Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Alma İzni

Genellikle PTP olarak kısaltılan Kuzey Kıbrıs Satın Alma İzni, yabancı bir alıcının bir gayrimenkulün mülkiyetini kendi adına tescil ettirebilmesi için ihtiyaç duyduğu resmi onaydır. Bu izin, yabancıların gayrimenkul edinimi kanunu kapsamında Bakanlar Kurulu tarafından verilir. Satış sözleşmesinin imzalanmasından ayrı bir aşamadır ve tapu belgesinin alınmasıyla aynı şey değildir. Çoğu alıcı, bir daire veya villa seçtikten sonra bu terimle ilk kez karşılaşır ve “Şimdi PTP başvurusu yapacağız” denir.

Sıra önemlidir, son tarihler de öyle. Mevcut kurallara göre, mühürlenmiş satış sözleşmesi ile PTP başvurusu arasında kısa bir süre sınırı bulunmaktadır. Onayın ilan edilmesinden sonra, her biri kendi başlangıç noktasına sahip olan yeni ödeme ve devir süreleri işlemeye başlar. Her aşamanın kendine özgü evrak işlemleri, zamanlamaları ve riskleri vardır.

Yasal bilgiler, değiştirilmiş haliyle 52/2008 sayılı Kanun ve yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen, 7 Ağustos 2026 tarihli 89/2026 sayılı Kararname dahil olmak üzere sonraki düzenlemeler ışığında Eylül 2026’da gözden geçirilmiştir. 2024 yılından bu yana kurallar defalarca değiştirildi; bu nedenle, belirli bir işlem için geçerli olan hükümlerin, sözleşme imzalanmadan veya para transferi yapılmadan önce bağımsız ve yetkili bir avukat tarafından teyit edilmesi gerekmektedir.

Kuzey Kıbrıs’ta yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen kurallar birkaç kez değiştirilmiştir; en son değişiklik 2026 yılında yapılmıştır. Aşağıdaki bilgiler, Eylül 2026 tarihinde gözden geçirilmiş durumu yansıtmaktadır; ancak alıcılar, ödeme yapmadan önce işlemlerine uygulanacak kuralları bağımsız ve nitelikli bir avukata teyit ettirmelidir.

Kuzey Kıbrıs PTP: Önemli kurallara genel bakış

Soru	Mevcut kural
PTP’ye kim ihtiyaç duyar ki?	Koşulları karşılayan gayrimenkulleri satın alan yabancı alıcılar
İzni kim veriyor?	Bakanlar Kurulu
Başvuru nasıl yapılır?	Bakanlığın çevrimiçi sistemi aracılığıyla, şahsen veya yetkili bir temsilci vasıtasıyla
Sözleşme kaydı / PTP başvurusu	Yeni işlemler için geçerli olan 1 aylık süre içinde
Arazi sınırı	Yasal koşullara tabi olmak kaydıyla, en fazla 1.338 m²
Müstakil ev	3.300 m²'ye kadar arsa
Apartmanlar	Mevcut genel kurala göre en fazla 3 kişi; tanıma/karşılıklılık hükmü kapsamında şartları karşılayan vatandaşlar için daha yüksek bir sınır geçerlidir
Konut projeleri için yabancı alıcı kotası	Uygun bir projede en fazla 80% konut bulunabilir
PTP Sonrası Aktarım	Mevcut kurallara göre genellikle 1 yıl içinde
Ödenmemiş tapu devir ücretleri	Mevcut kurallara göre 75 iş günü içinde
PTP tapu belgesi mi?	Hayır
Onay garantili mi?	Hayır

Önemli: Bu kurallar 2024 yılından bu yana birkaç kez değiştirilmiştir. 7 Ağustos 2026 tarihinden önce imzalanan sözleşmeler için geçiş kuralları geçerli olabilir; bu nedenle sözleşmenizin tarihi önemlidir.

Satın Alma İzni Nedir?

Satın Alma İzni, yabancı bir alıcının Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul edinmesine olanak tanıyan onaydır. Yasal dayanak, 39/2024 sayılı Kanun ve sonraki kararnamelerle değiştirilmiş haliyle 52/2008 sayılı Gayrimenkul Edinimi ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Kanunu'dur. Konsolide metin, Merkez Mevzuat Dairesi tarafından yayınlanmıştır: 52/2008 Sayılı Kanun (konsolide metin). Konsolide metin, daha yeni kararnamelerden geride kalabileceğinden, dayandığınız kuralın daha sonraki bir Resmi Gazete ilanıyla değiştirilip değiştirilmediğini her zaman kontrol edin. Kararlar Bakanlar Kurulu tarafından alınır; bu nedenle bu süreç bazen “Bakanlar Kurulu izni” olarak adlandırılır.

PTP, belirli bir alıcıya ve belirli bir gayrimenkule bağlıdır. Bu, Kuzey Kıbrıs’ta satın alma için genel bir izin değildir ve bir satın alma işleminden diğerine devredilemez. Gayrimenkul değişirse veya sözleşmede adı geçen taraflar değişirse, sahip olduğunuz onay geçerliliğini yitirebilir. Bu nedenle isimler, pasaport bilgileri ve gayrimenkul tanımı tüm belgelerde birbiriyle uyumlu olmalıdır.

İmzalanmış bir satış sözleşmesi, gayrimenkulün adınıza geçmesini sağlamaz. Kayıtlı bir sözleşme de bunu sağlamaz; ancak kayıt, süreç devam ederken size belgelenmiş bir konum kazandırır. Bu makalede açıklanan yerel tapu tescil süreci bağlamında, mülkiyet devri, gayrimenkulün alıcının adına tescil edildiği aşamadır. PTP, bu sürece giden yoldaki aşamalardan biridir. Yerel sistem kapsamında yapılan mülkiyet devri, 1974 öncesine ait mülkiyet sorunlarını veya Kıbrıs Cumhuriyeti’ne ilişkin hukuki sorunları tek başına çözmez; bu konu aşağıda daha ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

PTP’yi tek cümleyle özetlemek gerekirse: Bu, belirli bir yabancı alıcının belirli bir gayrimenkulü satın almasına yönelik bir resmi onaydır ve ne bir sözleşme ne de tapu belgesidir.

PTP belgesini, gayrimenkulün hukuki açıdan sağlam olduğunun kanıtı olarak görmek de aynı derecede yanlıştır. Bu belge, yabancı alıcının yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili yasalar çerçevesinde söz konusu gayrimenkulü satın alıp alamayacağını ele alır. Ancak, müteahhidin binayı tamamlayıp tamamlamayacağı, tapu geçmişinin temiz olup olmadığı ya da sözleşmenin sizi koruyup korumadığı gibi konuları ele almaz. Bu sorular, sizin hukuki durum tespiti sürecinizin kapsamına girer.

PTP’nin Satın Alma Sürecindeki Yeri

Aşağıdaki adımlar, yurtdışında bir gayrimenkul satın alımı için genel sırayı göstermektedir. İkinci el gayrimenkuller, inşaat aşamasındaki projeler ve arsalar arasında ayrıntılar farklılık gösterebilir; bu nedenle, satın alacağınız gayrimenkul ve işleminize özel olarak kesin sıranın teyit edilmesi gerekmektedir. Genel bir bakış için bkz. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alma sürecinin tamamı.

1. Mülk seçimi. Bir gayrimenkul seçersiniz ve fiyat konusunda prensipte anlaşmaya varırsınız.
2. Bağımsız hukuki incelemeler. Büyük meblağlar yatırmadan önce, satıcının veya müteahhidin avukatı değil, kendi avukatınız tapu durumu, imar durumu, yabancıların mülk edinme hakkı ve sözleşme şartlarını inceler.
3. Uygun olduğu durumlarda, rezervasyon. Bir rezervasyon sözleşmesi, gayrimenkulü piyasadan çeker. Bu genellikle hak devri değil, ön anlaşma niteliğindedir.
4. Satış sözleşmesi. Sözleşmenin tam metni, fiyatı, ödeme planını, tamamlanma koşullarını ve sorun çıkması durumunda ne olacağını belirtir.
5. Damgalama, kayıt ve başvuru son tarihi. 63/2026 sayılı Kararname ile getirilen kurallara göre, damgalı sözleşme veya satış kontratı ilgili İlçe Tapu Dairesi’ne tescil ettirilmeli ve satın alma izni başvurusu, geçerli olan süre içinde yapılmalıdır. bir aylık süre, yasal şartlara tabi olmak kaydıyla. Bu şartlara uyulmaması, sözleşmenin otomatik olarak geçersiz sayılmasına neden olabilir. Avukatınız, işleminizde bir aylık sürenin tam olarak ne zaman başladığını yazılı olarak teyit etmelidir.
6. PTP uygulaması. Alıcı veya yetkili bir temsilci, başvuruyu Bakanlığın çevrimiçi sistemi üzerinden yapar. Uygulamada, alıcılar genellikle bu işlemi yürütmesi için avukatlarına yetki verir.
7. Hükümet ve güvenlik incelemesi. Alıcı ve gayrimenkul incelenir.
8. Onay. Onaylandığı takdirde, Bakanlar Kurulu’nun izni Resmi Gazete’de yayımlanır.
9. Mülkiyet devri ücretleri ve onay sonrası adımlar. Yasal olarak zorunlu olan mülkiyet devri ücretleri (tapu devir harçları) yasal süre içinde ödenmelidir ve aşağıda açıklanan havale süresi başlar.
10. Tapu devri. Mülkiyet hakkı sizin adınıza tescil edilmiştir.

TABLO 1: Gayrimenkul satın alma sürecinde PTP

Sahne	Ne olur?	Genellikle bu işle kim ilgilenir?	Mülkiyet devrediliyor mu?
Rezervasyon	Mülk, kısa süreli bir sözleşme kapsamında sizin adınıza tutulmaktadır	Alıcı, emlakçı veya müteahhit; tercihen bir avukatın incelemesinden geçirilmiş	Hayır
Satış sözleşmesi	Satın alma sözleşmesinin tüm şartları üzerinde mutabık kalınmış ve imzalanmıştır	Alıcı ve satıcı, avukatlarıyla birlikte	Hayır
Sözleşme kaydı	Damgalı sözleşme, bir aylık süre içinde İlçe Tapu Dairesi’ne tescil edilir	Alıcının avukatı	Hayır, ancak satın alma işleminizin resmi bir kaydı oluşturulur
PTP uygulaması	Başvuru, belirtilen alıcı ve gayrimenkul adına yapılmıştır	Alıcı veya yetkili temsilci; genellikle avukat	Hayır
PTP onayı	Bakanlar Kurulu, yabancıların satın alımına izin verdi; Resmi Gazete’de yayımlandı	Bakanlar Kurulu	Hayır
Tapu devri	Mülkiyet, alıcının adına tescil edilmiştir	Alıcının avukatı ve Tapu Sicili	Evet

Mülk seç → bağımsız durum tespiti → sözleşmeyi imzala → sözleşmeyi damgalat/tescille → PTP başvurusunu yap → resmi/güvenlik incelemesi → Bakanlar Kurulu onayı → Resmi Gazete’de yayımlanma/resmi teyit → gerekli ücretleri öde → mülkiyet devri

En yaygın yanılgı, önceki herhangi bir aşamayı son aşama olarak kabul etmektir. Satış sözleşmesinin veya PTP onayının “mülkiyeti kendilerine geçirdiğini” varsayan alıcılar, ödeme son tarihleri veya nihai tapunun kontrol edilmesi gibi sonraki adımları atlamaya eğilimlidir.

Yüksek bir tutar ödemeden önce

Bağımsız avukatınızla aşağıdaki hususları teyit ediniz:

• satıcının mülkü satma hakkı vardır;
• mülk, yabancı bir alıcı tarafından yasal olarak satın alınabilir;
• satın alma işleminiz kişisel satın alma limitinizin sınırları içinde kalır;
• herhangi bir proje/arsada yabancı alıcı kotasında yer varsa;
• sözleşmede uygulanabilir bir PTP reddi hükmü yer almaktadır;
• mülk açıklaması tapu/planla örtüşmektedir;
• Ödeme planı, gerekli kontroller tamamlanmadan önce büyük meblağlar ödemenizi zorunlu kılmaz;
• Sözleşme kaydı ve PTP başvurusu için son tarihler takvime işlendi.

Rezervasyon ve sözleşme ödemeleri, PTP onayı verilmeden önce gerçekleştirilebilir. Bu da Sözleşme öncesi durum tespiti ve sözleşmeye dayalı koruma özellikle önemlidir.

PTP’ye Kimler İhtiyaç Duyar?

Basitçe ifade etmek gerekirse, Kuzey Kıbrıs’ta bir daire veya villa satın alan yabancı bir kişiyseniz, PTP’nin geçerli olacağını beklemelisiniz. Yasa, yabancıların mülk edinimi üzerine şekillenmiştir ve tipik bir tatil evi veya yatırım amaçlı alıcı, bu yasanın kapsamına tam olarak girmektedir.

En zor sorular sınır durumlarında ortaya çıkıyor. Uyruk, ikamet statüsü, halihazırda sahip olunan gayrimenkul sayısı ve alıcının yapısı, hangi kuralların geçerli olacağını etkileyebilir. Halihazırda yürürlükte olan kurallara göre, izin verilen satın alma işlemi gayrimenkulün türüne, alıcının uyruğuna ve geçerli olabilecek karşılıklılık hükümlerine bağlıdır. Arsa satın alımlarında mevcut kurallar, maksimum alanın 1.338 m², yasal koşullara tabi olmak kaydıyla, söz konusu arsa üzerinde yalnızca bir konut izni verilir. Müstakil bir ev için arsa alanı 3.300 m²ve aynı arsa üzerine ek bir konut inşa edilemez. 89/2026 sayılı Kararname uyarınca, mevcut genel satın alma hakkı en fazla üç daireyi kapsamaktadır. Kararnamenin özel tanıma hükmü kapsamına giren vatandaşlar, en fazla altı daire satın alabilirler. Müstakil evler için arsa büyüklüğü 3.300 m²’yi aşamaz. Uygun toplu konut projeleri veya konut alanlarında ayrı villa sınırları geçerlidir. Sözleşme imzalanmadan önce bu sınırların, alıcının uyruğu, önceki satın alımları ve gayrimenkulün kesin yapısı ile karşılaştırılarak kontrol edilmesi gerekir. Bu kurallar defalarca değiştiği için, imzalamadan önce uyruk ve gayrimenkulünüz için geçerli olan kesin hak durumunun teyit edilmesi gerekmektedir. İstisnalar ve özel yatırım kuralları mevcuttur; bu nedenle, bir arkadaşınızın veya emlakçınızın “bu durum bizim için geçerli değildi” demesi nedeniyle bir muafiyet olduğunu varsaymayınız.

TABLO 2: Alıcı ve gayrimenkul türüne göre PTP sınırları

Alıcı/gayrimenkul senaryosu	Mevcut kural	İmzalamadan önce nelere dikkat edilmeli?
Daire satın alan yabancı alıcı	Mevcut genel kural uyarınca, yabancı bir alıcı en fazla 3 daire, geçerli yasal koşullara tabi olmak kaydıyla	Daha önceki gayrimenkul alımlarını, alıcının uyruğunu, proje kotasını ve parsel düzeyindeki kısıtlamaları kontrol edin
Özel tanıma hükmü kapsamındaki alıcı	En fazla 6 daire uygulanabilir	Alıcının ilgili vatandaşlık/tanınma hükmüne uygun olduğuna dair yazılı bir teyit alın
Yabancı alıcı tarafından arsa satın alınması	En fazla 1.338 m², yasal koşulların geçerli olması kaydıyla; yalnızca bir konut bu araziye inşa edilebilir	Mülkiyet sınıflandırmasını, arsa büyüklüğünü, imar durumunu, inşaat haklarını ve yabancı alıcıların satın alma hakkını doğrulayın
Müstakil ev satın alan yabancı alıcı	İlgili arazi, şu miktarı aşamaz: 3.300 m²; aynı arsa üzerine ek bir konut inşa edilemez	Kayıtlı arsa alanını, mevcut yapıları, tapu durumunu ve mülkün izin verilen kategoriye girip girmediğini teyit edin
Uygun bir toplu konut projesi veya konut alanında yer alan iki katlı müstakil villa	En fazla 2 adet iki katlı müstakil villa genel kural uyarınca; en fazla 3 özel tanıma hükmü kapsamındaki vatandaşlar için	Projenin bu kategoriye uygun olduğunu ve alıcının ilgili uyruk kuralına tabi olduğunu teyit edin
Uygun bir konut projesindeki birim	En fazla Konutların 80% numarası Yeterlilik kriterlerini karşılayan bir proje kapsamında, mevcut kurallar çerçevesinde yabancı alıcılara satılabilir	Projenin kalan yabancı alıcı kotasının, önerilen satın alma işlemini mümkün kıldığını doğrulayın
Birkaç gayrimenkul veya birim	Gayrimenkuller farklı konut projelerinde yer alsa bile, alıcının kişisel satın alma limiti yine de geçerlidir	Başka bir sözleşme imzalamadan önce mevcut satın alımları ve bekleyen satın alımları sayın
Kuzey Kıbrıs’ta halihazırda gayrimenkul sahibi olan alıcı	Daha önce gerçekleştirilmiş bir satın alma işlemi, alıcının ne kadar ek gayrimenkul edinebileceğini etkileyebilir	Avukata mevcut tüm gayrimenkuller, sözleşmeler ve beklemede olan PTP başvuruları hakkında ayrıntılı bilgi verin
Şirket veya kurumsal yapı	Bir şirket aracılığıyla işlem yapmanın yabancı alıcı kısıtlamalarını ortadan kaldıracağını varsaymayın; yabancı mülkiyet/kontrol kuralları yine de geçerli olabilir	Bir şirket yapısını kullanmadan önce, şirketin sahipliği, kontrolü ve sınıflandırması konusunda bilgi alın
Tarım arazisi veya orman arazisi	Yürürlükteki mevzuat uyarınca yabancı şirketlerin satın alınması kısıtlanmaktadır	Rezervasyon depozitosunu ödemeden veya sözleşmeyi imzalamadan önce, kayıtlı arazi sınıflandırmasını doğrulayın
Kısıtlanmış/güvenlik açısından hassas bir bölgedeki mülk	Konum temelli ek kısıtlamalar, veri toplama işlemini engelleyebilir veya etkileyebilir	Avukata, parselin güncel kısıtlı alan kurallarına uygun olup olmadığını kontrol ettirin
Daha eski bir sözleşmeye tabi olan gayrimenkul	Özellikle sözleşmenin 2026’daki son değişikliklerden önce yapılmış olması durumunda, geçiş hükümleri geçerli olabilir	Yeni bir satın alma işlemi için kurallara başvurmadan önce sözleşme tarihini, kayıt durumunu ve geçerli geçiş düzenlemesini belirleyin
Ortak arsa üzerinde bulunan daire	Şu sayının üzerinde Aynı parseldeki 50% numaralı gayrimenkuller Belirtilen “aynı uyruklu/ilişkili alıcı” kategorilerine giren yabancılar tarafından satın alınamaz	İmzalamadan önce avukatınızdan parsel bazında mülkiyet yapısını kontrol etmesini isteyin

Önemli: Kişisel satın alma sınırları, PTP uygunluğunun yalnızca bir parçasıdır. Bir alıcı, izin verilen gayrimenkul sayısına uysa bile, arazinin sınıflandırması, konumu, proje kotası, parsel düzeyindeki kısıtlamalar veya başka bir yasal koşul nedeniyle belirli bir birimi satın alamayabilir. Kurallar 2024 yılından bu yana defalarca değiştirildiğinden, uygunluk durumunun ilgili işlem tarihinde geçerli olan kurallara göre kontrol edilmesi gerekir.

Şirket mülkiyeti başlı başına bir konudur ve bu konuyu genel bir makaleye dayanarak karara bağlamamalısınız. Yasa, yabancı alıcıların yasal hak sınırlarını aşan mülk edinimi amacıyla kullanılan vekalet düzenlemelerini açıkça yasaklamaktadır. Bu nedenle, herhangi bir vekil, vekalet veya şirket yapısı, imzalanmadan veya fon sağlanmadan önce bağımsız bir şekilde incelenmelidir.

Ağustos 2026’da neler değişti?

Kuzey Kıbrıs’ta yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin kurallar, Mayıs 2024’ten bu yana defalarca değiştirilmiştir. 63/2026 sayılı Kararname, Mayıs 2026’da geçici bir önlem olarak yürürlüğe girmiştir. Bunu takiben 7 Ağustos 2026 tarihli ve 89/2026 sayılı Kararname, bu düzenleme, kalıcı yasal değişiklikler henüz yürürlüğe girmemişken, mevcut rejimi sürdürmüş ve güncellemiştir.

Bir alıcı için bundan çıkarılacak pratik ders şudur: Haklarınızı belirlemek için eski bir emlak rehberindeki tarihi kullanmayın. Sözleşmenizin imzalandığı tarih de önem taşıyabilir; zira 89/2026 sayılı Kararname, daha önceki sözleşmelere ilişkin geçiş hükümleri içermektedir.

7 Ağustos 2026 tarihinden önce sözleşme imzaladıysanız, Eylül 2026’da yapılacak yeni bir satın alma işlemine ilişkin kuralların sizin için de geçerli olduğunu varsaymak yerine, avukatınıza hangi geçiş hükmünün geçerli olduğunu sorun.

Sözleşmem için hangi kurallar geçerlidir?

Durum	Alıcının yapması gerekenler
7 Ağustos 2026'dan sonra yapılacak yeni satın alımlar	İmzalamadan önce 89/2026 sayılı yönetmeliğin güncel halini kontrol edin
7 Ağustos 2026 tarihinden önce imzalanmış ancak tescil edilmemiş sözleşme	6 aylık özel geçiş dönemi kayıt/başvuru süresinin geçerli olup olmadığını sorun
21 Mayıs 2024 tarihinden önce edinilen ancak mülkiyet hakkı devredilmemiş PTP	Özel geçiş dönemi transfer süresinin son tarihini hemen kontrol edin
Mevcut satın alma hakkını aşan eski sözleşme	Bunun otomatik olarak korunduğunu varsaymayın; işleminize özel danışmanlık alın
7 Ağustos 2026 tarihinden önce satış sözleşmesi ile satın alınan ve alıcının satın alma hakkı kapsamında yer alan tamamlanmış konut	Özel bir geçiş kuralı, en fazla 7 Ağustos 2026 tarihinden itibaren 36 ay 89/2026 sayılı Kararname’nin koşullarına tabi olarak, devredilebilecek nitelikteki tamamlanmış ve teslim edilmiş konutlar için. Bu süreye güvenmeden önce mülkünüzün bu şartları karşıladığını teyit ediniz

Hangi tür gayrimenkulün satın alma planlarınıza uygun olduğundan emin değil misiniz?

Bize bütçenizi, tercih ettiğiniz bölgeyi ve bir konut, tatil amaçlı gayrimenkul mü yoksa yatırım amaçlı bir gayrimenkul mü aradığınızı belirtin. Kuzey Kıbrıs’taki uygun seçeneklerden oluşan bir liste hazırlayacağız. Satın almadan önce, bağımsız avukatınız söz konusu gayrimenkulün yasal uygunluğunu teyit etmelidir.

Emlak testine başla →

PTP Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Mevcut mevzuata göre, PTP başvurusu, alıcı veya yetkili bir temsilci tarafından Bakanlığın çevrimiçi otomasyon sistemi üzerinden yapılır. Kanun, bazı temel şartları belirlerken, Bakanlık genelge yoluyla ek belgeler talep edebilir. Bu nedenle, mevcut kontrol listesi eski bir blog yazısından ziyade Bakanlık sisteminden veya alıcının yetkili danışmanından temin edilmelidir.

Yasa, açıkça sabıka kaydı belgelerinin, ilgili mülkiyet veya kat mülkiyeti kayıtlarının sunulmasını şart koşmakta veya öngörmektedir (kat mülkiyeti veya kat mülkiyeti(“condominium” tipi mülkiyet hakkı için kullanılan yerel terimler) ve satın alma bedelini gösteren belgeler. 63/2026 sayılı Kararname uyarınca, başvuru için başvuru tarihinden önceki üç ayı geçmeyen bir dönemi kapsayan apostilli sabıka kaydı belgesi gereklidir. Form, apostil ve başvuru şartları başvuru sahibine ve belgeyi düzenleyen ülkeye göre değişiklik gösterebileceğinden, belgeyi sipariş etmeden önce güncel başvuru şartlarını teyit etmelisiniz. Uygulamada, alıcılardan aşağıdaki türden belgelerin istenmesi beklenmelidir:

PTP belge kontrol listesi

Belge	Neden gereklidir?	Neler kontrol edilmeli
Pasaport fotokopisi	Alıcının kimliği	Ad ve pasaport numarası sözleşmedekilerle uyumludur
Apostil onaylı sabıka kaydı belgesi	Güvenlik/geçmiş incelemesi	Mevcut güncellik şartını karşılar
Damgalı ve tescil edilmiş satış sözleşmesi	İşlemi tanımlar	Alıcı, satıcı, fiyat ve gayrimenkul bilgileri birbiriyle örtüşüyor
Tapu kayıtları	Gayrimenkulü tanımlar	Doğru parsel/tapusu/birim
Arsa planı / ilgili gayrimenkul planı	Mülkü bulur ve tanımlar	Sözleşme ve tapu kayıtlarıyla eşleşir
Satın alma fiyatı belgeleri	Beyan edilen işlem değerini belirler	Dosya genelinde fiyat aynı
Vekaletname (kullanılması durumunda)	Temsilcinin hareket etmesine olanak tanır	Kapsam yeterli olmakla birlikte gereksiz yere geniş değildir
Bakanlık tarafından talep edilen ek belgeler	Uygulamaya özgü gereksinimler	Mevcut çevrimiçi sistem kontrol listesini kullanın

Tutarlılık, miktar kadar önemlidir. Adınız pasaportunuzda, sözleşmede ve başvuruda aynı şekilde yazılmalıdır. Pasaport numarası, gayrimenkul tanımı ve fiyat, tüm belgelerde birbiriyle uyumlu olmalıdır. Tutarsızlıklar, açıklama veya düzeltme taleplerine yol açabilir ve işlemlerin gecikmesine neden olabilir; bu durum, başvurunun sözleşmenin mühürlenmesinden sonra belirli bir süre içinde yapılması gerektiği göz önüne alındığında artık daha da önem kazanmaktadır.

PTP başvurusu ne kadara mal olur?

PTP başvurusu, bir devlet hizmet ücretine tabidir. Bu ücret, geçerli brüt asgari ücrete bağlıdır ve bu nedenle asgari ücret değiştiğinde de değişebilir. Başvuruyu yapmadan hemen önce, mevcut başvuru sisteminde görüntülenen tutarı kontrol edin veya avukatınıza danışarak teyit edin. PTP başvuru ücreti, damga vergisi, avukatlık ücretleri, tapu devir ücretleri ve gayrimenkul satın alımıyla ilgili diğer masraflardan ayrıdır.

PTP başvurusu için devletin belirlediği başvuru ücreti uygulanır. Bu ücret, geçerli asgari maaşla bağlantılı olabileceğinden ve değişebileceğinden, başvuruyu yapmadan hemen önce resmi başvuru sisteminde belirtilen tutarı kontrol ediniz. Bu ücret, avukatlık ücretleri, damga vergisi, tapu devir ücretleri ve diğer işlem masraflarından ayrıdır.

Başvuru gönderilmeden önce:

• Adınızın tüm belgelerde aynı olup olmadığını kontrol edin;
• sözleşmenin damgalanıp tescil edildiğini teyit edin ve bir aylık sürenin başladığı tarihi not edin;
• sabıka kayıt belgesini, başvuru gününde üç aylık süre aralığına denk gelecek şekilde talep etmek;
• mülk bilgilerinin tapu kayıtlarıyla uyuştuğunu doğrulayın;
• kalan geçerlilik süresi yeterli olan geçerli bir pasaport sunmak;
• gerekli olduğu şekilde yabancı dildeki belgeleri tercüme ettirip tasdik ettirin;
• kapsamı belirli herhangi bir vekaletnameyi imzalamak;
• başvuru veya referans numarası belirlendiği anda bunu isteyin;
• Gönderdiğiniz her şeyin bir kopyasını saklayın.

Yüksek tutarlı bir ödeme yapmadan önce, satın alacağınız gayrimenkulün, kullanmayı planladığınız yabancı alıcı onay prosedürüne gerçekten uygun olduğundan emin olun.

Yetkililer Nelere Bakıyor?

Bu inceleme iki ayrı konuyu ele almaktadır: kim satın alıyor ve ne satın alınıyor. Bunları birbirinden ayırmak, hem gecikmeleri hem de reddedilme durumlarını açıklamaya yardımcı olur.

Alıcıya yönelik kontroller

Yetkililer kimliğinizden emin olmak isteyeceklerdir ve güvenlik soruşturması bu incelemenin bir parçasını oluşturmaktadır. Soruşturma olumsuz sonuçlanırsa, ilgili yasanın 4. maddesinin 4. fıkrasında öngörülen sonuçlar geçerli olur. Bu süreçte sabıka kaydınız ve pasaportunuz büyük önem taşır; başvuru bilgilerinin doğru ve eksiksiz olması gerekir. Hatalar veya eksik bilgiler, açıklama gerektirebilir ve başvurunun gecikmesine neden olabilir. Konunun gündeme gelmemesini ummak yerine, avukatınıza konuyla ilgili her şeyi erkenden bildirin.

Mülkte yapılan kontroller

Kuzey Kıbrıs’taki her gayrimenkul bir yabancı tarafından satın alınamaz. Yasa, tarım ve orman arazilerini açıkça kısıtlamakta, güvenlik veya kamu yararı gerekçesiyle bölge bazında kısıtlamalara izin vermekte ve yabancıların gayrimenkul alımlarına ilişkin tür ve büyüklük sınırlamaları getirmektedir. Mevcut kurallar ayrıca proje ve parsel düzeyinde kısıtlamalar da getirmektedir. Özellikle, en fazla 80% Uygun bir konut projesindeki konutların bir kısmı yabancılara satılabilir; ayrıca, belirli yabancı akrabalar veya aynı uyruklu yabancılar tarafından satın alınabilecek arsa payına ilişkin ayrı bir kısıtlama bulunmaktadır. Bu nedenle, bireysel bir alıcı kişisel satın alma sınırlarını aşmamış olsa da, söz konusu konut birimi yine de projenin yabancı mülkiyet kotasından etkilenebilir. Belirli bir daire veya villanın tüm bu şartlara uygun olup olmadığı, bir emlakçının güvencesine güvenmeden önce, avukatınızın mevcut kurallara göre vereceği bir cevaptır.

PTP, bağımsız hukuki durum tespiti yerine geçmez. Onay, aşağıdakileri garanti etmez:

• inşaat kalitesi;
• geliştiricinin mali gücü veya projeyi tamamlama kabiliyeti;
• sözleşmenin sizi yeterince koruduğu;
• başlıklarla ilgili tüm sorunların çözüldüğü;
• herhangi bir yatırım getirisi veya yeniden satış değeri.

GOV.UK’nin Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almaya ilişkin kılavuzu, adanın kuzeyindeki tapu risklerine dikkat çekmekte ve bağımsız hukuki danışmanlık alınmasını tavsiye etmektedir: GOV.UK: Kıbrıs: Gayrimenkul satın alma. Bu kılavuz, İngiliz vatandaşları için hazırlanmış olsa da, bağımsız hukuki danışmanlık alınması yönündeki tavsiyesi, her yabancı alıcının kendi yetkili danışmanıyla birlikte değerlendirmesi gereken riskleri vurgulamaktadır.

Kuzey Kıbrıs’taki yerel sistem kapsamında uygulanan PTP, 1974 öncesi mülkiyet haklarıyla ilgili ayrı meseleleri ya da Kıbrıs Cumhuriyeti hukuku veya diğer yargı bölgelerinde ortaya çıkabilecek olası hukuki riskleri ortadan kaldırdığı şeklinde değerlendirilmemelidir. Alıcılar, fon taahhüdünde bulunmadan önce mülkiyet geçmişi ve bu yargı bölgeleri arası meseleler hakkında bağımsız danışmanlık almalıdır.

PTP ne kadar sürer?

Bu sorunun içinde iki farklı soru gizlidir. Birincisi, yasanın bir karar için son tarih belirleyip belirlemediğidir. İkincisi ise, başvuruların pratikte ne kadar sürdüğüdür. Bu iki konu asla tek bir rakamda birleştirilmemelidir.

Satın Alma İzni için tek bir güvenilir işlem süresi bulunmamaktadır. Mevcut mevzuat, sıradan bir PTP başvurusunun onaylanması veya reddedilmesi için genel bir garantili süre öngörmemektedir. Yayınlanmış alıcı kılavuzları, yazıldıkları döneme ve başvurunun koşullarına bağlı olarak, genellikle birkaç aydan bir yıla veya daha uzun süreye kadar değişen çok farklı pratik tahminler sunmaktadır.

Bu nedenle bu rakamlar şu şekilde değerlendirilmelidir: yasal bir takvimden ziyade piyasa deneyimi. Başvurunun işleme alınması, başvurunun eksiksizliği, güvenlik kontrolleri, mülkün uygunluğu, ek bilgi talepleri ve o dönemdeki idari iş yükünden etkilenebilir.

2026 yılına ait bir başvuru için en güvenli yaklaşım, avukatınıza benzer başvurularla ilgili son dönemdeki deneyimlerini sormak ve PTP sürecinin aylarca sürebileceği varsayımıyla satın alma planınızı yapmaktır. Avukatınız bunun sonuçlarını incelemediği sürece, sözleşmeye dayalı bir ödeme yükümlülüğünü resmi olmayan bir çevrimiçi tahmin üzerine dayandırmayın.

TABLO 3: PTP zaman çizelgesi ve zamanlayıcının ne zaman devreye girdiği

Etkinlik	Bunun anlamı nedir?	Son tarih/zamanlama	Alıcının yapması gerekenler
Sözleşme imzalandı ve mühürlendi	Şartlar üzerinde mutabık kalınmış ve sözleşme mühürlenmiştir	Sözleşmede yer alan koşulları veya son tarihleri kontrol edin	Tamamen imzalanmış ve damgalanmış bir kopyasını saklayın
Sözleşme tescil edildi ve PTP başvurusu yapıldı	Sözleşme İlçe Tapu Dairesi’nde tescil edildi ve başvuru yapıldı	63/2026 sayılı Kararname uyarınca, ilgili bir aylık süre, yasal şartlara tabi olmak kaydıyla; aksi takdirde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılabilir	Avukatınızdan başlangıç tarihini ve son tarihi yazılı olarak belirtmesini isteyin
PTP inceleniyor	Başvuru işleme alınmıştır	İncelenen metinlerde genel bir karar süresi garantisi bulunmamaktadır	Başvuru/referans numarasını ve başvuru yapıldığına dair belgeyi alın
Resmi Gazete’de yayımlanan izin	Bakanlar Kurulu’nun kararı resmen yayımlandı	Bu yayın tarihi, mülkiyet devri ücretleri için 75 iş günü süresini başlatır ve devir takvimi açısından önemlidir; aşağıda açıklanan durumlarda, bir yıllık devir süresinin yasal başlangıç tarihi farklı olabilir	Resmi tarihi kaydedin ve bir kopyasını alın
Ödenmesi gereken mülkiyet devri ücretleri	Yasal olarak zorunlu tapu devir harçları alıcı ve satıcı tarafından ödenecek	Mevcut düzenlemeye göre Satın Alma İzni’nin verildiği tarihten itibaren 75 iş günü içinde. Avukatınızdan, resmi karar veya Resmi Gazete kaydından yasal olarak geçerli tarihi ve son tarihi belirlemesini isteyin.	Yazılı bir hesaplama belgesi alın ve ödeme belgesini saklayın
Mülkiyet devri	Mülkiyet, alıcının adına tescil edilmiştir	Mevcut yasa, bir bir yıllık devir süresi; başlangıç noktası, kanunda belirtilen koşullara bağlıdır; bu koşullar arasında, satıcı lehine ipotek tesis edilmediğine dair özel bir kural da yer almaktadır	Avukatınızdan, geçerli başlangıç ve bitiş tarihlerini yazılı olarak teyit etmesini isteyin

En son yönetmelikler için, TKRC Resmi Gazetesi şu adres üzerinden yayınlanmaktadır: Devlet Basım Evi arşivi. Ajans haberleri de dahil olmak üzere ikincil kaynaklar, resmi kayıtların gerisinde kalabilir; bu nedenle, aralarında çelişki olması durumunda kanun ve Resmi Gazete, pazarlama makalelerine göre öncelikli kabul edilir.

Siz Beklerken Neler Oluyor?

PTP’yi beklemek, haklarınızın olmadığı anlamına gelmez; ancak sahip olduğunuzdan fazlasını varsayarken dikkatli olmanız gerektiği anlamına gelir. Tescil edilmiş bir satış sözleşmesi, satın alma işleminizi resmi kayıtlara geçirir. Bekleme süresince konumunuz, yalnızca PTP’ye göre değil, sözleşmeye, gayrimenkulün tamamlanma durumuna ve geçerli kurallara göre belirlenir.

Aynı durum mülkün kullanımına da geçerlidir. Mülke taşınabilmeniz, kiraya verebilmeniz veya mülkiyetini devralabilmeniz, sözleşme şartlarına, binanın tamamlanmış olup olmadığına, anahtarların teslim edilip edilmediğine ve avukatınızın teyit ettiklerine bağlıdır. Bir emlakçı veya müteahhitten alınan sözlü izni, yazılı bir şartın yerine geçecek şekilde değerlendirmeyin. Ayrıca PTP’yi bir formalite olarak görmeyin: karar resmi olarak onaylanana kadar garantili olarak kabul edilmemelidir.

PTP başvurunuz beklemede iken:

• sözleşme kaydına ve başvuru tarihine ilişkin belgeleri saklayın;
• Ödemelerin, transfer süresinin ne zaman başlayacağını etkileyebileceğinden, tüm ödeme makbuzlarını saklayın;
• başvuru/referans numarasını saklayın;
• Pasaportunuzda veya iletişim bilgilerinizde bir değişiklik olursa avukatınıza derhal haber verin;
• makul aralıklarla durum güncellemelerini yazılı olarak talep edin;
• Resmi olarak teyit edilene kadar onayın verildiğini varsaymayın.

İşlem durmuş gibi görünüyorsa, dosyanın hangi aşamada olduğunu ve sizden herhangi bir şey talep edilip edilmediğini sorun. Nazik ve net bir yazılı sorgu, tekrar tekrar telefon etmekten daha yararlıdır.

PTP başvurumu takip edebilir miyim?

Başvuruyu yaptıktan sonra, avukatınızdan resmi başvuru/referans numarasını ve sistem tarafından oluşturulan tüm takip bilgilerini isteyin. Mevcut başvuru sisteminin bir QR kodu veya çevrimiçi durum bağlantısı sağladığı durumlarda, bunları satın alma dosyanızla birlikte saklayın ve başvurunun kayıtlı durumunu kontrol etmek için kullanın. Yalnızca sözlü bilgilendirmelere güvenmeyin.

Satın Alma İzni Reddedilebilir mi?

Evet. PTP, hükümetin aldığı bir karardır ve hiçbir yetkili kaynak onay vereceğini taahhüt edemez. Olumsuz bir güvenlik soruşturması, ilgili yasanın 4(4) maddesinde belirtilen sonuçları doğurur. Mülkiyet uygunsuzluğu veya miktar sınırları ya da proje kotaları gibi yasal koşulların karşılanmaması da satın almayı engelleyebilir. Eksik veya tutarsız belgeler düzeltilmeyi gerektirebilir ve işlemlerin gecikmesine neden olabilir.

Alıcılar bazen, başvuruları reddedildiğinde gayrimenkulü başka birinin adına satın almanın mümkün olup olmadığını sorarlar. Bunun mümkün olduğunu varsaymayın. Yasa, yabancı alıcıların yasal hak sınırlarını aşarak gayrimenkul edinmek amacıyla yapılan vekalet düzenlemelerini açıkça yasaklamaktadır; bu nedenle, herhangi bir belge imzalanmadan veya ödeme yapılmadan önce, adına satın alma, vekalet veya şirket yoluyla yapılan çözüm yollarına son derece dikkatli yaklaşılmalı ve bağımsız bir şekilde incelenmelidir.

Bir red kararının ardından ne olacağı, somut olgulara ve her şeyden önce sözleşmeye bağlıdır. Avukatınız, yeniden başvuru yapma veya karara itiraz etme imkânı olup olmadığını ve bu durumda ödemelerinizin ve haklarınızın ne olacağını değerlendirmelidir. İşte bu nedenle, sözleşmede bu konunun, karar çıktıktan sonra değil, imzalamadan önce ele alınması gerekir.

Sözleşmede, izin nihayetinde alınamazsa ne olacağı hususu ele alınmalıdır; bu soruyu sormak için bir ret cevabı beklemeyin.

PTP reddedilirse sözleşmede ne yazmalıdır?

İmzalamadan önce, bağımsız avukatınızdan sözleşmede aşağıdaki hususların açıkça belirtilip belirtilmediğini kontrol etmesini isteyin:

• PTP reddedilirse ne olur;
• alıcının sözleşmeyi feshedip feshedemeyeceği ve ne zaman feshedebileceği;
• önceden ödenen paraya ne olur;
• hangi kesintilerin, varsa, izin verildiği;
• halihazırda tahakkuk etmiş vergi, harç ve yasal masrafları üstlenen;
• yasal olarak izin verildiği durumlarda alternatif bir alıcının aday gösterilip gösterilemeyeceği;
• eğer mülkün kendisi uygun bulunmazsa ne olur;
• sözleşmenin feshini takiben geri ödeme için son tarihler.

“Paranız iade edilecek” şeklindeki sözlü bir vaade güvenmeyin. Önemli miktarda para aktarılmadan önce, ödeme reddi durumunda ortaya çıkacak sonuçlar sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

PTP Onaylandıktan Sonra

Onay, sürecin sonu değildir ve süre o andan itibaren başlar. Avukatınız, kararın nasıl ve ne zaman yayımlandığını size bildirmelidir; ayrıca kararın bir kopyasını almanız gerekir. Resmi Gazete’deki yayım tarihi önemlidir, çünkü bu tarih, gerekli tapu devir ücretlerinin ödenmesi için 75 iş günü süresini başlatır. Bu tarih, devir takvimi açısından da önemlidir; ancak aşağıda açıklanan koşulların geçerli olduğu durumlarda, bir yıllık devir süresinin yasal başlangıç noktası farklı olabilir. Dört ayrı tarihi birbiriyle karıştırmayın: PTP’nin onaylandığı tarih, yayınlandığı tarih, son ödemelerin yapıldığı tarih ve mülkiyetin fiilen devredildiği tarih.

89/2026 sayılı Kararname uyarınca, alıcı ve satıcı, Satın Alma İzni’nin verildiği tarihten itibaren 75 iş günü içinde ödenmemiş tapu devir harçlarını ödemek zorundadır. Gerekli ödeme bu süre içinde yapılmazsa, izin otomatik olarak iptal edilir ve geçersiz sayılır. Avukatınızdan, gayri resmi bir bildirim tarihine güvenmek yerine, yasal olarak geçerli onay tarihini kaydetmesini ve resmi belgelere dayanarak son tarihi hesaplamasını isteyin.

89/2026 sayılı Kararname uyarınca, mülkiyet devri genel olarak Satın Alma İzni’nin onaylandığı tarihten itibaren bir yıl içinde tamamlanmalıdır. Kararname ayrıca, ipotek veya taksit planı içeren durumlarda farklı bir başlangıç tarihi öngörmektedir; bu durumlarda bir yıllık süre, satış bedelinin tamamının ödenmesi ile başlar. Uygulanacak başlangıç tarihi işlemin yapısına bağlı olabileceğinden, avukatınızdan başlangıç ve bitiş tarihlerini yazılı olarak belirlemesini isteyin.

Kesin ücret tutarları bu makalenin kapsamı dışındadır ve bu konuda uzman bir danışmana danışılmalıdır.

TABLO 4: PTP onayı sonrası kontrol listesi

Eylem	Neden önemli?	Son tarih	Saklanacak kanıt
Yayınlanan iznin bir kopyasını alın	Kararı ve ayrıntılarını onaylar	Hemen	Resmi Gazete’de yayımlanan metnin kopyası
Yayın tarihini kaydedin	Bu, 75 iş günü süren ücret dönemini başlatır ve transfer takvimi ile ilgilidir	İlk günden itibaren bunu not edin	Avukatınızdan gelen tarihli dosya notu
Mülkiyet devri ücretlerinin yazılı bir hesaplamasını alın	Beklenmedik ödemeleri önler	75 iş günü süresinin dolmasından önce	Yazılı hesaplamalar ve makbuzlar
Mülkiyet devri ücretlerini ödeyin	Ödeme yapılmaması, iznin otomatik olarak iptal edilmesine neden olur	Satın alma izninin Resmi Gazete’de yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde	Ödeme makbuzları
Kalan sözleşme ödemelerini tamamlamak	Devir genellikle sözleşme şartlarına bağlıdır ve bir yıllık süre, kanunda belirtilen koşullarda ödemenin tamamının yapılmasından itibaren başlayabilir	Sözleşmenize ve yasal düzenlemeye göre	Makbuzlar ve geliştirici onayları
Tapu devri	Mülkiyeti sizin adınıza kaydeder	Yürürlükteki yasal bir yıllık süre içinde; başlangıç tarihi avukatınız tarafından teyit edilecektir	Tapu belgesi veya tapu sicil onayı
Son tapuyu kontrol edin	Adlarda veya özellik ayrıntılarındaki hataları yakalar	Teslim alındığında	Onaylı kopya

PTP ile Tapu Belgesi Aynı Şey Değildir

Üç şey sık sık birbiriyle karıştırılır. Bunlar: kayıtlı satış sözleşmesi bir satın alma sözleşmesinin kayıt altına alındığını gösterir. Satın Alma İzni yabancı bir alıcının mülkü satın alabilmesi için gerekli olan resmi onaydır. Bu tapusu Bu belge, söz konusu gayrimenkulün yerel tapu sicil sisteminde alıcının adına tescil edildiğini göstermektedir.

Birincisini ikincisi olmadan, ikincisini de üçüncüsü olmadan elinizde tutabilirsiniz. PTP onayı almış ancak devir işlemini tamamlamamış bir alıcı, tapuyu henüz elinde bulundurmamaktadır. Farklı tapu türleri ve bunların ne anlama geldiği hakkında açıklama için bkz. “Kuzey Kıbrıs tapu belgeleri“.

Mülkiyet hakkı inceleme süreci, PTP’den ayrı bir işlemdir ve önemli miktarda fon taahhüt etmeden önce gerçekleştirilmelidir. Bu, kayıtlı mal sahibinin kim olduğunu, mülkün geçmişini ve herhangi bir ipotek veya hak talebinin kayıtlı olup olmadığını kontrol etmeyi gerektirir. Yerel sistem kapsamında düzenlenmiş bir tapu belgesi, tek başına 1974 öncesine ait mülkiyet sorunlarını veya Kıbrıs Cumhuriyeti’ne ilişkin hukuki sorunları çözmez. GOV.UK, kuzeydeki birçok gayrimenkulün mülkiyetinin ihtilaflı olduğunu ve bunun ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğurabileceğini belirtmekte; bu nedenle, mülkiyet geçmişine ilişkin bağımsız bir inceleme ve farklı yargı alanlarını kapsayan hukuki danışmanlık gerekli olabilir.

Kuzey Kıbrıs'ta bir gayrimenkul mü arıyorsunuz?

Bütçeniz, tercih ettiğiniz konum ve satın alma amacınızla ilgili dört soruyu yanıtlayın. Cypria Homes, mevcut gayrimenkullerden size özel bir aday listesi hazırlayacaktır. Seçtiğiniz gayrimenkul için hukuki durum incelemesi ve PTP uygunluğu bağımsız olarak teyit edilmelidir.

Seçim listemi al →

Belge/aşama	Bunun neyi kanıtladığı	Kayıtlı malik misiniz?
İmzalanmış satış sözleşmesi	Alıcı ve satıcı, işlem üzerinde anlaşmaya vardılar	Hayır
Tescilli satış sözleşmesi	Satın alma sözleşmesi resmi olarak tescil edilmiştir	Hayır
PTP onayı	Yabancı alıcı/gayrimenkul kombinasyonu için resmi izin	Hayır
Mülkiyet devri	Mülkiyet hakkı, yerel tapu sicil sisteminde alıcının adına tescil edilmiştir	Evet

Dolayısıyla PTP şudur: kayıtlı malik olma izni; halihazırda kayıtlı malik olduğunuzu gösteren bir kanıt değil.

Uzaktan Satın Alma

Tüm süreç boyunca Kuzey Kıbrıs’ta bulunmanız gerekmez. Alıcılar genellikle bir vekaletname ile bir avukat atarlar; bu sayede avukat, belgenin sınırları dahilinde alıcı adına imza atabilir, kayıt işlemlerini yapabilir ve başvuruları sunabilir. Mevcut yasaya göre, PTP başvurusu alıcı veya yetkili bir temsilci tarafından yapılabilir; dolayısıyla sürecin çeşitli aşamaları bu şekilde halledilebilir. Pratik ayrıntılar hakkında daha kapsamlı bilgi için bkz. “Kuzey Kıbrıs'ta uzaktan gayrimenkul satın alma“.

Mesafe, dosyayı kendiniz saklama sorumluluğunuzu ortadan kaldırmaz; özellikle de şu anda birçok aşamanın belirli son tarihlere göre yürütüldüğü göz önüne alındığında. Avukatınızdan aşağıdakilerin kopyalarını isteyin:

• damgalı ve tescil edilmiş sözleşme ile tescil tarihi;
• başvuru veya referans numarası ve başvurunun yapıldığına dair kanıt;
• resmi PTP onayı ve Resmi Gazete’de yayımlanması;
• mülkiyet devri ücretleri de dahil olmak üzere tüm ödeme makbuzları;
• mülkiyet devrinin teyidi.

Vekaletnameyi imzalamadan önce dikkatlice okuyun. Kapsamı sadece gerekli olanlarla sınırlı olmalı ve vekaletnamenin nasıl ve ne zaman sona ereceğini bilmelisiniz. Bir belge “sadece bir formalite” olarak tanımlanıyorsa, neye yetki verdiğini sorun. Sabıka kaydı belgesinin de apostil damgası bulunmalı ve güncel olmalıdır; bu nedenle yurtdışındaysanız bu işlemi erkenden başlatın.

Kaçınılması Gereken PTP Hataları

• Sözleşmeyi imzalamanın mülkiyet hakkı anlamına geldiği varsayımıyla. Öyle değil; sizin adınıza yapılan kayıt geçerlidir.
• Bir aylık kayıt ve başvuru süresini kaçıran, bu durum, sözleşmenin otomatik olarak geçersiz sayılmasına yol açabilir.
• 2024 veya 2025 tarihli, güncelliğini yitirmiş bir makaleye dayanarak sınırlar, zaman dilimleri veya son tarihler için; bunlara 60 iş günü ve altı ay gibi daha eski rakamlar da dahildir.
• Mevcut yurt dışı satın alma limitlerinin doğrulanmaması ve bir birim veya daha büyük bir arsa seçmeden önce proje düzeyindeki kotaları.
• PTP’nin tapu durumunun incelenmesinin yerini alacağı varsayımıyla. Bu, farklı bir sorunun yanıtını veriyor.
• Başvuru belgesini saklamamak, referans numarası ve gönderim onayı da dahil olmak üzere.
• 75 iş günü süren ödeme süresinin kaçırılması Gazete’de yayınlanmasının ardından, bu da iznin iptal edilmesine yol açar.
• Bir yıllık transfer süresinin ne zaman başladığını yanlış değerlendirmek, özellikle satıcı lehine ipotek tesis edilmediği durumlarda.
• Eski veya apostil onaylı olmayan bir sabıka kaydı belgesinin sunulması, ya da üç aylık süre dışında kalan bir tarih.
• Tutarsız kişisel veya mülkiyet bilgilerinin kabul edilmesi belgeler arasında.
• Yalnızca satıcının veya müteahhidin hukuki açıklamalarına güvenerek, Oysa avukatınızın sadece sizin çıkarlarınızı gözetmesi gerekir.
• Sözleşmede reddetmenin sonuçlarına yer verilmemesi.

Bu hataların çoğunun kökeni aynıdır: Bir adımı, kendine özgü belgeleri ve son tarihleri olan ayrı bir hukuki olay olarak değil, sadece işaretlenmesi gereken bir kutucuk olarak ele almak. Her aşamanın yazılı kanıtını saklamak, işlemin durumunu ve geçerli son tarihleri belirlemeyi kolaylaştırır.

Avukatınıza Sormanız Gereken Sorular

Bunları ilk toplantınızda ve başvuru süreci başladıktan sonra tekrar bir kontrol listesi olarak kullanın. Bunlar sadece yönlendirici sorulardır, hukuki cevaplar değildir; doğru yanıtlar ise işleminize bağlıdır.

• Satış sözleşmem mühürlenip tescil edildi mi? Bir aylık süre ne zaman başlıyor ve ne zaman bitiyor?
• PTP başvurum ne zaman ve kim tarafından yapılmıştır?
• Başvuru veya referans numarası nedir?
• Satın alma işlemim için yabancı mülkiyet kanununun hangi versiyonu ve hangi kararnameler geçerlidir?
• Bu gayrimenkul, proje düzeyindeki yabancı mülkiyet kotası da dahil olmak üzere, yabancı bir alıcı tarafından satın alınabilir mi?
• Vatandaşlığım göz önüne alındığında, mülk sayısı, arsa alanı ve konum kısıtlamaları beni etkiler mi?
• 75 iş günü süren süre hangi tarihte başlayacak ve tam olarak ne ödenmesi gerekiyor?
• İşlemim için bir yıllık devir süresi ne zaman başlar?
• PTP reddedilirse veya sözleşme süresi dolarsa, sözleşmemde ne yazıyor?
• Mülkiyetin gerçekten devredildiğini hangi belge kanıtlar?

Kuzey Kıbrıs’taki hangi gayrimenkullerin planlarınıza uygun olduğundan emin değil misiniz? Cypria Homes’a ne aradığınızı belirtin ve hedeflerinize, tercih ettiğiniz bölgeye ve bütçenize göre hazırlanmış kişiselleştirilmiş bir aday listesi alın. Emlak testine başla. Cypria Homes bir emlak acentesidir, hukuk bürosu değildir ve bağımsız avukatınızla birlikte çalışır.

Nihai Alıcı Kontrol Listesi

PTP aşaması öncesinde, sırasında ve sonrasında aşağıdaki konuları gözden geçirin:

• mülkün yabancılar tarafından satın alınabileceğinden ve mevcut kişi, arsa ve proje sınırları içinde olduğundan emin olun;
• satıcının veya müteahhidin avukatından değil, bağımsız bir hukuk danışmanından yardım alın;
• mühürlü sözleşmeyi tescil ettirin ve başvuruyu bir aylık süre içinde yapın;
• başvuru tarihinde üç aydan eski olmamak kaydıyla, apostil onaylı bir sabıka kaydı belgesi sunmak;
• başvuru belgesini ve referans numarasını saklayın;
• PTP durumunu takip edin ve yazılı güncellemeler isteyin;
• eski blog yazıları yerine yürürlükteki yasa ve kararnameleri kontrol edin;
• Gazete'nin yayın tarihini kaydetmek;
• yayın tarihinden itibaren 75 iş günü içinde mülkiyet devri ücretlerini ödemek;
• ilgili bir yıllık süre içinde mülkiyet devrini tamamlamak;
• mülkiyet geçmişi konusunda bağımsız bir danışmanlık alın ve nihai tescil belgeleriyle tapu belgelerini güvenli bir yerde saklayın.

PTP, hayati önem taşıyan bir onay aşamasıdır; ancak bu, durum tespiti sürecinin yerine geçmez ve mülkiyet devri işleminin kendisi değildir.