Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Satın Almanın Riskleri

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almak, diğer Avrupa ülkelerinin çoğunda gayrimenkul satın almaktan önemli ölçüde farklı olan gerçek hukuki, mali ve yapısal riskler barındırmaktadır. Asıl mesele tek bir sorun değil; tartışmalı arazi mülkiyeti geçmişi, uluslararası tanınırlıktan yoksun bir yargı yetkisi ve dikkatli alıcıların bile bazen gözden kaçırdığı, inşaat aşamasındaki gayrimenkul alımları ile sözleşme tescili konusundaki pratik zorlukların birleşimidir.

Bu kılavuz, tüm konuları kapsamaktadır: tartışmalı mülkiyet hakları, işlem riskleri, inşaat riskleri ve mülkiyet maliyetleri. Bu kılavuz, her bir riskin pratikte ne anlama geldiğini, bu riski değerlendirmenize yardımcı olacak belgeleri ve durum tespiti sürecinin tam bir garanti sağlamada yetersiz kaldığı noktaları açıklamaktadır. Kıbrıs Türk yetkilileri tarafından yönetilen yerel sistem içinde gayrimenkul satın almak yasal olarak mümkündür ve yabancı alıcılar bu bölgede gayrimenkul edinmiştir. Ancak bölgenin kendine özgü koşulları nedeniyle ek kontroller isteğe bağlı değildir; bu kontroller, burada gayrimenkul satın alırken sorumlu bir yaklaşımın temelini oluşturur.

Önemli Noktalar

• Arazi tapusunun kökeni, mevcut tescil durumu kadar önemlidir — işlemlere başlamadan önce her zaman parselin tarihsel kategorisini belirleyin.
• Yerel olarak tescil edilmiş bir mülkiyet hakkı, Kıbrıs Cumhuriyeti veya bir AB mahkemesi dahil olmak üzere başka bir hukuk sistemi kapsamında ortaya çıkan hak taleplerini otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
• Yabancı alıcılar için Satın Alma İzni şartları Ekim 2026’da değiştirilmiştir; herhangi bir belgeyi imzalamadan önce, mevcut kuralları ve yasal süreleri bağımsız bir avukata danışarak teyit ediniz.
• İnşaat aşamasındaki gayrimenkul alımları, satın alma bedelinin büyük bir kısmını ödemiş olsanız bile, teslimat anında tapu sizin adınıza düzenlenmemiş olabileceğinden ek bir risk unsuru barındırır.
• Bazı riskler — özellikle bölgenin çözülmemiş siyasi statüsünden kaynaklananlar — ne kadar kapsamlı olursa olsun, durum tespiti yoluyla tamamen ortadan kaldırılamaz.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almanın riskleri: 2026 için önemli bilgiler

Sorun	Alıcıların bilmesi gerekenler
Uluslararası tanınma	KKTC, yalnızca Türkiye tarafından bir devlet olarak tanınmaktadır
Başlıca hukuki risk	1974 yılından önce sahip olunan arazilerle ilgili çelişen hak iddiaları
Yabancı alıcı onayı	Genellikle satın alma izni gereklidir
Sözleşme kaydı	119/2026 sayılı Kararname uyarınca, geçerli koşullara tabi olmak kaydıyla bir aylık süre
Transfer ücreti ödemesi	İznin yayınlanmasından itibaren 75 iş günü içinde
Mülkiyet devri	Genellikle iznin yayınlanmasından itibaren bir yıl içinde, kanunda belirtilen istisnalar saklı kalmak kaydıyla
Damga vergisi	Genellikle 0,5% olarak belirtilir; geçerli kurun ne olduğunu teyit edin
KDV	Genellikle, şartları karşılayan geliştirici satışlarında 5% kodu kullanılır; geçerliliğini kontrol edin
Transfer ücretleri	Ekim 2026 tarihli geçici program, yabancı alıcının mülk sıralamasına bağlı olarak 4%, 5.5% ve 6% olarak bildirilmiştir
En güvenli tarihi eser kategorisi	1974 öncesine ait Kıbrıs Türk tapuları, genel olarak mülkiyet hakları iddiaları açısından daha az risk taşır
Temel koruma	İade edilemeyen herhangi bir ödeme yapılmadan önce bağımsız hukuki inceleme

Bu rakamlar genel bir referans niteliğindedir, işlem teklifi değildir. 119/2026 sayılı Kararname’nin şu anda 4 Ocak 2027 tarihine kadar yürürlükte kalması öngörülmektedir. Ekim 2026’da yayımlanan ayrı transfer ücreti değişikliklerinin kendilerine özgü geçerlilik süreleri bulunmaktadır. Alıcılar, geçerli oranlar ve son tarihler konusunda bağımsız bir avukattan ve ilgili makamlardan yazılı teyit almalıdır.

---

Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Satın Almak Güvenli mi?

Dürüst cevap şudur: Bu soruya tek bir “evet” ya da “hayır” ile yanıt verilemez ve böyle bir yanıt veren herhangi bir kaynak dikkatle incelenmelidir. Şunu söyleyebiliriz ki, Kuzey Kıbrıs’ta bazı alım-satım işlemleri sorunsuz bir şekilde sonuçlanmaktadır, yerel hukuk sistemi işlemler için işleyen bir çerçeve sunmaktadır ve yabancı alıcılar buradan gayrimenkul satın almıştır. Aynı şekilde, bu bölgenin AB emlak piyasalarında bulunmayan riskler barındırdığını ve bu risklerin, saygın bir emlakçı ile çalışmanız ya da bir avukat aracılığıyla depozito ödemenizle ortadan kalkmayacağını da söyleyebilirsiniz.

Başlangıç noktası, siyasi arka plandır. Kuzey Kıbrıs, 1974 yılından bu yana Kıbrıslı Türk yetkililer tarafından yönetilmektedir, Türkiye’nin askeri müdahalesi sonucunda adanın bölündüğü dönemde. Kıbrıs Türk yönetimi kendisini Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) olarak adlandırmaktadır; ancak bu oluşum, yalnızca Türkiye tarafından ayrı bir devlet olarak tanınmaktadır. Uluslararası alanda tanınan hükümet ve bir AB üye devleti olan Kıbrıs Cumhuriyeti ise kuzeyi işgal altındaki topraklar olarak değerlendirmektedir.

Bu durum, işlemlerin hukuki statüsünü etkilediği için gayrimenkul alıcıları açısından önemlidir. Kuzey Kıbrıs’taki gayrimenkul işlemleri, Kıbrıs Cumhuriyeti tarafından başka bir kayıtlı malike ait gayrimenkulün mülkiyetinin devri için geçerli bir dayanak olarak tanınmayan, Kıbrıs Türk yetkililerinin yasal çerçevesi altında yürütülmektedir. Adanın tamamı Avrupa Birliği’nin bir parçasıdır; ancak, Kıbrıs Cumhuriyeti Hükümeti’nin fiili kontrolünü uygulamadığı bölgelerde AB hukukunun uygulanması, 2003 Katılım Anlaşması’na Ek 10. Protokol. Kuzey Kıbrıs dışında belirli hakların veya mahkeme kararlarının tanınması ve icrası, geçerli hukuka ve davanın koşullarına bağlıdır. Bu nedenle, yerel makamlarca düzenlenmiş bir tapu belgesi, tüm rakip mülkiyet iddialarının çözüme kavuşturulduğuna dair kesin bir kanıt olarak değerlendirilmemelidir.

Birleşik Krallık hükümeti alıcılara bağımsız hukuki danışmanlık almalarını ve bununla ilgili ciddi risklerin farkında olmalarını tavsiye eder, gayrimenkullerin ilk sahibi tarafından konulan ipotek yükümlülüklerine tabi olabileceğini veya 1974 yılında yerlerinden edilen önceki sahipler tarafından henüz sonuçlandırılmamış hak talepleri bulunabileceğini belirtmekle birlikte.

Buradaki temel ayrım, yerel sistemin neye izin verdiği ile diğer hukuk sistemlerinin neyi tanıdığı arasındadır. Satın Alma İzni’nin onaylanması, sözleşmenin KKTC tapu sicilinde tescil ettirilmesi ve tapu belgesinin alınması, üç ayrı aşamadır — ve bunların hiçbiri, tek başına ya da birlikte ele alındığında, Kıbrıs Cumhuriyeti’nin ya da başka herhangi bir dış yargı yetkisinin mülkiyet haklarınızı tanıyıp tanımayacağı sorusuna bir çözüm getirmiyor. Bu ayrımı kavrayan bir alıcı, yerel sürecin tamamlanmasının kapsamlı bir hukuki koruma sağladığını varsayan bir alıcıya kıyasla temel olarak daha avantajlı bir konumdadır.

---

Tapu Riskleri ve Mülkiyet Anlaşmazlıkları

A koçan Kuzey Kıbrıs’ta genellikle tapu senedini ifade etmek için kullanılır. Alıcılar, satışa sunulan gayrimenkulün tam olarak hangi kayıtlı parsel ve mülkiyet payına karşılık geldiğini kesin olarak belirlemelidir — her parselin bölünmesi net bir şekilde yapılmamıştır ve bazı durumlarda, tek bir belgeden ilk bakışta anlaşılmayan ortak veya kısmi mülkiyet payları söz konusudur.

Bir arazinin kökeni, 1974’te yaşananlar nedeniyle önemlidir. Bölünmeden önce Kıbrıslı Rum ailelere ait olan araziler, daha sonra Kıbrıs Türk yönetimi tarafından 1974 sonrası mülk düzenlemeleri kapsamında tahsis edilmiş veya yeniden tahsis edilmiş olabilir. Bu düzenlemeler, her halükarda asıl sahiplerin rızasını gerektirmiyordu. Kuzey yönetiminin kayıtlarında ne yazarsa yazsın, asıl sahipler veya onların torunları, uluslararası hukuk ve Kıbrıs Cumhuriyeti hukuk sistemi kapsamında tanınan yasal haklarını muhafaza etmektedir.

Kuzey Kıbrıs’ta genel olarak üç ana mülkiyet hakkı kategorisi bulunmaktadır ve her biri farklı bir risk profili taşımaktadır. Tarihsel mülkiyet hakkı kategorileri ile mevcut tescil şekli ayrı ayrı değerlendirilmelidir: Bir gayrimenkul, belirli bir tarihsel mülkiyet hakkı kökenine sahip olmakla birlikte, aynı zamanda tek bir birim olarak ya da daha büyük bir parselin payı olarak tescil edilmiş olabilir.

1974 öncesine ait Kıbrıs Türkü unvanı Bu terim, adanın bölünmesinden önce Kıbrıslı Türklerin mülkiyetinde olan ve sömürge dönemi ya da bağımsızlık sonrası tapu sicilinde onların adına kayıtlı olan arazileri ifade eder. Bu araziler zaten Kıbrıslı Türklerin mülkiyetinde olduğundan, genellikle Kıbrıslı Rum mal sahipleri tarafından tarihsel hak taleplerine maruz kalma riskinin daha düşük olduğu kabul edilir — ancak bu risk tamamen ortadan kalkmış değildir. Sınır hataları, miras anlaşmazlıkları, kayıt dışı yükümlülükler ve diğer sorunlar hâlâ ortaya çıkabilir.

Değiştirme veya Eşdeğer Başlıklar Genel olarak, 1974 sonrası dönemde Kıbrıs Türk yönetimi tarafından güneyde mülk bırakmış kişilere tahsis edilen mülkleri ifade eder. Bu tahsis, kuzeydeki mülkün 1974 öncesi Rum Kıbrıslı sahibinin rızasını her zaman gerektirmezdi. Sonuç olarak, bir “Değişim Tapusu”, Kıbrıs Cumhuriyeti yasaları uyarınca asıl mal sahibinin haklarının ortadan kalktığını kanıtlamaz. Alıcılar, söz konusu mülkün 1974 öncesi mülkiyet geçmişini ve daha sonra ortaya çıkan olası hak taleplerini araştırmalıdır.

Tahsis veya Tahsis başlıkları Bu belgeler, kuzey yönetimi tarafından — genellikle eski Kıbrıslı Rum mülkleri olan — arazileri, resmi bir takas anlaşması olmaksızın Kıbrıslı Türk ailelere veya yerleşimcilere tahsis etmek amacıyla düzenlenmiştir. Tahsis tapuları, arazinin daha önce bir Kıbrıslı Rum malik adına kayıtlı olduğu durumlarda, özellikle önemli tarihsel mülkiyet riskleri oluşturabilir. Risk düzeyi, ilgili parsel ile ilgili kayıtlar ve hak talepleri ışığında değerlendirilmelidir.

Tarihsel kategorinin ötesinde, başlığın şu anda nasıl yapılandırıldığına dair ayrı bir soru bulunmaktadır. Bir bireysel tapu belgesi bu, mülkün resmi olarak bölünmüş ve ayrı bir birim olarak tescil edilmiş olduğu anlamına gelir. A ortak mülkiyet veya bölünmemiş mülkiyet Bu, mülkün yasal mülkiyetinin daha büyük bir arsanın bir kısmı olarak ifade edildiği anlamına gelir; bu durum, mülkü bağımsız olarak ipotek ettirme, satma veya geliştirme imkânınızı zorlaştırabilir. Kat mülkiyeti ile ilgili haklar, ortak alanların ve tesislerin yönetimini de içeren ek bir boyut getirir.

Başlık kategorisi	Genel olarak ne anlama gelir?	En önemli endişe	Neleri kontrol etmelisiniz?
1974 öncesine ait Kıbrıslı Türk	1974'ten önce Kıbrıslı Türklerin mülkiyetine kayıtlı araziler	Her türlü hak talebinden otomatik olarak muaf değildir; sınır, miras veya ipotek sorunları olabilir	Arsa ile ilgili eksiksiz tapu kayıtları; KKTC Tapu Sicili’nde güncel ipotek ve yükümlülük sorgulaması
Değişim / Eşdeğer	1974 sonrası Kıbrıs Türk sistemi kapsamında, güneyde mülk bırakmış kişilere tahsis edilen mülkler; bu tahsis işleminin, 1974 öncesi kuzeydeki mal sahibinin rızasını gerektirmediği durumlar da vardı	Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna göre, ilk malikin hakları ortadan kalkmayabilir	1974 öncesine ait orijinal mülkiyet kayıtları, eşdeğer tapunun düzenlenmesine dayanak teşkil eden belgeler, belgelenmiş her türlü tazminat veya mülkiyet hakkı talebi davaları ile söz konusu arsa ile ilgili henüz çözüme kavuşturulmamış tüm talepler
Tahsis / Tahsis	Kuzey yönetimi tarafından tahsis edilen araziler; bunlar genellikle eski Kıbrıslı Rumlara ait mülklerdir	Tarihsel mülkiyet riski, her bir parsel kaydına göre değerlendirilmelidir; asıl malikin kimliği tespit edilebildiği durumlarda bu risk önemli ölçüde olabilir	Arsanın tam geçmişi; varsa IPC durumu; söz konusu parselin bağımsız hukuki değerlendirmesi
Tekil başlık	Mülk, ayrı bir birim olarak bölünmüş ve tescil edilmiştir	Yukarıdaki tarihsel kategorilerden herhangi biriyle bir arada bulunabilir	Parsel bölünmesinin usulüne uygun olarak tescil edildiğini ve satılan mülkün fiziki sınırlarıyla örtüştüğünü teyit edin
Ortak / bölünmemiş	Daha büyük, bölünmemiş bir arsadaki pay olarak ifade edilen mülkiyet hakkı	Bağımsız olarak satış yapma, ipotek verme veya geliştirme imkânınızı kısıtlar	Bireysel parselleme planlanıp planlanmadığı, bunun maliyeti ne olacağı ve diğer ortak sahiplerin rızasının gerekip gerekmediği

Alıcılar, avukatlarından mevcut geçmiş mülkiyet kayıtlarını – erişilebilir olduğu durumlarda 1974 öncesine ait kayıtlar da dahil olmak üzere – temin etmesini ve değerlendirmesini istemeli ve henüz açıklığa kavuşturulamamış eksiklikleri açıklatmalıdır. Tapu belgesinin bir fotoğrafı bile değerlendirme için yeterli değildir. Gözle görülebilen belge, arazinin o şekilde nasıl tescil edildiğine dair geçmişi değil, yalnızca mevcut tescil durumunu gösterir.

Her bir başlık kategorisinin pratikte nasıl işlediğine dair açıklama için bkz. “Kuzey Kıbrıs tapu belgeleri hakkında açıklama“.

Teminatlar da işleri daha da karmaşık hale getirmektedir. Arsa, önceki bir malik tarafından konulan bir ipotek, adli bir yükümlülük veya tapu belgesinin ilk bakışta anlaşılmayan, üçüncü bir tarafa tanınan haklar içerebilir. Bunlar, KKTC tapu sicilinde ayrı olarak araştırılmalı ve herhangi bir ödeme yapılmadan önce bunların bulunmadığı teyit edilmelidir.

---

Hukuki Talepler ve Uluslararası Riskler

Kuzey Kıbrıs’taki mülkiyet anlaşmazlıkları sadece teorik nitelikte değildir. Kıbrıs Cumhuriyeti Dışişleri Bakanlığı resmi olarak işgal altındaki bölgede Kıbrıslı Rumlara ait gayrimenkul satın alan yabancı vatandaşlar için yasal sonuçları ortaya koymak, asıl sahiplerin rızası olmadan gerçekleştirilen işlemlerin, alıcıları Kıbrıs yasaları uyarınca — Kıbrıs Cumhuriyeti Ceza Kanunu’nun 303A. maddesi dahil olmak üzere — hukuki sorumluluğa ve bazı durumlarda cezai kovuşturmaya maruz bırakabileceğini açıkladı.

Medeni hukuk riski, asıl malikin — ya da daha yaygın olarak onun soyundan gelenlerin — bir gayrimenkulün mevcut işgalcisine karşı tazminat davası açma olasılığıyla ilgilidir. Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna göre, yerinden edilmiş bir Kıbrıslı Rum ailesine ait bir gayrimenkulün satın alınması, asıl malikin haklarını ortadan kaldırmaz. Kıbrıs Cumhuriyeti’ndeki bir mahkeme, prensip olarak, mevcut işgalciye mülkü boşaltmasını veya tazminat ödemesini emreden bir karar verebilir. Yabancı bir alıcı için pratikte ortaya çıkan soru, böyle bir kararın kendi ülkesinde icra edilip edilemeyeceğidir.

Yerel olarak tescil edilmiş bir mülkiyet hakkı, başka bir hukuk sistemi kapsamında ortaya çıkan talepleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

İşte tam da bu, Apostolides – Orams Davası Avrupa Birliği içinde görülen bir dava. Bu davada, Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almış olan İngiliz bir çift, Kıbrıs’taki bir mahkemede aleyhlerine verilen bir kararla karşı karşıya kalmıştı. Bu AB Adalet Divanı, 28 Nisan 2009 tarihli kararında bunu teyit etmiştir AB’nin yargı kararlarının karşılıklı tanınmasına ilişkin kuralları uyarınca, Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemesinden çıkan bir kararın prensip olarak başka bir AB üye devletinde tanınması ve tenfiz edilmesi mümkündür. Bu, her alıcının derhal icra işlemiyle karşı karşıya kalacağı anlamına gelmez — ilgili pratik adımlar zahmetlidir ve bireysel koşullara bağlıdır — ancak özellikle alıcının bir AB ülkesinde ikamet etmesi durumunda, hukuki risklerin alıcının bulunduğu ülkeye kadar uzanabileceğini göstermektedir.

Bu Gayrimenkul Komisyonu (IPC), Kıbrıslı Türk yetkililer tarafından, asıl sahiplerin kuzeydeki mülklerle ilgili olarak tazminat, takas veya iade talebinde bulunabilmeleri için bir mekanizma olarak kurulmuştur. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, verdiği kararda Demopoulos ve Diğerleri - Türkiye Davası (1 Mart 2010) tarihli kararda, IPC’nin belirli türdeki talepler için erişilebilir ve etkili bir iç hukuk yolu olduğu belirtilmiştir — bu da, esasen, asıl mülk sahiplerinin Strazburg’a başvurmadan önce taleplerini IPC yoluyla takip etmelerinin beklendiği anlamına gelmektedir. Herhangi bir IPC kararının sonuçları, kararın şartlarına, söz konusu mülke ve etkilenen taraflara bağlıdır. Alıcılar, IPC davalarının varlığının veya sonuçlanmış bir davanın, planladıkları satın almayı etkileyen her türlü sorunu mutlaka çözdüğünü varsaymamalıdır.

Kıbrıs Cumhuriyeti Dışişleri Bakanlığı’na göre, asıl sahiplerinin rızası olmaksızın Kıbrıslı Rumlara ait gayrimenkullerin satın alınması, Kıbrıs yasaları uyarınca bir suç teşkil edebilir. Bazı vakalarda cezai işlemler başlatılmıştır. Bakanlık Aralık 2025’te resmi bir uyarıda bulundu 2025 yılının Mayıs ve Ekim aylarında, Kıbrıslı Rumlara ait gayrimenkullerle ilgili işlemler veya tanıtım faaliyetlerini içeren mahkûmiyet kararları bildirilmiştir; bunlara, Ekim 2025’teki mahkûmiyetin ardından verilen beş yıllık hapis cezası da dahildir. Bu davalar belirli koşulları içermektedir ve kuzeydeki tüm mülk sahiplerine tek tip bir şekilde uygulanacak şekilde yorumlanmamalıdır; ancak bu davalar, hukuki riskin tamamen teorik olmadığını göstermektedir.

Bu yeniden birleşme senaryosu buna yeni bir boyut katmaktadır. İki topluluk arasında müzakere yoluyla varılacak bir çözüm, bir aşamada ada genelinde mülkiyet haklarının belirlenmesini gerektirecektir. Kimse böyle bir anlaşmanın şartlarını öngöremez; kuzeydeki mevcut mülkiyet düzenlemelerinin otomatik olarak onaylanacağını, itiraz edileceğini ya da belirli bir şekilde tazmin edileceğini varsaymak spekülatif bir yaklaşım olur. Yeniden birleşmeyi emlak değerleri için garantili bir artış olarak görmek, bir yatırım kararı için sağlam bir temel oluşturmaz.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır ve belirli bir gayrimenkulle ilgili bağımsız hukuki danışmanlığın yerini almaz.

---

Yabancı Alıcılara İlişkin Kısıtlamalar ve İzinler

Yabancı uyruklular — KKTC vatandaşı olmayan kişiler — genellikle şunları almak zorundadırlar: Satın Alma İzni (PTP) belgesini, tapu senedinin yasal olarak kendi adlarına devredilebilmesi için kuzey yönetiminin Bakanlar Kurulu’ndan almaları gerekmektedir. Bu bir formalite değildir: bu belge olmadan tapu alıcının adına tescil edilemez ve mülkiyetin yasal devri tamamlanamaz.

Ekim 2026 tarihli mevzuat güncellemesi. 119/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, 6 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girmiş, önceki 89/2026 sayılı Kararnamenin yerini almış ve yabancı gayrimenkul alıcılarına yönelik mevcut bazı şartları sürdürmüştür. Kararname, uzatılmadığı, değiştirilmediği veya yerine başka bir kararname getirilmediği sürece, şu anda 4 Ocak 2027 tarihine kadar yürürlükte kalması planlanmaktadır. Kararname uyarınca, kapsamına giren yabancı alıcılar, ilgili ücretlerin ödenmesi, damgalı satış sözleşmesinin tescil edilmesi ve Satın Alma İzni başvurusunun yapılması konusunda katı şartları yerine getirmek zorundadır. Kararname, ilgili tescil ve başvuru işlemleri için bir aylık bir süre tanır ve bu şartlara uyulmaması halinde sözleşmenin geçersiz hale gelebileceğini belirtir. Alıcılar, sözleşmeyi imzalamadan veya para transferi yapmadan önce, kesin son tarihi, başlangıç tarihini, geçerli geçiş hükümlerini ve olası istisnaları bağımsız bir yerel avukata teyit ettirmelidir. İlgili şartlar, 6 Ekim 2026 tarihli ve 196 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır; kararnamenin bireysel işlemlere tam olarak nasıl uygulanacağı, ikincil kaynaklardan değil, yetkili bir uzman tarafından teyit edilmelidir.

Satın Alma İzni verildikten sonra ayrı bir son tarih geçerli olabilir. 119/2026 sayılı Kararname uyarınca, ilgili tapu devir ücretlerinin iznin yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödenmesi gerekmektedir; aksi takdirde izin otomatik olarak iptal edilebilir. Alıcılar, avukatlarından geçerli son tarihi teyit etmelerini ve ödeme ile tapu devri işlemlerini buna göre koordine etmelerini istemelidir.

Mülkiyet devrinin tamamlanması için son tarih

Halen yürürlükte olan kurallara göre, mülkiyet devri genellikle Bakanlar Kurulu’nun Satın Alma İzni kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanmalıdır. Satın alma bedelinin henüz ödenmemiş olduğu belirli işlemler de dahil olmak üzere, belirli durumlarda farklı başlangıç tarihleri veya geçiş düzenlemeleri geçerli olabilir.

Alıcılar, üç ayrı aşamayı birbirinden ayırmalıdır: gerekli ücretlerin ödenmesi, izin alınması ve mülkiyet devrinin tamamlanması. Bir süre sınırının yerine getirilmesi, diğerlerinin de otomatik olarak yerine getirildiği anlamına gelmez.

Avukatınızdan, devrin kesin son tarihini yazılı olarak belirtmesini ve herhangi bir gecikmenin sonuçlarını açıklamasını isteyin.

PTP şartının pratikteki etkileri, yeni son tarih kurallarının ötesinde de oldukça önemlidir:

İmzalanmış bir sözleşme, transferin tamamlanmış olmasıyla aynı şey değildir. Birçok alıcı, mülkiyet devrinin zamanı geldiğinde gerçekleşecek bir prosedür adımı olduğu varsayımıyla rezervasyon, kapora ve hatta tam ödeme aşamalarını tamamlar. Oysa gerçekte, Satın Alma İzni reddedilirse veya başvuru gecikirse, alıcı ödemeyi yapmış olmasına rağmen yasal mülkiyet hakkını elde edemeyecek bir duruma düşer. Sözleşme, bu senaryoyu açıkça ele almalıdır.

Daireler ve arsalar için farklı kurallar geçerli olabilir. Bazı dönemlerde, yabancılara basitleştirilmiş bir süreç kapsamında daire satın alma izni verilirken, arsa alımına daha katı sınırlamalar uygulanmıştır. Avukatınız, ilgilendiğiniz belirli gayrimenkul için hangi düzenlemenin geçerli olduğunu teyit etmelidir.

Ortak alımlarda, başvurunun kimin adına yapıldığı konusunda netlik sağlanması gerekir. Farklı bir uyrukta olan eşiniz veya partnerinizle birlikte satın alıyorsanız, her biriniz için geçerli kurallar farklılık gösterebilir ve PTP başvurusu, fiili mülkiyet yapısını yansıtmalıdır.

İşlem süreleri değişiklik gösterebilir. Alıcılar, bağımsız avukatlarından güncel bir değerlendirme almalı ve belirli bir tarihe kadar onay alınacağını varsayan mali taahhütlerde bulunmaktan kaçınmalıdır.

Sürecin ayrıntılı açıklaması ve neleri hazırlamanız gerektiği hakkında bilgi için “Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Satın Alma İzni Rehberi” bu aşamaları ayrıntılı olarak ele almaktadır — ancak kurallar 2026 yılının Ekim ayı başında değiştiği için, içeriğinin 119/2026 sayılı Kararname’ye uygun olup olmadığını kontrol edin.

Alıcıları hazırlıksız yakalayan senaryolardan biri de şudur: daha önce sözleşme devri yoluyla el değiştirmiş bir gayrimenkulün satın alınması — bir inşaat aşamasındaki alıcının, tapu tescil edilmeden önce orijinal sözleşme kapsamındaki haklarını yeni bir alıcıya devrettiği durum. Bu durumda, mülkiyet devri geçmişi ve sözleşme zinciri daha karmaşık olabilir ve yeni alıcı, net bir tapu geçmişine sahip tescilli bir sözleşme yerine özel bir anlaşma kapsamında hakları devralıyor olabilir.

---

Sözleşmeler, Teminatlar ve Ödeme Riskleri

Kuzey Kıbrıs’ta bir gayrimenkul işleminde paranın el değiştirme sırası, yasal hakların tesis edilme sırasıyla her zaman örtüşmez. Fon aktarımı yapmadan önce bu farkı anlamak büyük önem taşır.

A rezervasyon sözleşmesi satıcıdan, mülkü üzerinde anlaşmaya varılan bir süre boyunca satıştan çekmesini gerektirebilir; ancak bu yükümlülüğün kapsamı, yazılı şartlara ve bunların uygulanabilirliğine bağlıdır. Bazı alıcılar, sözleşmeyi imzalamayı yasal bir taahhüdün başlangıcı olarak görür; diğerleri ise fikirlerini değiştirirlerse depozitonun serbestçe iade edilebileceğini varsayar. Hangisinin geçerli olacağı, sözleşmenin kendisiyle belirlenir. Rezervasyon sözleşmesini imzalamadan ve herhangi bir depozito ödemeden önce, yasal durum tespiti sırasında bir sorun ortaya çıkarsa, Satın Alma İzni reddedilirse veya sadece işlemden vazgeçmeye karar verirseniz depozitonun iade edilebilir olup olmadığını yazılı olarak teyit edin.

Satıcının kimliğinin ve yetkilerinin doğrulanması Bu, satış temsilcisine devredilmesi gereken bir adım değildir. Bir şahıstan satın alıyorsanız, kişinin kimliğini resmi olarak doğrulayın ve mülk üzerinde herhangi bir yükümlülük bulunmayan yasal mülkiyet hakkına sahip olduğunu teyit edin. Bir inşaat firmasından satın alıyorsanız, şirketin usulüne uygun olarak kayıtlı bir tüzel kişilik olduğunu, imzayı atan kişinin şirketi bağlayıcı yetkiye sahip olduğunu ve şirketin mali durumunun projeyi tamamlayamayacağına işaret etmediğini doğrulayın.

Ödeme yönlendirmesi önemlidir. Herhangi bir para transferi yapmadan önce, bağımsız avukatınız aracılığıyla, ödemenin yapılacağı banka hesabının doğru tüzel kişiliğe ait olduğunu — uygun yetki olmaksızın bir müteahhit adına hareket eden bir şahsa ait olmadığını — teyit edin. Alıcıların, satıcıyla hiçbir bağlantısı olmadığı ortaya çıkan banka hesaplarına depozito aktardıkları durumlar sadece Kıbrıs’a özgü değildir; ancak Kuzey Kıbrıs’taki işlemlerin çoğunun sınır ötesi niteliği, bu doğrulamanın önemini daha da artırmaktadır.

Satın alma sürecine ilişkin adım adım genel bir bakış için bkz. “Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma rehberi“.

Satın alma aşaması	Olası sorun	Kontrol edilecek belge	Alıcı koruması
Rezervasyon / ön ödeme	Yasal sorunlar ortaya çıksa bile depozito iade edilemez olarak kabul edilir	Açıkça belirtilen iade koşullarını içeren yazılı rezervasyon sözleşmesi	Depozitonun iade edileceği koşulların net bir şekilde belirlenmesinde ısrarcı olun; hukuki inceleme tamamlanana kadar tutarı asgari düzeyde tutun
Satış sözleşmesinin imzalanması	Sözleşme, teknik özellikler, teslimat veya fiyatla ilgili sözlü taahhütleri yansıtmamaktadır	Sözleşme taslağı, imzalanmadan önce bağımsız bir avukat tarafından incelenir	Tüm üzerinde mutabık kalınan şartnamelerin, ödeme planının ve tamamlanma tarihinin imzalı sözleşmede yer aldığından emin olun
İnşaat süresince yapılacak ödemeler	Yanlış kuruluşa yapılan ödemeler veya inşaatın ilerleyişiyle bağlantılı olmayan aşamalara ilişkin ödemeler	Banka hesabı onayı; geliştiricinin şirket tescil belgesi	Ödemeleri, doğrulanmış inşaat aşamalarıyla ilişkilendirin; ödeme alıcısının ihale makamı ile aynı olduğunu teyit edin
Satın Alma İzni	Önemli bir ödeme yapıldıktan sonra reddedildi veya geciktirildi	PTP arızasını kapsayan sözleşme maddesi	Sözleşmede, reddetme, geri ödeme prosedürleri, son tarihler ve ilgili masrafların sorumluluğu açıkça belirtilmelidir
Mülkiyet devri	Satışın tamamlanmasında tapu devri yapılmadı; ipotekler tespit edildi	Tapu sicilinde ipotek sorgulaması; mülkiyet geçmişi	Son ödeme, ilgili yükümlülüklerin ortadan kaldırılması ve mülkiyet devrini koordine eden, her adımın belgelerle teyit edildiği, hukuki açıdan incelenmiş bir tamamlama prosedürü üzerinde anlaşın
Tamamlanma sonrası	Teknik özellikler vaat edilenden farklı; kamu hizmetleri bağlanmamış	Eksiklik listesi; kamu hizmetleri bağlantı belgeleri	Sözleşme şartları elverdiği ölçüde, kusur giderme ve bağlantı çalışmalarının tatmin edici bir şekilde tamamlanmasına kadar fonların bir kısmını alıkoyun

Para birimi hükümleri Özellikle dikkat edilmesi gereken bir husustur. Kuzey Kıbrıs’taki bazı sözleşmeler GBP veya EUR cinsindeyken, diğerleri Türk lirası veya ABD doları cinsindedir. Sözleşme para birimi ile ödeme para biriminiz farklıysa, gelecekteki her taksit için döviz kuru riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Rezervasyon yaptığınız tarihte geçerli olan döviz kuru üzerinden rekabetçi görünen bir sözleşme fiyatı, işlemin tamamlandığı zamana kadar önemli ölçüde daha pahalı hale gelebilir. Uygun şekilde denetlenen ödeme sağlayıcılarının sunduğu ücretleri, döviz kurlarını ve ödeme koruma önlemlerini karşılaştırın. Herhangi bir döviz riskinden korunma düzenlemesi, maliyet, uygunluk ve sözleşme riski açısından ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Her aşamada fiziksel olarak orada bulunmadan — uzaktan satın alıyorsanız — “Kuzey Kıbrıs’ta uzaktan gayrimenkul satın alma“. Kendi başınıza doğrulamadığınız bir kişiye ya da satış temsilcisi veya müteahhitle bağlantılı bir kişiye verilen vekaletname, adından da anlaşılacağı gibi bağımsız bir denetim sağlamaz. Herhangi bir vekaletname, yetki belgeleri bağımsız olarak doğrulandıktan sonra kendi avukatınıza verilmelidir.”

Bütçenize hangi tür gayrimenkulün uygun olduğundan emin değil misiniz?

Tercih ettiğiniz konum, bütçe ve gayrimenkul türüyle ilgili dört kısa soruyu yanıtlayın. Cypria Homes, bağımsız hukuki inceleme yaptırmadan önce mevcut seçenekleri karşılaştırmanıza yardımcı olabilir.

Planlarınıza Uygun Emlakları Bulun

---

İnşaat Aşamasındaki Gayrimenkuller ve İnşaat Firmalarının Riskleri

Henüz inşa edilmemiş — ya da inşaatı devam eden — bir gayrimenkul satın almak, daha önce ele alınan mülkiyet hakkı ve hukuki sorunların yanı sıra ayrı bir risk kategorisi de beraberinde getirir. Kuzey Kıbrıs’ta, inşaat öncesi satışlar yaygındır ve birçok proje, inşaat aşamalarına göre yapılandırılmış ödeme planları sunmaktadır. Bu yapı cazip görünebilir, ancak bir sorun yaşandığında yararlanılabilecek hukuki korumalar, çoğu Batı Avrupa pazarındaki korumalardan önemli ölçüde farklıdır.

İnşaat aşamasındaki daireler ile tamamlanmış ikinci el daireler: Riskler arasında ne gibi farklar var?

Faktör	İnşaat aşamasındaki gayrimenkul	Satış işlemi tamamlandı
Fiziksel inceleme	Tamamlanmış daire henüz incelenemez	Gerçek durum incelenebilir
İnşaat riski	Gecikmeler, tamamlanmamış işler ve şartname değişiklikleri	Genellikle daha azdır, ancak kusurlar kalabilir
Başlıkların mevcutluğu	İlgili birimin mülkiyet hakkı henüz mevcut olmayabilir	Mevcut başlık doğrulama amacıyla kullanılabilir olabilir
Ödeme riski	Taksitler, işin tamamlanmasından önce ödenebilir	Son ödeme genellikle transferle eşzamanlı olarak gerçekleştirilebilir
Geliştiricinin iflası	Potansiyel olarak önemli maruz kalma	Genellikle inşaat sektörüne maruz kalma düzeyi daha düşüktür
Kamu hizmetleri bağlantıları	Eksik olabilir	Mevcut bağlantılar test edilebilir
Kira geliri	Kullanıma hazır teslimat yapılmadan başlatılamaz	Yasal ve fiziksel olarak hazır olması halinde daha erken başlayabilir
Önemli hukuki kontrol	Arazi mülkiyeti, izinler, imar hakları ve tapu düzenlemeleri	Mevcut tapu durumu, geçmiş mülkiyet bilgileri, ipotekler ve tescil edilmiş değişiklikler

Her iki kategori de otomatik olarak güvenli değildir. Satışı tamamlanmış bir ikinci el gayrimenkulde yine de ciddi tapu geçmişi sorunları olabilir; buna karşılık, belgeleri eksiksiz bir inşaat aşamasındaki proje, belgeleri yetersiz bir ikinci el gayrimenkulden daha net sözleşmeye dayalı korumalar sunabilir. Yalnızca inşaat durumunu değil, gayrimenkulün kendisini de karşılaştırın.

İnşaat Öncesi

İnşaatın başlamasından önceki dönem, kritik kontrollerden çoğunun gerçekleştirilmesi gereken zamandır. Bir müteahhidin konut birimlerini satabilmesi, o araziyi imara açma konusunda yasal hakka sahip olduğu anlamına gelmez. Proje aşamasındaki bir gayrimenkul satın alma kararını vermeden önce, avukatınız, müteahhidin arsa üzerinde kesin yasal mülkiyet hakkına sahip olduğunu — ya da arsa sahibinden usulüne uygun şekilde belgelenmiş bir imar sözleşmesi bulunduğunu — ve arsanın, projeyi etkileyebilecek ipotek yükümlülükleri veya diğer yükümlülüklerden arınmış olduğunu teyit etmelidir.

İnşaat ruhsatları ve imar onayları birbirinden ayrı belgelerdir. İmar onayı, söz konusu projenin ilke olarak izin verildiğini teyit eder. İnşaat ruhsatı ise belirli bir inşaatın başlamasına izin verir. Bağımsız avukat, söz konusu proje için gerekli olan tüm imar ve inşaat onaylarını belirlemeli ve doğrulamalıdır. Bir onayın henüz alınmamış olması durumunda, sözleşmede ilgili riskler, ödeme koşulları ve reddedilme durumunda ortaya çıkacak sonuçlar ele alınmalıdır.

Geliştiricinin mali durumunu özel bir alıcının bağımsız olarak değerlendirmesi zordur; ancak bazı göstergeleri talep etmekte fayda vardır: Projedeki kaç adet konut satıldı, projenin finansmanı ön satışlardan mı yoksa inşaat kredisinden mi sağlanıyor ve sözleşmede bağlayıcı nitelikte sabit bir tamamlanma tarihi var mı? Satın aldığınız arsa üzerinde teminat gösterilerek büyük bir inşaat kredisi almış bir müteahhit, ödeme yükümlülüğünü yerine getiremezse — kişisel satın alma sözleşmeniz her ne kadar usulüne uygun olsa bile — gayrimenkulü riske atabilir.

Devir Teslimden Önce

Tamamlanmaya yaklaşan bu dönem, kendine özgü riskleri de beraberinde getirir. Önemli risklerden biri şudur: satış anında vaat edilen özellikler ile fiilen teslim edilen ürün arasında uyuşmazlık. Pazarlama broşürleri, örnek daire sunumları ve sözlü beyanların, bağlayıcı inşaat şartnamesinin bir parçası olduğu varsayılmamalıdır. Bununla birlikte, geçerli mevzuata ve koşullara bağlı olarak, sözleşmenin imzalanmasından önce yapılan yanıltıcı beyanlar yine de hukuki yollara başvurulmasına neden olabilir. Belirsizliği azaltmak için alıcılar, boyutlar, kaplamalar, donanımlar ve teslim tarihleriyle ilgili tüm önemli taahhütlerin imzalanan sözleşmede veya eklerinde açıkça belirtildiğinden emin olmalıdır.

Kamu hizmetleri bağlantıları — elektrik, su, kanalizasyon — müteahhidin teslim tarihi olarak belirlediği tarihte henüz hazır olmayabilir. Bazı projelerde bu durum, resmi tamamlanma tarihinden sonra ek süre gerektirebilir. Eğer satın aldığınız gayrimenkulü hemen kiraya verecekseniz veya ipotek ya da kira sözleşmeniz, gayrimenkulün belirli bir tarihte yerleşime uygun olmasına bağlıysa, bu konunun kendiliğinden çözüleceğini varsaymak yerine, kamu hizmetlerinin bağlantı durumunu ve buna ilişkin sözleşmesel taahhütleri, yönetilmesi gereken bir risk olarak teyit edin.

Ödenmemiş emlak vergileri, kamu hizmetlerinin bağlanmasını geciktirebilir mi?

Halen yürürlükte olan kurallara göre, ödenmemiş vergiler ve devir işlemleriyle ilgili ücretler, inşaat sahası bağlantıları için öngörülen yasal istisna dışında, bir gayrimenkulün kalıcı veya geçici su ve elektrik bağlantısı almasını engelleyebilir.

Bu, bir gayrimenkulün fiziksel olarak tamamlanmış olmasına rağmen normal şekilde kullanıma açılmasının önünde hâlâ engellerin bulunabileceği anlamına gelir. Teslimattan önce alıcılar, hangi vergilerin, bağlantı ücretlerinin ve idari onayların henüz tamamlanmadığını teyit etmek için avukatlarına ve ilgili kamu hizmeti sağlayıcılarına danışmalıdır.

Anahtarları teslim almanın, mülkün otomatik olarak ikamet veya kiraya hazır olduğu anlamına geldiğini varsaymayın.

Aşağıda, bu risklerin bireysel bir satın alma işlemini nasıl etkileyebileceğini açıklamak amacıyla verilmiş varsayımsal bir örnek yer almaktadır; bu, kayıt altına alınmış bir işlem değildir. Bir alıcı, sahil kesimindeki bir konut projesinde yer alan yeni inşa edilmiş bir dairenin satın alma bedelinin 70% tutarını ödemiştir. Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan tarihte anahtarları resmen teslim etmiştir; ancak projenin atık su sistemi belediye şebekesine bağlı değildir ve satış broşürlerinde gösterilen merkezi yüzme havuzu tamamlanmamıştır. Satın alma sözleşmesi, “teslim” kavramını anahtarların devri olarak tanımlamakta olup, vaat edilen tüm olanaklara sahip, tam işlevsel bir mülkün teslimini kapsamamaktadır. Alıcının başvurabileceği hukuk yolları, sözleşmeye, geçerli yasalara ve satış öncesinde yapılan beyanlara ilişkin kanıtlara bağlı olacaktır. Bu nedenle, özellikle “teslim” tanımının alıcının beklentilerinden farklı olduğu durumlarda, sözleşmeyi imzalamadan önce bağımsız bir hukuki inceleme yaptırılması önemlidir.

Risk	Talep edilecek deliller	Uyarı işareti	Önerilen eylem
Mülk sahibinin araziye ilişkin mülkiyet hakkı bulunmamaktadır	Arsa tapusunun veya imar sözleşmesinin kopyası	Müteahhit, arsa mülkiyet belgelerini sunmayı erteliyor veya reddediyor	Mülkiyet hakkı ve imar hakları yazılı olarak teyit edilene kadar işlemlere devam etmeyin
İnşaat ruhsatı bulunmamaktadır	Verilen inşaat ruhsatının kopyası	Satış anında “bekleniyor” veya “işlemde” olarak belirtilen izin	İzin verilmesini, herhangi bir önemli ödemenin koşulu haline getirin
Mülk sahibi, arsayı ipotek ettirmiştir	Tapu sicilinde ipotek sorgulaması	Tapu kayıtlarında herhangi bir yükümlülük araştırması yapılmamaktadır; müteahhit, yüksek tutarda peşin ödeme talep etmektedir	İlk büyük ödeme yapılmadan önce bağımsız bir araştırma yapın; sözleşmede ipotek tasfiyesini düzenleyen bir madde olup olmadığını kontrol edin
Tamamlanma tarihi sözleşme açısından bağlayıcı değildir	Sabit tamamlanma tarihi ve gecikme cezaları içeren imzalanmış sözleşme	Pazarlama materyallerinde “tahmini tamamlanma tarihi” belirtilmiş ancak sözleşmede tanımlanmamış	Gecikme durumunda ciddi mali sonuçlar doğuracak şekilde sabit bir tamamlanma tarihi üzerinde ısrar edin
Teknik özellikler broşürdekinden farklıdır	Sözleşmeye ekli imzalı şartname çizelgesi	Sözleşmede değil, yalnızca pazarlama materyallerinde belirtilen teknik özellikler	Söz verilen her özelliğin sözleşmede veya ekte yazılı olarak belirtildiğinden emin olun
Teslimat sırasında kamu hizmet bağlantıları tamamlanmamıştı	Kamu hizmetleri sağlayıcılarından alınan yazılı teyit	Geliştirici, bağlantıları “alıcının sorumluluğu” olarak nitelendiriyor	Sözleşmede, bağlantıların müteahhitin sorumluluğunda olup olmadığı ve bunun hangi tarihe kadar gerçekleştirileceği açıkça belirtilmelidir
Çözülmemiş takılma kusurları	Teslimattan önce yapılan bağımsız kusur tespit incelemesi	İnşaat firması, kusurlar giderilmeden önce alıcıya teslimat belgesini imzalaması için baskı yapıyor	Bağımsız bir kusur tespit raporu hazırlatın; sözleşme şartları elverdiği ölçüde son ödeme konusunda pazarlık gücünüzü koruyun

---

Gizli Maliyetler ve Mali Riskler

Kuzey Kıbrıs’ta bir gayrimenkulün satış fiyatı, onu satın almanın toplam maliyeti değildir. Ek masraflar, satın alma fiyatının önemli bir kısmını oluşturabilir ve yalnızca ana rakam için bütçe ayıran alıcılar, genellikle rahatlıkla tamamlayamayacakları bir işlemin içine girmiş bulurlar.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alma maliyetleri arasında tapu devir ücretleri, damga vergisi, geçerli olduğu durumlarda KDV, tescil ücretleri ve profesyonel hizmet ücretleri yer alabilir. Ekim 2026’da yabancı alıcılara uygulanan devir ücretlerinde geçici değişiklikler yapıldığı bildirildi; bu nedenle, emlak ilanlarında belirtilen eski rakamlar artık geçerli olmayabilir. Alıcılar, bağımsız bir avukattan, yasal oranı, değerleme esasını, ödeme son tarihini ve kendi satın alımlarına uygulanabilecek muafiyet veya geçiş kurallarını gösteren, yazılı ve kalem kalem ayrıntılı bir işlem maliyeti tahmini talep etmelidir. Bu tahminde, sözleşme tescili sırasında ödenmesi gereken tutarlar ile tapu devri sırasında ödenmesi gereken tutarlar birbirinden ayrılmalıdır.

Damga vergisi Sözleşme ve buna ilişkin tüm kayıt yükümlülükleri, imza tarihinde geçerli olan mevzuata göre kontrol edilmelidir. Yasal ödeme veya bildirim yükümlülüklerine uyulmaması, sözleşme ve alıcının hukuki koruması açısından ciddi sonuçlar doğurabilir — yukarıda ele alınan 119/2026 sayılı Kararname’deki süreler de dahil olmak üzere.

KDV İşlemin niteliğine bağlı olarak geçerli olabilir veya olmayabilir — satıcının yeni bir gayrimenkul satan bir müteahhit olup olmadığı ve işlemde herhangi bir inşaat çalışmasının söz konusu olup olmadığı gibi. Bunlar, satış temsilcisine değil, bir avukata danışılması gereken sorulardır.

Bağımsız danışmanlık için ödenecek hukuk ücretleri, bütçenin tartışmaya açık olmayan bir parçasıdır. Bu maliyet, işlemin karmaşıklığına bağlı olarak değişecektir; ancak bu konuyu tasarruf edilebilecek bir alan olarak görmek, kısa vadeli bir tasarruf çabasıdır. Avukatınızın, mülkiyet hakkı konusunda durum tespiti yapması, sözleşmeyi incelemesi ve PTP başvurusunu yönetmesi, tüm sürecin merkezinde yer alır.

Maliyet kategorisi	Ne zaman ortaya çıkarsa	Neden önemli?	Neleri teyit etmek gerekir?
Mülkiyet devri ücreti	Tapu tescilinde	Beyan edilen satın alma fiyatının önemli bir yüzdesini oluşturabilir; Ekim 2026’da geçici oranlar yürürlükteydi	Uygulanacak ücreti, değerleme esasını ve varsa muafiyet veya geçiş hükümlerini teyit eden, bağımsız bir avukattan yazılı bir maliyet tahmini alın
Damga vergisi	Sözleşme kaydı sırasında	Sözleşmeyi ve alıcının hukuki konumunu korumak için yasal ödeme ve bildirim yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir	Avukatınızla güncel oranı ve son tarihi teyit edin; 119/2026 sayılı Kararname göz önüne alındığında bu özellikle önemlidir
KDV (uygulanması gereken durumlarda)	Bir inşaat firması tarafından satılan yeni inşa edilmiş gayrimenkuller hakkında	Belirtilen fiyatın ötesinde etkin satın alma maliyetini artırır	Teklif edilen fiyata KDV’nin dahil olup olmadığını veya KDV’nin buna ek olarak tahsil edileceğini netleştirin
Bağımsız hukuk masrafları	İşlemin tamamı boyunca	Zorunlu; isteğe bağlı değil	Başlangıçta avukatınızla işin kapsamı ve ücret yapısı konusunda anlaşın
Kamu hizmetleri bağlantı ücretleri	Teslimat sırasında veya hemen sonrasında	Yeni projelerde maliyetler oldukça yüksek olabilir; bazen de beklenmedik şekilde ortaya çıkabilir	Hangi bağlantıların geliştiricinin sorumluluğunda olduğunu ve alıcının ne kadar ödeme yapması gerektiğini netleştirin
Yıllık bakım / hizmet ücretleri	İşgalden bu yana devam eden	Ortak tesisleri olan konut projeleri için geçerlidir; zamanla artabilir	Güncel yıllık ücreti öğrenin ve yönetim şirketinin geçmiş performansını inceleyin
Döviz çevrim masrafları	Her ödeme sırasında	Sterlin veya euro cinsinden yapılan ve başka bir para birimine dönüştürülen ödemeler, döviz kuru riski taşır	Uygun şekilde denetlenen ödeme sağlayıcılarının ücretlerini, döviz kurlarını ve ödeme koruma önlemlerini karşılaştırın
Bina sigortası	Tamamlanmasından itibaren her yıl	Kredi verenler tarafından zorunlu tutulur; aksi takdirde şiddetle tavsiye edilir	Bir grup ilkesinin mevcut olup olmadığını ve uygunluğunu doğrulayın
Mobilya ve tefrişat	İşgal sırasında	Yeni inşa edilmiş konutlar genellikle mobilyasızdır	Bütçenizi gerçekçi bir şekilde hazırlayın; maliyetler hesaba katılana kadar getiri hesaplayıcısını güvenilir bir kaynak olarak kabul etmeyin

Örnek: 150.000 sterlinlik bir dairenin gerçek fiyatı ne kadar olabilir?

Aşağıdaki örnek bütçe, Kuzey Kıbrıs’ta ilk gayrimenkulünü 150.000 sterlin karşılığında satın alan yabancı bir kişiyi temel almaktadır. Bu bütçede, Ekim 2026’da bildirilen geçici devir ücreti oranı ile yaygın olarak uygulanan damga vergisi ve KDV oranları kullanılmıştır. Bu, resmi bir işlem değerlendirmesi değildir.

Maliyet	Yeniden satış örneği	Yeni inşaat örneği
Satın alma fiyatı	£150,000	£150,000
Transfer ücreti — örnek: 4%	£6,000	£6,000
Damga vergisi — örnek: 0.5%	£750	£750
KDV — varsa, örnek olarak 5%	£0*	£7,500
Hukuk masrafları — öngörülen bütçe	£1,500	£1,500
Altyapı ve kamu hizmetleri ödeneği	£1,000	£2,500
Örnek toplam	£159,250	£168,250
Satın alma fiyatının üzerinde	6.2%	12.2%

Yeniden satış örneğinde, söz konusu işlem için KDV ödenmesi gerekmediği varsayılmaktadır. Bu durum, yalnızca gayrimenkulün yaşından hareketle çıkarılmak yerine, mutlaka doğrulanmalıdır.

Bu örnekte, alıcı tarafından ödenen ek emlak komisyonları, finansman masrafları, mobilya masrafları, sigorta, döviz kurundan kaynaklanan zararlar ve gayrimenkule özgü giderler dikkate alınmamıştır. Hukuk masrafları ve altyapı ödenekleri, yasal tarifeler değil, örnek niteliğinde varsayımlardır. Devir ücreti, sadece üzerinde anlaşılan satın alma fiyatı yerine resmi bir değerleme kullanılarak hesaplanabilir. İmzalamadan önce avukatınızdan gerçek masrafları ve ödeme planını hesaplamasını isteyin.

Kira getirileriyle ilgili bir başka husus: brüt getiri ile net getiri aynı rakam değildir. Yüzde olarak kira getirisi veren bir müteahhit veya emlakçı, yönetim ücretleri, hizmet bedelleri, boş kalma süreleri, bakım masrafları ve geçerli vergiler düşüldükten sonraki getiriden ziyade, brüt bir rakamı — potansiyel yıllık kira gelirinin satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilen rakamı — kastediyor olabilir. Net getiri önemli ölçüde daha düşük olabilir ve hizmet ücretlerinin yüksek olduğu, yaz sezonu dışında doluluk oranının sınırlı olduğu bir projede bu fark büyük önem taşır. Geçerli vergilerle ilgili ayrıntılar için bkz. “Kuzey Kıbrıs emlak vergileri ve harçları“.

---

Yeniden Satış, Kiralama ve Konum Riskleri

Gayrimenkul satın almak bir karardır; satmak ise başka bir karardır. Kuzey Kıbrıs’ta ikinci el satış mümkündür ancak ikinci el gayrimenkul piyasası, AB’deki çoğu ülkede bulunmayan bazı kısıtlamalar içerir ve bu bölgeye özgü çeşitli faktörler, gayrimenkulünüzü ne kadar kolay ve hangi fiyata satabileceğinizi etkiler.

Bu Kuzey Kıbrıs’taki herhangi bir gayrimenkul için potansiyel alıcı havuzu Bu pazar, birçok Avrupa pazarına kıyasla daha dar bir alana sahiptir; bunun nedeni, bir yandan bu yargı bölgesinin alışılmadık statüsünün bazı alıcıları baştan caydırması, diğer yandan da ipotek ve diğer satın alma finansmanı seçeneklerinin, köklü AB emlak piyasalarına göre daha kısıtlı olabilmesidir. Uygunluk ve finansman imkânları, kredi veren kuruma, borçlunun durumuna, tapu durumuna ve gayrimenkulün özelliklerine bağlıdır — alıcılar, standart koşullarda finansmanın kolayca sağlanacağını varsaymamalıdır.

Tartışmalı veya karmaşık bir mülkiyet geçmişi, yeniden satış sürecini zorlaştırabilir. Bazı potansiyel alıcılar, “Tahsis Tapusu”na sahip bir gayrimenkul yerine, 1974 öncesine ait belgelenmiş Kıbrıs Türk mülkiyet geçmişi olan bir gayrimenkulü tercih edebilir; ancak bu tercihin her alıcı veya işlem için geçerli olduğu varsayılmamalıdır. Tapu geçmişi, herhangi bir gayrimenkulün mevcut pazarını şekillendiren birçok faktörden sadece biridir.

Kendi adınıza düzenlenmiş tapuyu almadan satış yapmak — örneğin, hâlâ PTP sürecindeyken veya inşaat öncesi bir projenin tamamlanmasını beklerken sözleşmesel haklarınızı başka bir alıcıya devretmek — bazı durumlarda hukuken mümkündür, ancak kısıtlamalara tabidir. Asıl sözleşme devri yasaklayabilir, müteahhidin onayı gerekebilir ve yeni alıcı, sizin o zamana kadar yaşadığınız tüm belirsizlikleri devralacaktır. Devir yoluyla elde edilebilecek fiyat, sözleşmesel kısıtlamalar, geliştiricinin onayı gereklilikleri, ödenmemiş tutarlar ve alıcıların bulunup bulunmamasından etkilenebilir.

Kiralama açısından bakıldığında, Kuzey Kıbrıs’ta gerçek anlamda bir kısa süreli kiralama pazarı bulunmaktadır Yaz sezonunda yoğunlaşmaktadır. Kısa süreli kiralama talebi bölgeye, mevsime ve ziyaretçi grubuna göre değişiklik gösterir; alıcılar, belirli milletlerden veya ziyaretçi gruplarından gelen talebi varsaymak yerine, söz konusu konumla ilgili son dönemdeki doluluk ve konaklama piyasası verilerini incelemelidir. Çoğu bölgede yıl boyunca doluluk sağlamak daha zordur. Önemli yeni inşaat faaliyetlerinin olduğu bölgelerde, benzer kiralık mülkler arasındaki rekabet, doluluk oranlarını ve elde edilebilecek fiyatları etkileyebilir.

Aşağıda, bu risklerin bireysel bir satın alma işlemini nasıl etkileyebileceğini göstermek amacıyla hazırlanmış varsayımsal bir senaryo yer almaktadır. Bir alıcı, öngörülen yıllık kira getirisi temelinde, Gazimağusa yakınlarındaki bir tatil kompleksi projesinde tek yatak odalı bir daire satın alır. İnşaat firmasının verdiği rakam, yaz aylarında tam doluluk ve sezon dışı dönemde sabit bir doluluk oranı varsayımına dayanmaktadır. Uygulamada ise, projenin yönetim şirketi bir komisyon kesmiş, hizmet bedeli başlangıçta belirtilenden daha yüksek çıkmış ve daire yılın birkaç ayı boyunca boş kalmıştır. Gerçek getiri, öngörülenden önemli ölçüde düşük olmuştur — bunun nedeni yasal bir sorun değil, finansal modelin fazla iyimser bir şekilde oluşturulmuş olmasıdır.

Örnek: 8% brüt verim tahmininin nasıl değişebileceği

Bir alıcının 150.000 sterlin karşılığında bir daire satın aldığını ve yıllık 12.000 sterlinlik bir kira geliri beklentisi aldığını varsayalım; bu, satın alma fiyatı üzerinden %8% brüt getiri oranına denk gelmektedir.

Gerçek gelir ve giderler farklı olabilir:

Öğe	Örnek yıllık tutar
İlan edilen kira geliri	£12,000
Boşluklar düşüldükten sonra elde edilen fiili kira geliri	£9,000
Yönetim ücretleri — fiili kira bedelinin 20%'si olarak kabul edildi	−1.800 £
Hizmet ücretleri	−1.500 £
Bakım yardımı	−600 sterlin
Sigorta ve diğer işletme giderleri	−300 sterlin
Vergi öncesi kalan gelir	£4,800
150.000 £'luk satın alma bedeli üzerinden, vergi öncesi getiri	3.2%

Bu, varsayımsal bir hesaplamadır; Kuzey Kıbrıs piyasa ortalaması veya bir tahmin değildir. Bu hesaplamaya satın alma maliyetleri, finansman, gelir vergisi ve büyük onarımlar dahil değildir. Gerçek sonuç, gayrimenkulün özelliklerine, kira düzenlemelerine, doluluk oranına, yönetim sözleşmesine ve mülkiyet maliyetlerine bağlıdır.

Konum, yeniden satış değerini ve kira getirisini etkiler tahmin edilmesi zor şekillerde. En yakın hastaneye, süpermarkete veya uluslararası okula arabayla önemli bir mesafede bulunan bir sahil projesi, tatilciler için çekici olabilir ancak bölge sakinleri veya uzun vadeli kiracılar için o kadar da cazip olmayabilir. Bir yeri manzarasının güzelliği veya öngörülen getirisi nedeniyle seçmeden önce, yaz sezonu dışında orada biraz zaman geçirerek altyapıyı, ulaşım bağlantılarını ve toplumsal olanakları kendi başınıza değerlendirin.

Belirli bir arsanın hukuki durumu, bir bölgenin genel itibarından her zaman daha önemlidir. Daha az gözde bir konumda bulunan ancak mülkiyet hakkı sağlam olan bir gayrimenkul, karmaşık bir mülkiyet geçmişine sahip birinci sınıf bir konumdaki gayrimenkulden daha iyi bir uzun vadeli yatırım olabilir.

---

Satın Alma Risklerinizi Nasıl Azaltabilirsiniz?

Hiçbir gayrimenkul alımı hukuki veya mali risklerden tamamen muaf değildir; Kuzey Kıbrıs ise, diğer pazarlarda standart olanın ötesinde özel bir durum tespiti gerektiren ek yargı yetkisi ve tarihsel mülkiyet hakları hususlarını gündeme getirmektedir. Ancak, kapsamlı bir durum tespiti yapmış bir alıcı ile yapmamış bir alıcı arasındaki fark, hem karşılaşabilecekleri sorunlar hem de bu sorunlar ortaya çıktığında bunları çözme yetenekleri açısından oldukça büyüktür.

Aşağıdaki sıralama, kontrollerin gerçekleştirilmesi gereken sırayı yansıtmaktadır; satıcının veya geliştiricinin size bilgileri genellikle sunacağı sırayı değil.

1. Adım: Hikayenin konusunu ve geçmişini belirleyin. Herhangi bir ödeme yapmadan önce, ilgilendiğiniz arsa için kesin tapu referans numarasını öğrenin ve avukatınızdan, erişilebilir olduğu ölçüde 1974 öncesine ait kayıtlar da dahil olmak üzere mevcut geçmiş mülkiyet kayıtlarını temin etmesini ve değerlendirmesini isteyin. Avukatınızdan, hâlâ çözülmemiş olan eksiklikleri açıklamasını ve bu belirli arsa ile ilgili herhangi bir IPC davası olup olmadığını belirtmesini isteyin.

2. Adım: Kendi bağımsız avukatınızı atayın. Bağımsız olarak atanan bir avukat, alıcıyı müvekkil olarak belirleyen ve hukuki danışmanlık, durum tespiti ile işlem temsilinin kapsamını ortaya koyan, açıkça tanımlanmış bir mesleki görevlendirme kapsamında hareket etmelidir. Geliştiriciler veya satış acenteleri tarafından önerilen avukatlar son derece yetkin olabilirler; ancak onları öneren tarafla olan ilişkileri, yapısal bir çıkar çatışması yaratmaktadır.

3. Adım: Satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulayın. Buna, sözleşme yaptığınız kişi veya şirketin sattığı malın yasal mülkiyet hakkına sahip olduğunu, mülk üzerinde başka hiçbir kişinin hak iddiası bulunmadığını ve bir şirket adına imza atan kişinin bunu yapmak için belgelenmiş yetkiye sahip olduğunu doğrulamak da dahildir.

4. Adım: İlgili yabancı alıcı kurallarını teyit edin. Avukatınız, Satın Alma İzni’ne ihtiyacınız olup olmadığını, başvuru için hangi belgelerin gerekli olduğunu ve — özellikle 119/2026 sayılı Kararname dikkate alındığında — mevcut kayıt ve başvuru son tarihlerinin ne olduğunu size bildirmelidir. Bu aşamada satış temsilcisinin verdiği bilgilere güvenmeyin.

5. Adım: Fiziksel bir inceleme yaptırın ve inşaat aşamasındaki projeler için inşaat şartnamesini inceleyin. Mevcut bir gayrimenkul söz konusu olduğunda, yetkili bir uzman tarafından yapılacak bir yapısal inceleme veya teknik denetim tavsiye edilir. Henüz inşaatı tamamlanmamış bir gayrimenkul satın alırken, imzalamadan önce ayrıntılı teknik özellik tablosunu inceleyin ve bunu pazarlama materyallerinde yer alan açıklamalarla karşılaştırın.

6. Adım: İmzalamadan önce sözleşmeyi gözden geçirin. Sözleşme, ödeme aşamaları, tamamlanma tarihi, gecikmenin sonuçları, PTP’nin reddedilmesi durumunda ne olacağı ve devir koşullarının neyi öngördüğü hususlarına özellikle dikkat edilerek, bağımsız avukatınız tarafından önceden incelenmelidir.

7. Adım: Yasal kayıt ve izin sürelerini teyit edin. İmzalamadan önce, avukatınızdan satış sözleşmesinin damgalanması ve tescil edilmesi ile Satın Alma İzni başvurusunun sunulması için geçerli son tarihi belirlemesini isteyin. Gerekli işlemlerin tamamlandığına ve ilgili makbuzlar ile tescil kayıtlarının mevcut olduğuna dair yazılı teyit alın. Yasal bir son tarihi kaçırmak, sözleşmenizin geçerliliğini veya icra edilebilirliğini etkileyebilir.

8. Adım: Tamamlamadan önce son kontrolleri yapın. Son ödemeyi yapmadan hemen önce, ipotek durumuna ilişkin yeni bir araştırma yapın, mülkü tekrar ziyaret ederek durumunun sözleşmede belirtilenlerle uyumlu olduğunu doğrulayın ve çözülmemiş kusurların giderildiğinden emin olun.

Satın almaya karar vermeden önce talep edilmesi gereken belgeler

Belge veya kayıt	Neye katkıda bulunur?
Güncel tapu belgesi ve parsel numarası	Kayıtlı mülkiyet ve gayrimenkulün kesin tanımlanması
Tarihsel başlık bilgileri	1974 öncesindeki mülkiyet geçmişi ve sonraki değişiklikler
Tapu Sicili’nde ipotek sorgulaması	İpotekler, yükümlülükler ve diğer kayıtlı kısıtlamalar
Satıcının kimliği veya şirket tescili	Sözleşme tarafının kimliği doğru bir şekilde belirlenmiş mi?
İmza yetkisine dair kanıt	İmzayı atan kişinin satıcıyı bağlayıcı bir yükümlülük altına sokup sokamayacağı
İmar izni	Önerilen imar projesinin gerekli imar iznine sahip olup olmadığı
İnşaat ruhsatı	İnşaatın gerekli izne sahip olup olmadığı
Uygun olduğu durumlarda, nihai onay veya tamamlanma belgeleri	Tamamlanan binanın ilgili idari şartları karşılayıp karşılamadığı
Satış sözleşmesi taslağı ve ekleri	Ödeme yükümlülükleri, şartnameler, tamamlanma ve geri ödeme koşulları
Sözleşme damgalama ve kayıt makbuzları	Gerekli kayıt işlemlerinin tamamlandığına dair kanıt
Satın Alma İzin Kayıtları	Başvuru durumu, karar ve yayın tarihi
Yazılı vergi ve harç tahmini	Ödenecek tutarlar, geçerli oranlar ve yasal süreler

Proje aşamasındaki bir satın alma sürecinde her belge aynı aşamada hazır olmayabilir. Gerekli bir belge mevcut değilse, bağımsız avukatınızdan bunun nedenini, bunun hukuki sonuçlarını ve belge temin edilene kadar ödemenin ertelenip ertelenmemesi gerektiğini açıklamasını isteyin.

Aşağıdakiler şunlardır: işlemin durdurulmasını gerektiren uyarı işaretleri tatmin edici bir açıklama ve destekleyici belgeler sunulana kadar:

• Satıcı veya müteahhit, tapu geçmişini veya tapu sicil belgelerini sunmayı reddediyor.
• Arsanın hukuki kökeni net bir şekilde tespit edilememektedir.
• Geliştirici, gayrimenkulün veya belgelerin bağımsız uzmanlar tarafından denetlenmesine itiraz etmektedir.
• Herhangi bir hukuki inceleme tamamlanmadan önce, iade edilemeyen büyük bir ödeme yapılması gerekmektedir.
• Sözleşmede net bir tamamlanma tarihi ya da gecikmelerin ele alınmasına ilişkin bir mekanizma belirtilmemiştir.
• Pazarlama materyallerinde açıklanan özellikler, sözleşmede veya teknik şartname ekinde yer almamaktadır.
• Satıcının açık ve yazılı olarak açıklayamadığı hukuki tutarsızlıklar veya yükümlülükler tespit edilmiştir.

Bu sorunların bazıları müzakere yoluyla veya ek belgelerle çözülebilir. Diğerleri ise daha temel niteliktedir. Önemli olan ayrım, takas öncesinde giderilebilecek bir eksiklik ile, mülk veya işlemle ilgili sözleşmeyle ortadan kaldırılamayacak temel bir sorunu işaret eden bir eksiklik arasındaki farktır.

Satıcı, önemli bir riski değerlendirmek için gerekli belgeleri sunamazsa, eksik bilgileri önemsiz bir formalite olarak görmeyin.

---

Gayrimenkul risk değerlendirmesi: Satın alma işlemini ne zaman askıya almalısınız?

Durum	Önerilen yanıt
Tarihsel mülkiyet hakkı tespit edilememektedir	Bağımsız bir avukat, belgelenmiş bir değerlendirme sunana kadar işlemi askıya alın
1974 öncesindeki bir malik tarafından yapılan çözülmemiş talep	Kıbrıs Cumhuriyeti ve sınır ötesi riskleri kapsayan uzman hukuki danışmanlık alın
Satıcı, ipotek araştırmasını reddediyor	İade edilemeyen bir ödeme yapmayın
Geliştirici, imar haklarını kanıtlayamıyor	Yasal dayanak doğrulanana kadar devam etmeyin
Gerekli inşaat ruhsatı eksik	Yasal inceleme tamamlanana kadar önemli ödemeleri ertelemek
PTP’ye katılım şartlarının belirsizliği	İmzalamadan önce yazılı bir değerlendirme alın
Kitabın başlığı henüz belli değil	Parsel dağılımını, mevcut hakları ve devrin sözleşmeye dayalı usulünü doğrulayın
Hizmet ücretleri net değil	Yazılı bir program alın ve yönetim düzenlemelerini inceleyin
Geliştirici, sözleşme hükümlerini dayanak göstermeden garantili getiri vaat ediyor	Tahminleri, doğrulanmamış pazarlama iddiaları olarak değerlendirin
Satıcı, geri ödemesiz ödemenin derhal yapılmasında ısrar ediyor	Durun ve bağımsız hukuki danışmanlık alın

Bu tablo bir değerlendirme aracıdır; mülklerin güvenli ya da güvenli olmadığına dair hukuki bir sınıflandırma değildir. Bir konuyla ilgili tatmin edici bir açıklama, bununla ilgisi olmayan tapu, imar veya sözleşme risklerini ortadan kaldırmaz.

Riskleri daha net bir şekilde kavrayarak gayrimenkulleri keşfetmeye hazır mısınız?

Bize bütçenizi, tercih ettiğiniz konumu ve tamamlanmış bir ev mi yoksa inşaat aşamasındaki bir proje mi aradığınızı belirtin. Seçenekleri daraltmanıza yardımcı olacağız; böylece hangi gayrimenkulleri bağımsız bir avukatla incelenmeye değer olduğuna karar verebilirsiniz.

Emlak Aramanıza Başlayın

---

Son Düşünceler

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almanın riskleri gerçektir, belirgindir ve çok yönlüdür. En temel risk, döviz kuru, müteahhidin itibarı ya da teslimat takvimi değildir; asıl risk, tapu belgesinin menşei ve bunun farklı yargı bölgelerinde doğurduğu hukuki sonuçlardır.

Dikkatli bir durum tespiti, doğrulanabilir riskleri önemli ölçüde azaltabilir: mülkiyet geçmişi, ipotekler, müteahhidin hukuki durumu, sözleşme şartları ve gerekli izinler. Durum tespitinin yapamadığı şey ise, bölgenin çözülmemiş siyasi ve hukuki durumundan kaynaklanan kalan belirsizliği ortadan kaldırmaktır. Bu belirsizlik elli yıldır devam etmektedir. Neye razı olduğunu anlayan — ve en kötü senaryoyu kaldırabilecek mali dayanıklılığa sahip olan — bir alıcı, gerçekten bilinçli bir karar vermektedir. Emlakçının söylediği için her şeyin yoluna gireceği varsayımıyla hareket eden bir alıcı ise bilinçli bir karar vermemektedir.

Önemli hukuki veya mali soruların cevabı netleşmeden, iade edilemeyen bir depozito ödemeyin. Bağımsız bir hukuki inceleme yapılmadan sözleşme imzalamayın. Ayrıca, fiyatın cazibesi, konum veya ödeme planının, ilgilendiğiniz belirli gayrimenkulün gerçek belgelerini inceleyen nitelikli bir avukatın vardığı sonuçların yerine geçmesine izin vermeyin.

Eğer bölgedeki gayrimenkulleri araştırmanın ilk aşamalarında iseniz, Cypria Evleri Girne, İskele, Esentepe, Gazimağusa ve ötesindeki seçenekleri belirlemenize ve farklı fiyat aralıklarındaki teklifleri karşılaştırmanıza yardımcı olabilir. Ancak hukuki incelemeler, bağımsız bir avukatın görevi olup, bu adım herhangi bir mali taahhüt vermeden önce gerçekleştirilir.