önce hangi hususları netleştirmesi gerektiğini etkiler.

Öğe	Alıcı mı, satıcı mı?	Önemli uyarı
Damga vergisi	Alıcı	Güncel tarifeyi doğrulayın; işlem sürecinin başlarında, sözleşme kaydı sırasında belirlenir
Vergiye tabi tedarik üzerindeki KDV / VAT	Alıcı (satın alma bedeli üzerinden veya ayrı olarak)	Mevcut mevzuata göre satıcının KDV durumuna ve gayrimenkulün kategorisine bağlıdır
Tapu devir ücreti	Alıcı	Çoğu yabancı uyruklu kişi için toplam 9%; kayıt ve transfer aşamaları arasında bölünmüştür
Satıcı kesintisi (VD89)	Satıcı	Tapu Sicili’ndeki piyasa değeri ile satış fiyatından hangisi daha yüksekse o üzerinden hesaplanır; alıcının yasal masrafı değildir
Yıllık gayrimenkul vergisi	Mülk sahibi	Yükümlülük ve ödeme zamanlaması, mevcut yıllık değerlendirme kuralları çerçevesinde teyit edilmelidir
Satıştan kaynaklanan kazançla ilgili masraflar	Satıcı (uygun olduğu durumlarda)	Alıcı kalemlerine dahil etmeyin

Yasal vergi mükellefi ile sözleşmeye dayalı maliyet tahsisi arasındaki ayrım önemlidir. Satış fiyatına hangi maliyetlerin dahil edildiğinin yanı sıra, kanunen size hangi yükümlülüklerin düştüğünü de avukatınızla teyit edin.

Maliyet Hesaplamalarına İlişkin Örnekler

Aşağıdaki tabloda, örnek niteliğinde üç bütçeleme senaryosu sunulmaktadır. Bunlar planlama araçlarıdır, vergi değerlendirmeleri değildir. İşleminize ilişkin gerçek rakamlar, Tapu Sicili’nin belirlediği değer, geçerli KDV hesaplaması, işleme özgü hukuki ücretler ve alıcı profilinize uygulanan onaylanmış devir ücretine bağlı olarak farklılık gösterebilir.

Damga vergisi, “güncel oranı teyit edin” şeklinde belirtilmiştir; zira tarife Ağustos 2026’da değiştirilmiştir ve her bir sözleşme bedeli için belirli rakamın, herhangi bir gerçek hesaplamada kullanılmadan önce mevcut siparişle karşılaştırılarak doğrulanması gerekmektedir. Hukuki ve idari masraflar ise metin genelinde “fiyat teklifi alın” şeklinde belirtilmiştir.

Örnek: 150.000 £ değerinde yeni inşa edilmiş daire

Şu durumu ele alalım: Koşulları karşılayan bir yabancı alıcı, izin verilen ilk satın alma işlemi olarak 150.000 sterlin değerinde yeni inşa edilmiş bir daire satın alıyor. Mevcut 9% devir vergisi çerçevesine göre, devir vergisi yaklaşık olarak Tapu Sicili’nin değerlemesi de 150.000 sterlin olsaydı, 13.500 sterlin olurdu: hakkında 6% kayıt aşamasında 9.000 sterlin ve 3% unvan devri aşamasında 4.500 sterlin. Eğer söz konusu konut arzının aşağıdakilere tabi olduğu teyit edilirse 5% KDV, bu da yaklaşık olarak £7,500. Damga vergisi ise mevcut Türk Lirası cinsinden tarifeye göre ayrı olarak hesaplanacaktır. Hukuk masrafları, PTP maliyetleri, kamu hizmetleri bağlantıları, altyapı ücretleri, hizmet bedelleri ve mobilya masrafları buna ek olarak eklenir.

Bu nedenle, 150.000 sterlini gayrimenkulün satın alınmasına ilişkin nakit maliyet olarak yorumlamayınız. Satın alma fiyatının yanı sıra her bir vergi ve vergi dışı maliyeti ayrı ayrı gösteren yazılı bir döküm isteyiniz.

Maliyet kalemi	İkinci el daire ~100.000 £	Yeni inşa edilmiş daire ~150 bin sterlin	Villa ~300 bin sterlin
Satın alma fiyatı	£100,000	£150,000	£300,000
Damga vergisi	Güncel oranı teyit et	Güncel oranı teyit et	Güncel oranı teyit et
KDV	Onayla — genellikle özel satışlarda geçerli değildir	~5% için geçerliyse: ~7.500 £; ücret ve kategoriyi teyit edin	Onaylanması gerekiyor — bu işlem için özel bir KDV hesaplaması alınması gerekiyor
Tapu devir ücreti (9% çalışma varsayımı, ilk satın alma, yabancı alıcı)	Satış fiyatı bazında ~9.000 £ (kayıt sırasında 6% + devir sırasında 3%)	Satış fiyatı esasına göre ~13.500 £ (kayıt sırasında 6% + devir sırasında 3%)	~27.000 £ (satış fiyatı esas alınarak) — Tapu sicili değeri ve vergi kategorisi için özel bir doğrulama gereklidir
Hukuki / idari masraflar	Fiyat teklifi alın	Fiyat teklifi alın	Fiyat teklifi alın
Toplam tahmini transfer ücreti	~£9,000	~£13,500	~£27,000
Uygulanması gereken durumlarda KDV	Otomatik değil	~7.500 £ (uygulanabilirse)	Ayrı ayrı onaylayın
Vergi dışı satın alma maliyetleri	Hizmet depozitosu, bağlantı ücretleri	Transformatör/altyapı ücreti, kamu hizmetleri teminat bedeli	Yukarıdakilerin hepsi; muhtemelen daha yüksek meblağlar

Bu tabloyu doğru bir şekilde okumak için dikkat edilmesi gereken birkaç nokta:

Aktarım ücreti, 9%'yi bir çalışma bütçesi varsayımı 2025 Mayıs’ından sonra yabancı alıcıların ilk gayrimenkul alımına ilişkin çerçeveye dayanmaktadır. Bu örnekte satış fiyatı üzerinden uygulanmaktadır; ancak Tapu Dairesi gayrimenkulü farklı bir değer üzerinden değerlendirebilir ve bu durumda sonuç değişebilir.

Villa söz konusu olduğunda, hem KDV durumu hem de devir bedeli, işlem öncesinde özel bir hukuki teyit gerektirmektedir. 300.000 sterlinlik bir işleme daire ölçeğindeki varsayımları uygulamak, önemli bir mali risk taşımaktadır.

Tabloda avukatlık ücretleri, kamu hizmetleri depozitoları, altyapı katkı payları, hizmet bedelleri ve damga vergisi (oranın doğrulanması beklenmektedir) yer almamaktadır. Bunlar, toplam nakit ihtiyacınızı etkileyen gerçek maliyetlerdir — ancak bunlar vergi değildir ve ayrı bir kategoriye girerler. “Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma rehberi” kılavuzu, satın alma sürecinin tamamını ve her aşamada ortaya çıkan ek masrafları ele almaktadır.

Bu tablodaki hesaplanmış rakamları, bağlayıcı bir vergi tahakkuku olarak değil, bütçeleme tahmini olarak değerlendirin. Nitelikli bir avukat tarafından hazırlanan, işleme özgü bir maliyet tablosu, nihai mali planlama için tek güvenilir dayanak teşkil eder.

Vergi Ödeme Takvimi

Sözleşmeyi imzalamak
↓
Damga vergisini ödeyin ve sözleşmeyi tescil ettirin
↓
Kayıt aşamasındaki transfer ücretini ödeyin — genellikle ilk izin verilen yurt dışı satın alımda 6%
↓
Uygulanabilir olduğu durumlarda, vergilendirilebilir tedarik/geliştirici ödeme planına göre KDV
↓
Satın Alma İzni Başvurusu Yapın
↓
PTP Resmi Gazete’de yayımlandı
↓
İlgili ödenmemiş vergi ve harçları 75 iş günü içinde ödeyin
↓
İlgili devir süresi içinde mülkiyet devrini tamamlamak

Her Ödemenin Vade Tarihi

Her bir ödemenin ne zaman vadesi geldiğini anlamak, sadece toplam tutarı bilmek açısından değil, nakit akışını yönetmek açısından da önemlidir. Kuzey Kıbrıs’ta bir gayrimenkul alım-satım işlemi boyunca çok farklı aşamalarda çeşitli masraflar ortaya çıkar — ve yeni inşa edilmiş bir gayrimenkul satın alımında, sözleşmeden tapu devrine kadar geçen süre birkaç yıla kadar uzayabilir. Özellikle yabancı alıcılar için, “Satın Alma İzni” aşaması, genellikle yanlış anlaşılan, hukuki açıdan önemli bir ödeme son tarihini beraberinde getirir.

1. Sözleşmenin imzalanmasından önce veya imzalanırken: Damga vergisi genellikle sözleşmenin imzalanması ve tescil edilmesiyle birlikte ya da hemen sonrasında ödenmesi gerekir. İlk günden itibaren bunun için bir bütçe ayırın ve imzalamadan önce geçerli oranı teyit edin.
2. Sözleşme kaydı: Sözleşmenizi Tapu Sicili’ne kaydettirmeniz, gayrimenkul üzerindeki haklarınızın kayıt altına alınmasını sağlar. Yabancı alıcılar için bu aşama aynı zamanda tapu devir ücretinin kayıt aşamasına ait kısmı — Türk vatandaşı olmayan bir yabancının ilk satın alımı için geçerli olan mevcut düzenlemeye göre, bu tutar, ilgili değerin 6%’si olup, ertelenmiş bir ödeme değildir.
3. Derleme sırasında (yeni derleme): Yeni inşa edilmiş bir gayrimenkul satın alımında KDV, müteahhit tarafından belirlenen aşamalı ödemelere dahil edilebilir. KDV’nin toplam fiyata dahil olup olmadığını veya her taksitin üzerine eklenip eklenmediğini kontrol edin.
4. Satın Alma İzni başvurusu ve yayınlanması: Yabancı alıcılar, mülkiyet devri gerçekleştirilebilmesi için öncelikle KKTC Bakanlar Kurulu’na PTP başvurusu yapmak zorundadır. Bu, ilgili yasal masrafları da içeren idari bir süreçtir. Önemli: PTP yayınlandıktan sonra, işlemle ilgili ödenmemiş vergi ve harçların 75 iş günü içinde ödenmesi gerekmektedir. Halen yürürlükte olan düzenlemelere göre, gerekli vergi ve harçların ödenmemesi kamu hizmetlerine bağlantıları da etkiler: İlgili istisnalar saklı kalmak kaydıyla, gerekli tutarlar ödenene kadar genellikle kalıcı veya geçici su ve elektrik bağlantıları yapılamaz. Alıcı için bu, tapu devir ücretinin ödenmemiş kısmını da içerir. Yasal süreye uyulmaması, Satın Alma İzni’nin (PTP) geçersiz hale gelmesine neden olabilir. Bu, esnek bir son tarih değildir — PTP’yi alır almaz tüm ödenmemiş bakiyeleri ödeyebilecek durumda olmak için mali planlamanızı yapın.
5. Nihai mülkiyet devri: Tapu devir ücretinin geri kalan kısmı (standart yabancı alıcı çerçevesi kapsamında ilk satın alım için 3%), Satın Alma İzni’nin (PTP) yayınlanmasından sonraki 75 iş günü içinde ödenmelidir. Asıl tapu devrinin tamamlanması için son tarih ise ayrıdır: mevcut düzenlemeye göre, bu süre genellikle Satın Alma İzni’nin yayınlanmasından itibaren bir yıldır; ancak sözleşmeye bağlı satın alma bedeli taksitlerinin ödenmemiş olması durumunda geçerli olan özel kurallara tabidir.
6. Sahibi olduktan sonra: Mülkiyet hakkı size geçtiğinde, yıllık gayrimenkul vergisi sizin sorumluluğunuzda olur. Belediyeden kaynaklanan diğer tüm harçlar da mal sahibine aittir.

Bu süreci yurtdışından yürüten alıcılar için, “Kuzey Kıbrıs'ta uzaktan gayrimenkul satın alma” kılavuzu, her bir ödemenin nasıl ve ne zaman onaylanacağını etkileyen vekaletname düzenlemelerini ve uzaktan satın alma işlemlerinin işleyişini ele almaktadır.

Yıllık Emlak Vergisi ve Mülkiyet Maliyetleri

A) Yıllık Gayrimenkul Vergisi

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul sahibi olanlar, yıllık gayrimenkul vergisine tabidir (Türkçe: gayrimenkul vergisi). Bu, Gayrimenkul Vergisi Kanunu kapsamında yayınlanan ve söz konusu gayrimenkul için geçerli olan yasal değerleme ve vergi oran tabloları uyarınca belirlenir; KKTC Gelir ve Vergi Dairesi.

Değerlendirme, satın alma fiyatının basit bir sabit yüzdesi değildir. Hesaplamada, taban alanı, gayrimenkul kategorisi, yaş ve belirli gayrimenkul özellikleri gibi faktörler dikkate alınabilir. — Yasal tablolarda, yalnızca satış fiyatına göre değil, bu özelliklere göre değişen geçerli oranlar ve düzeltmeler belirtilmiştir. Harç Türk Lirası cinsinden ifade edildiğinden, İngiliz Sterlini karşılığı döviz kuruna bağlı olarak sürekli olarak değişmektedir.

Herhangi bir gayrimenkul için geçerli yıllık tutar, o gayrimenkulün özellikleri ve güncel yasal tablolar ışığında teyit edilmelidir — bir emlak acentesi makalesinde yer alan genel bir rakamdan tahmin edilmemelidir. Şunu söyleyebiliriz ki, birçok konut gayrimenkulü için yıllık vergi tutarı, çok daha yüksek olan tek seferlik satın alma masraflarına kıyasla nispeten mütevazıdır; ancak bu tutar, söz konusu gayrimenkul için geçerli olan yasal değerlendirmeye bağlıdır.

Düşük bir yıllık emlak vergisi, toplam sahip olma maliyetinin düşük olduğu anlamına gelmez.

B) Vergi Dışı Tek Seferlik Mülkiyet Maliyetleri

Yıllık emlak vergisi, Kuzey Kıbrıs’ta bir gayrimenkul sahibi olmanın her yıl getirdiği masrafların yalnızca bir unsurudur. Yeni inşa edilen apartman projelerinin çoğunu ve birçok villa kompleksini kapsayan yönetilen konut projelerinde, aşağıdaki masraflar da mülk sahipliğinin düzenli bir parçasıdır:

• Servis/bakım ücreti: ortak alanların bakımı, güvenlik, temizlik ve yönetim masraflarını karşılayan düzenli bir aidat. Bu aidatlar, konut projesine göre önemli ölçüde değişiklik gösterir ve devlet tarafından belirlenen bir tarifeye tabi değildir.
• Bina sigortası: Bu, normal bir mülkiyet maliyeti olmasının yanı sıra, kredi veren kurum, yönetim düzenlemesi veya sözleşme gereği de zorunlu tutulabilecek bir maliyettir. Alıcılar, gayrimenkul için herhangi bir özel sigorta yükümlülüğünün olup olmadığını ve hangi teminatların gerekli olduğunu teyit etmelidir.
• Havuz ve bahçe bakımı: Yönetilen konut projelerinde genellikle hizmet bedelinin içine dahil edilir, ancak nelerin kapsama dahil olduğu ve nelerin olmadığı konusunda kesin bilgi edinin.
• Kamu hizmetleri: Elektrik (KIBTEK), su ve internet hizmetlerinin her biri için sabit ücretler ve tüketim maliyetleri söz konusudur. Yeni bir mülkte ilk bağlantı depozitosu talep edilebilir. Depozitoların iade edilip edilmeyeceği, hizmet sağlayıcının güncel şart ve koşullarına bağlıdır.
• Mülk yönetimi: Bölgede ikamet etmeyen mülk sahipleri, bakım işlerinin koordinasyonu, anahtarların saklanması veya kira işlemlerinin yönetimi için bir yönetim temsilcisi atamayı tercih edebilirler. Bu, genel bir yasal zorunluluktan ziyade pratik bir tercihtir.
• Kira geliri: Eğer gayrimenkulünüzü kiraya verirseniz, kira geliri KKTC vergisine tabidir. Uygulanacak vergi oranı ve beyanname verme süreci kişisel durumunuza bağlıdır ve yerel bir vergi danışmanına danışarak teyit edilmelidir — bu makalede kira geliri için genel geçer bir vergi oranı belirtilmemiştir.

Yönetilen bir konut projesinden ev satın almadan önce sorulması gerekenler:

• Şu anki yıllık hizmet bedeli ne kadardır ve bu bedel tam olarak neleri kapsamaktadır?
• Büyük çaplı çalışmalar için bir yedek fon veya amortisman fonu mevcut mu ve bu fonun mevcut bakiyesi ne kadardır?
• Kamu hizmetleri sabit ücretleri, hizmet bedeli kapsamında mı yoksa ayrı olarak mı faturalandırılıyor?
• Mülk veya inşaat projesine ilişkin ödenmemiş ortak borçlar var mı?
• Yönetim şirketi hizmet bedelini tek taraflı olarak artırabilir mi, yoksa bu mekanizma satın alma sözleşmesinde belirtilmiş mi?
• Geliştirme işini kim yönetiyor ve yönetim sözleşmesinin süresi ne kadardır?

Bu sorular pratik ve somuttur. Bu soruların yanıtları, belirli bir satın alma fiyatına sahip bir gayrimenkulün yıldan yıla elinde tutulmasının gerçekten ekonomik olup olmayacağını önemli ölçüde etkileyebilir.

Yeni İnşaat ve İkinci El Konut: Vergi Farklılıkları

Yeni inşa edilmiş bir konut satın alımı ile ikinci el konut satın alımı arasındaki vergi ve maliyet yapısı, birkaç önemli açıdan farklılık gösterir; bu farklılıkları anlamak, iki zıt hatadan kaçınmaya yardımcı olur: yeni inşa edilmiş bir konutun her zaman daha pahalı olduğunu varsaymak ya da ikinci el konut satın almanın her zaman daha basit ve daha ucuz olduğunu varsaymak.

KDV en önemli değişkendir. Bir müteahhitten doğrudan ilk ticari tedarik olarak satın alınan yeni inşa edilmiş bir gayrimenkul, genellikle KDV’ye tabidir. KDV kaydı bulunmayan bir birey tarafından gerçekleştirilen özel bir yeniden satış ise genellikle KDV’ye tabi değildir. Ancak bu, evrensel bir kural değildir. Sonucu belirleyen, mülkün yaşı değil, satıcının KDV statüsü ve işlemin niteliğidir. Fazla stok sahibi bir müteahhit tarafından yapılan yeniden satış veya inşaat aşamasındaki bir sözleşmenin devri, sözleşme imzalanmadan önce hukuki teyit gerektiren KDV sonuçları doğurabilir.

Tapu belgesinin mevcut olup olmadığı İki yol arasında fark vardır. Zaten tescilli bir tapuya sahip bir gayrimenkulün yeniden satışı durumunda, mevcut bireysel tapu belgesi belirsizlik kaynaklarından birini ortadan kaldırabilir; ancak devir süreci yine de gayrimenkulün hukuki durumuna, PTP gerekliliklerine ve işlemin koşullarına bağlıdır. Yeni bir inşaatta ise, inşaat tamamlanana ve müteahhit ilgili tamamlanma sertifikalarını alana kadar tapu düzenlenemeyebilir — bu, bazen asıl sözleşmeden yıllar sonra gerçekleşebilir. Bu süre zarfında, sözleşmeniz tescil edilir ve haklarınız KKTC tescil sistemi kapsamında korunur; ancak bu, söz konusu gayrimenkulün bağımsız bir hukuki incelemesiyle ele alınması gereken tapu ile ilgili ayrı riskleri ortadan kaldırmaz. Bu yapı, devir ücretinin her bir kısmının ne zaman ödenmesi gerektiği konusunu da etkiler.

Altyapı ve kamu hizmetleri maliyetleri Bu tür masraflar genellikle yeni inşa edilmiş konut alımlarında daha belirgin olur. Müteahhit sözleşmelerinde sıklıkla trafo katkı payı, kamu hizmetleri bağlantı ücretleri ve diğer altyapı masrafları yer alır. Bunlar vergi değildir, ancak belirli tutarlara sahip gerçek maliyetlerdir. Halihazırda yerleşik bir site içindeki ikinci el konutlarda ise bu bağlantılar genellikle zaten kurulmuş durumdadır. Neyin fiyata dahil olduğu ve neyin ek ücret gerektirdiğini, müteahhitin sözleşme ekinden teyit edin.

Taksitli ödemelerde KDV: Aşamalı ödemelerin yapıldığı yeni inşaat işlemlerinde, KDV, müteahhidin ödeme planında belirtildiği şekilde her bir ödeme dilimine dahil edilebilir; bu da, inşaatı tamamlandığında tek seferde toplu bir ödeme yapmak yerine, inşaat süresi boyunca KDV’yi aşamalı olarak ödediğiniz anlamına gelir. İmzalamadan önce avukatınızdan bu mekanizmanın ayrıntılarını teyit etmesini isteyin.

Tarihsel vergi durumu: Bir gayrimenkulün yeniden satışı durumunda, devir işleminden önce satıcı tarafından önceki tüm yıllık emlak vergilerinin ve ödenmemiş yükümlülüklerin yerine getirildiğini teyit edin. Bu yükümlülükler, mülkiyetin el değiştirmesiyle otomatik olarak ortadan kalkmaz.

Bundan çıkarılacak pratik sonuç şudur: İkinci el alım bazen daha öngörülebilir bir maliyet yapısı sunar; ancak bu, otomatik olarak daha ucuz, KDV’den muaf veya karmaşıklık içermeyen bir seçenek olduğu anlamına gelmez. Her iki seçenek için de, sözleşmeyi imzalamadan önce vergi ve maliyet durumuna ilişkin uygun bir hukuki inceleme yapılması gerekir.

Emlak Vergisi Olmayan Masraflar

Birçok rakip rehberde görülen tutarlı bir eksiklik, vergilerin diğer satın alma maliyetleriyle bir araya getirilmesidir. Aşağıdaki kalemler, Kuzey Kıbrıs’ta bir gayrimenkul satın alımını tamamlamak için ihtiyaç duyduğunuz nakit tutarını gerçekten etkiler — ancak bunların hiçbiri emlak vergisi değildir ve “vergi toplamı”nda yer almamalıdır.

• Bağımsız hukuk danışmanlığı ücretleri: Avukatınız, sözleşme incelemesi, durum tespiti, Tapu Sicili araştırmaları ve devir sürecinin yönetimi için ücret alır. Maliyet, işlemin karmaşıklığına ve gayrimenkulün değerine bağlıdır. Bu tutar, satın alma maliyeti olarak pazarlık edilemez; ancak bir vergi değil, profesyonel hizmet ücreti niteliğindedir.
• Noter, tasdik ve çeviri masrafları: Bazı belgelerin, özellikle de Satın Alma İzni başvurusunu hazırlayan yabancı alıcılar için, resmi tercüme ve noter tasdiki gerektirmektedir.
• Satın Alma İzni Yönetimi: PTP başvurusu, bir devlet harcı ile buna bağlı hukuki ve idari masrafları içermektedir. Bu, yabancı alıcılar için zorunlu bir adımdır; gayrimenkulün kendisi üzerinden alınan bir vergi değildir.
• Hizmet depozitoları ve bağlantı ücretleri: Elektrik, su ve internet bağlantıları için depozito ödenmesi gerekmektedir; ayrıca yeni inşa edilmiş mülklerde ilk bağlantı ücretleri de talep edilmektedir. Depozitoların iade edilip edilmeyeceği, her bir sağlayıcının geçerli şartlarına bağlıdır.
• Transformatör/altyapı katkısı: Birçok yeni inşaat projesi geliştiricisi, proje alanına elektrik ve diğer altyapı hizmetlerinin getirilmesi masraflarını karşılayan bir ücret talep etmektedir. Bu ücret, projeye bağlı olarak önemli ölçüde değişiklik gösterebilir.
• Halat çekme ve ölçüm: Teslimat veya satın alma öncesinde gayrimenkulün profesyonel bir şekilde incelenmesi. Yasal olarak zorunlu olmasa da hem yeni inşa edilen hem de ikinci el gayrimenkullerde genellikle tavsiye edilir ve bütçede dikkate alınması gereken bir kalemdir.
• Bina ve eşya sigortası: Sigortalanabilir menfaatinizin olduğu andan itibaren geçerli olan standart bir mülkiyet maliyeti olup, kredi veren kurum, yönetim şirketi veya müteahhitlik sözleşmesi kapsamında talep edilebilir.
• Mobilya ve iç mekan donanımı: Bu durum, genellikle iskelet haliyle satılan yeni inşaatlar için özellikle geçerlidir. İnşaat firmalarının sunduğu “mobilyalı” paketler ek maliyetler getirir.
• Teslimat anındaki imar hizmet bedeli: Yönetilen bir gayrimenkul projesinde ilk döneme ait hizmet bedeli, projenin tamamlanışı sırasında veya tamamlanmasından kısa bir süre sonra ödenebilir.

Bu listedeki her bir kalem, toplam nakit ihtiyacınızı etkiler. Hiçbiri vergi olarak nitelendirilmemeli veya yasal vergi hesaplamasına dahil edilmemelidir.

İmzalamadan Önce Bütçe Planlaması Nasıl Yapılır?

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alma sürecinin her aşamasında, ilan edilen satış fiyatı ile gerçekte ihtiyacınız olan nakit arasındaki fark, alıcıların beklediğinden sürekli olarak daha büyüktür. Aşağıdaki kontrol listesi, önemli miktarda para yatırmadan önce bu farkı kapatmanıza yardımcı olur.

1. Bu belirli gayrimenkul için yazılı ve kalem kalem ayrıntılı bir maliyet dökümü talep edin. Avukatınızdan ve satış temsilcisinden damga vergisi, KDV, devir ücreti (kayıt sırasında ödenecek ve nihai devir sırasında ödenecek kısımlar dahil), hukuk masrafları, PTP maliyetleri ve müteahhitin altyapı ücretlerini ayrı ayrı belirtmelerini isteyin. Toplam tutarın tek bir rakam olarak verilmesi, planlama açısından yeterli değildir.
2. Satıcı türünü belirleyin. Bu, bir gerçek kişi mi, KDV kaydı olan bir müteahhit mi, yoksa stoktan satış yapan bir şirket mi? Bu sorunun cevabı, KDV uygulamasını ve satıcı tarafındaki stopaj yükümlülüklerini etkiler.
3. Mülkün geçmiş kayıtlarında KDV’nin ödenip ödenmediğini doğrulayın. Sözleşmelerin yeniden satışı ve devri konusunda, bu husus avukatınıza danışmanız gereken özel bir hukuki sorundur.
4. Tapu Sicili ve mülkiyet durumunu teyit edin. Tescilli tapu mevcut mu? Değilse, tahmini süre ne kadardır ve şu andan o zamana kadar devir ücretinin dağılımı nasıl olacaktır?
5. Her iki aşamada da aktarım yükünü haritalandırın. Sözleşme kaydında ödenmesi gereken tutarı ve PTP’den sonra kalan tutarı öğrenin; ayrıca, PTP’nin yayınlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmesi gereken tüm vergileri ve harçları karşılamak üzere bir bütçe ayırın.
6. İlan edilen fiyata hangi masrafların dahil olduğunu teyit edin. Bazı müteahhitler KDV dahil fiyat verirken, diğerleri KDV hariç fiyat vermektedir. Farklı gayrimenkulleri değerlendirirken, aynı şartlardaki teklifleri karşılaştırdığınızdan emin olun.
7. Hizmet bedelini ve altyapı ücretlerini kontrol edin Yönetilen konut projeleri için sözleşmeyi imzalamadan önce. Bunlar, teslimattan itibaren başlayan ve ilk günden itibaren yıllık bütçenize dahil edilmesi gereken düzenli mülkiyet masraflarıdır.
8. Acil durumlar için nakit birikimi bulundurun değişken idari masraflar, Türk Lirası cinsinden kalemlerdeki döviz kuru dalgalanmaları ve işleme özgü zaman çizelgesi hazırlanmadan önce sabitlenemeyen maliyetler için. Bu tutarı, genel bir yüzde oranına değil, avukatınızın ayrıntılı maliyet tahminine göre belirleyin.
9. Bağımsız ve yetkili bir avukattan, ilgili işleme ilişkin güncel bir teyit alın Önemli miktarda para transferi yapmadan önce KKTC’deki gayrimenkul piyasası konusunda deneyim sahibi olun. Bu rehber de dahil olmak üzere çevrimiçi rehberler yalnızca genel bilgi amaçlıdır. Kararlarınızı, hukuki danışmanınızın sizin özel işleminize ilişkin yazılı değerlendirmesine dayandırmalısınız.

Vergiler ve satın alma masrafları düşüldükten sonra hangi gayrimenkullerin bütçenize uygun olduğundan emin değil misiniz? Şunu kullanın: Cypria Homes emlak arama aracı tek tek projeleri karşılaştırmadan önce uygun seçenekleri daraltmak için.

Alıcıların Sıkça Yaptığı Vergi Hataları

1. Yalnızca istenen fiyata göre bütçe belirlemek Listelenen fiyat, toplam maliyet değil, başlangıç noktasıdır. Damga vergisi, tapu devir harcı ve varsa KDV, bu rakama önemli ölçüde ek yük getirebilir. İmzalamadan sonra bunu fark eden alıcılar zor durumda kalır. Düzeltme: Rezervasyon ödemesini yapmadan önce, yazılı ve kalem kalem ayrıntılı bir maliyet tablosu isteyin.

2. Her yeniden satış işlemini otomatik olarak KDV’den muaf kabul etmek KDV kaydı bulunmayan şahıslar tarafından gerçekleştirilen özel satışlar genellikle KDV kapsamı dışındadır. Aynı varsayımı bir inşaat firmasının yeniden satışı veya sözleşme devri durumuna uygulamak, pahalıya mal olabilecek bir sürprizle sonuçlanabilir. Düzeltme: Sözleşmenin imzalanmasından önce, satıcının KDV kayıt durumunu ve gayrimenkulün işlem geçmişini yazılı olarak teyit edin.

3. Güncelliğini yitirmiş bir transfer ücreti maddesinin kullanılması Tapu devir harcı çerçevesi Mayıs 2025’te önemli ölçüde değişmiştir ve bu değişiklikten önce yazılmış herhangi bir makalede, artık geçerli olmayan oranlar belirtilmiş olabilir. Mevcut 9% çerçevesi içinde bile, tescil aşaması ile devir aşaması ödemeleri arasındaki ayrım, nakit akışı planlaması açısından önemlidir. Düzeltme: Oran bilgisi için yalnızca Mayıs 2025’ten sonraki kaynakları kullanın ve geçerli olan oranı ve pay dağılımını avukatınızla teyit edin.

4. Devir ücretinin tamamen nihai tapu devri sırasında ödeneceği varsayımıyla Türk vatandaşı olmayan bir yabancının ilk gayrimenkul alımı için geçerli olan mevcut düzenlemeye göre, devir harcı tutarının 6% kısmı, işlemin tamamlanma aşamasında değil, sözleşmenin tescil aşamasında ödenmelidir. Ayrıca, PTP’nin yayınlanmasının ardından, ilgili tüm ödenmemiş vergi ve harçların 75 iş günü içinde ödenmesi gerekmektedir; aksi takdirde izin iptal edilebilir. Düzeltme: Transfer ücretini, tek bir kapanış masrafı olarak değil, PTP’den sonra kesin bir son tarih içeren iki aşamalı bir ödeme yükümlülüğü olarak değerlendirin.

5. Satıcının kesintisini alıcının masraflarıyla karıştırmak Satıcının stopaj yükümlülüğü (VD89), kanun gereği satıcının üstlendiği bir sorumluluktur. Bunu alıcı maliyet hesaplamanıza dahil etmeniz, gerçek nakit ihtiyacınızı olduğundan fazla gösterebilir — ya da satıcının yasal olarak karşılaması gereken bir masrafı sizin ödemeniz gerektiğini düşündürebilir. Düzeltme: İşlemi incelerken, avukatınızdan alıcıya ait yasal yükümlülüklerinizi satıcının yasal yükümlülüklerinden ayırmasını isteyin.

6. Yıllık emlak vergisinin mülk sahipliğinin toplam maliyetine eşit olduğu varsayımıyla Kuzey Kıbrıs’ta yıllık emlak vergisi, yasal tablolara göre hesaplanır ve nispeten düşük olabilir. Bu vergiyi yıllık toplam mülk sahipliği maliyetlerinin bir göstergesi olarak kullanmak, hizmet bedellerini, sigortayı, yönetim ücretlerini ve sabit kamu hizmetleri ücretlerini göz ardı etmek anlamına gelir; bu kalemlerin toplamı, emlak vergisi tutarını önemli ölçüde aşabilir. Düzeltme: Satın almadan önce geliştirme yönetiminden yıllık maliyet tablosunun tam halini talep edin.

7. Tapu Sicili’ndeki değerlemeyi vergi matrahı olarak dikkate almamak Tapu devir harcı, Tapu Sicili’nin belirlediği değer üzerinden hesaplanır; bu değer, satış fiyatından farklı olabilir. Belirlenen değerin anlaşılan fiyattan yüksek olduğu gayrimenkullerde, bu durum, satın alma fiyatının basit bir yüzdesinin öngördüğünden daha yüksek bir devir harcı ortaya çıkarabilir. Düzeltme: Devir ücretini hesaplamadan önce, avukatınızdan güncel Tapu Sicili değerlemesini almasını veya tahmini bir rakam vermesini isteyin.

Kuzey Kıbrıs Emlak Vergisi Terimleri

Dönem	Anlamı
KDV	KDV’nin Türkçe kısaltması (Katma Değer Vergisi)
Koçan / Kocan	Tapu belgesi için yaygın olarak kullanılan yerel terim
PTP	Yabancı alıcılar için tapu devri öncesinde satın alma izni gereklidir
Tapu / Tapu Sicili	Arazi ve tapu tescilinden sorumlu daire
Epsima	Mülkiyet/mülkiyet hakkı devri ücreti için yaygın olarak kullanılan gayri resmi piyasa terimi
VD89	Gayrimenkul devri sırasında satıcı tarafında yapılan stopajla ilgili vergi beyannamesi

Bütçenizi biliyor musunuz? Bütçenize uygun gayrimenkulleri bulun

Yeni inşa edilmiş bir konut mu yoksa ikinci el bir konut mu aradığınızı, tercih ettiğiniz bölgeyi ve toplam bütçenizi bize bildirin. Siz tek tek konut projelerini karşılaştırmaya başlamadan önce seçenekleri daraltacağız.

[Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkulümü bul →]

---

Toplam Satın Alma Maliyetine İlişkin Plan

Kuzey Kıbrıs’ta herhangi bir sözleşmeyi imzalamadan önce bir alıcının atabileceği en pratik adım, üç ayrı kategoriyi birbirinden ayırmaktır: satın alma bedeli, yasal vergi ve harçlar ile vergiler dışındaki satın alma maliyetleri. Bunların hepsini tek bir ayrım yapılmamış tutar olarak ele almak — ya da genel bir çevrimiçi kılavuzdaki yüzde rakamına güvenmek — hem finansal risk hem de müzakerede kör noktalar yaratır.

KDV durumunu kontrol edin devir teslimden önce, sonra değil. Uygulanacak işlem, satıcının durumuna, gayrimenkulün işlem geçmişine ve mevcut KKTC yönetmelikleri kapsamındaki kategorisine bağlıdır. Bu, her gayrimenkul için kendine özgü bir cevabı olan bir sorudur; genel geçer bir kural değildir.

Transfer ücretini iki aşamalı bir yükümlülük olarak değerlendirin. Mevcut düzenleme kapsamında, tutarın önemli bir kısmı nihai tapu devri anında değil, sözleşmenin tescil edildiği anda ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca, “Satın Alma İzni” yayınlandıktan sonra, kalan bakiye 75 iş günü içinde ödenmelidir — bu sürenin aşılması halinde ciddi sonuçlar doğurur.

Mevcut tarife kararnamesine göre damga vergisi oranını teyit edin. Ağustos 2026 tarihli değişiklik, değişiklik öncesine ait bir rakamın doğrulama yapılmadan bir sonraki döneme devredilmemesi gerektiği anlamına gelmektedir.

Yıllık mülkiyet giderlerini hesaplayın satın alma işleminden ayrı olarak. Yıllık emlak vergisi, yasal tablolara göre hesaplanır ve bu, genel tablonun sadece bir parçasıdır; hizmet bedelleri, sigorta, kamu hizmetleri ve yönetim masrafları ise diğer bileşenlerdir.

Mülkiyet durumu hakkında bağımsız hukuki danışmanlık alın sadece vergi hesaplamaları açısından değil, söz konusu gayrimenkulün kendisiyle ilgili olarak da. KKTC sistemine kayıt yaptırmak önemli bir koruma sağlar, ancak gayrimenkulün 1974 öncesine ait geçmişiyle ilgili tüm hususları da içeren kapsamlı bir mülkiyet hakkı incelemesinin yerini tutmaz.

İşleme özgü bir hesaplama talebinde bulunun — yüzde olarak bir tahmin değil — önemli miktarda para transfer etmeden önce. Tapu Sicili’nin belirlediği değer, profilinize göre geçerli devir harcı oranı ve dağılımı ile söz konusu gayrimenkulün KDV durumu, hepsi bilinebilen gerçeklerdir. Avukatınız bunları yazılı olarak sunabilmelidir.

Cypria Homes, alıcılara Kuzey Kıbrıs’taki hem yeni inşaat hem de ikinci el konut seçenekleri için mülke özgü bir maliyet tablosu oluşturmalarına yardımcı olur; böylece, konut projelerini karşılaştırmaya başladığınızda, sadece ilanlarda belirtilen fiyat değil, her bir projenin satın alınması ve elinde tutulmasının gerçek maliyetini de anlamış olursunuz.